房屋租賃糾紛：房屋租賃合同中優先購買權糾紛的處理
所謂承租人的優先購買權，是指在房屋租賃合同的存續期間，出租人在出賣該租賃房屋時，承租人得以與其他購買人同等條件優先購買該租賃房屋。在我國的一系列民事立法中，明確規定了承租人的優先購買權。國務院頒布的《城市私有房屋管理條例》第十一條規定：房屋所有人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。最高人民法院《關于貫徹執行＜民法通則＞若干意見（試行）》第一百一十八條規定：出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》中規定：房主出賣房屋時在同等條件下原房客優先購買的權利應予保護。建設部《城市公有房屋管理規定》第三十六條第二款指出：出售出租公有房屋時，承租人有優先購買權?！逗贤ā返诙偃畻l規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。承租人享有優先權的條件是：
1.房屋租賃合同合法有效是承租人享有優先購買權的前提。因為優先購買權是基于房屋租賃合同而享有的一項法定權利。因此，沒有合法有效的房屋租賃合同，也就談不上法定優先購買權。
2.優先購買權是承租人的一項法定權利，除承租人自愿放棄外，出租人不得加以限制。即房屋租賃合同中優先購買權沒有約定或者約定不明確的，應推定承租人享有優先購買權。只有承租人以明示的方式作出放棄表示時，承租人才喪失優先購買權。3.出租人出賣租賃房屋的要約在租賃合同有效期間，或者租賃合同生效以前但要約效力持續到租賃合同生效之后。房屋租賃合同終止以后出租人當然享有自由處分其房屋的權利，即使承租人尚未履行返還義務，因其不具有承租人的地位，其也就不享有優先購買權。注意：《合同法》第二百三十條規定的出租人出賣租賃房屋中的出賣，是指出租人向外發出出賣租賃房屋的意思表示，而非買賣租賃房屋的合同已經成立或者生效。
4.同等條件。對于此問題，學者有不同的主張。從條件是否相同，分為：第一種觀點是絕對同等說，認為優先購買權人購買的條件應與其他買受人條件絕對相同和完全一致；第二種觀點是相對同等說，認為優先購買權人購買的條件與其他買受人條件大致相同即為同等條件；第三種觀點認為，除了法律規定或者合同約定限制條件外，同等條件僅指價格同等。第一種觀點在適用上過于苛刻，不利于保護承租人的優先購買權；第二種觀點過于寬泛，不易操作；第三種觀點，抓住條件的關鍵要素，但忽略合同訂立過程。如果只注重價格，承租人可以不顧出租人利益，任意拖延承諾時間，這對出租人不利，更對財產流轉不利。
應該確定哪些條件應該相同。我們認為，首先是價格條件，即購房價款的數額相等。出租人出賣房屋的目的是獲得一定價款，一定數額價款是承租人獲得房屋所有權的對價，故購房價款是否相等是決定承租人與其他購房人是否具有同等條件的決定性因素。當然并不僅僅考慮相同價款，還要考慮價款的支付方式和期限等因素。其次是承諾時間的先后。出租人同時或者大體一致的時間向承租人和其他人發出出賣房屋要約并限定期限，承租人應當在此期限內承諾，否則視為放棄優先購買權。如果要約要求的承諾期限不一致，承租人的承諾期限不早于其他人。如果要約沒有約定承諾期限，承租人在合理的期限內未承諾，亦視為放棄優先購買權。
5.承租人必須在一定的時間內行使。我國《城市私有房屋管理條例》第十一條規定，房屋承租人的優先購買權應在接到通知后3個月內行使。
房屋優先購買權總的來說具有以下幾個特點：
第一，承租人的優先購買權是一種法定民事權利，是一種由法律直接創設而能夠對抗第三人的民事權利。它并非基于租賃雙方當事人協議而產生。承租人的優先購買權具有對世性，可以對抗第三人。
第二，承租人的優先購買權是一種形成權。即承租人在符合法定條件的情況下，可以依一方的意思表示而形成與出租人之間的買賣合同關系。形成權的行使，權利人既可以意思表示的方式主張，也可以通過訴訟的方式，也就是形成之訴的方式來實現。但是，值得注意的是，根據最高人民法院《關于貫徹執行＜民法通則＞若干意見（試行）》第118條的規定，在出租人違反有關承租人優先購買權的法律規定，擅自將租賃房屋出賣給第三人的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣關系無效。實踐中，也多采取確認之訴的方式來保護承租人的利益。我們認為，這是不符合法理的。形成權的保護應當采取形成之訴的方式，而不是確認之訴。而且，承租人的權利完全可以通過行使法定優先購買權這一形成權即可實現。就出租人與第三人之間的買賣合同而言，雖然合同已經成立，但因存在承租人的優先購買權而不能生效。因此，該買賣合同不生效這一法律狀態，已是不言而喻，無需人民法院再以一判決對此加以確認。而且，即使人民法院作出確認無效判決，也不能直接使承租人實際享有形成權的利益，即在同等條件下取得與出租人之間的買賣合同關系，而必須另行主張或者另行起訴。因此，我們認為，最高人民法院上述解釋是存在問題的。
第三，優先購買權是一種期待權。如果出租人不出賣房屋則承租人不得以享有優先購買權為理由要求出租人將房屋賣給承租人。只有當房屋出租人出賣房屋時，承租人才在同等條件下將實現優先購買權的可能性轉變為現實的權利。
第四，優先購買權是一種限制權。相對于出租人來講，承租人的優先購買權其實是對他所有權行使的一種限制。承租人只要在同等條件下行使優先購買權，出租人便不得將房屋賣給第三人。
審判實踐中，比較常見的問題，除了上述以外，主要是如何處理承租人優先購買權與共有人優先購買權之間的權利沖突。這兩種權利沖突的前提是，均面臨同等條件下的購買競爭。如果不在同一條件下則不發生權利沖突問題。
我國學理上的通說認為，共有人的優先購買權源于共有，即源于物權，承租人的優先購買權源于合同，即源于債權，根據物權優先原則，共有人優先購買權優于承租人優先購買權。但也有'學者持有不同觀點，認為從優先購買權的基礎出發，運用物權優于債權的物權優先原則原理，來比較兩優先購買權的效力的優劣，論證的根據和思路均存在嚴重問題。我們在結論上贊同學理上的通說，即共有人的優先購買權應當優先于承租人的優先購買權。但是，在解釋基礎上，對于通說不敢茍同。共有人的優先購買權與承租人的優先購買權都屬于法定優先權，其效力不應因為權利的來源不同而不同，因為法定優先權畢竟不是其基礎權利本身。因此，以此為路徑解釋共有人的優先購買權具有更為優先地位，是不充分的。解決權利沖突，不僅僅是邏輯上的問題，更大程度上是價值判斷、利益衡量問題。房屋的共有關系，一般基于其他更為特殊、緊密的關系，如親屬或繼承而產生，因此，就價值衡量而言，應得到更為優先的保護。
