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自１９９９年至２００１年，李某承租了翠×中學(xué)的臨時(shí)門店，并且五次簽訂了租賃合同。豈料２００１年７月３日，李某的店鋪因無照經(jīng)營而被查封。
李某認(rèn)為，因出租方未能提供房屋租賃許可證，從而導(dǎo)致自己不能辦理營業(yè)執(zhí)照，造成諸多損失。李某遂起訴出租方。
羅湖法院一審判決：李某應(yīng)將門店內(nèi)設(shè)施物品自行搬出，校方應(yīng)予配合；校方應(yīng)退回李某多收的電費(fèi)３３８７．４２元，租賃押金９０００元；李某應(yīng)向校方支付水電費(fèi)５６７１．８７元。
近日，深圳中院認(rèn)定案涉租賃合同違規(guī)均無效，并終審判決：維持原判。
為租門店五簽合同
執(zhí)照未辦門店遭封
實(shí)際上，本案所涉的出租屋是翠×中學(xué)的臨時(shí)店面，房號(hào)為德智路１８－１９號(hào)，李某租賃該屋后開辦了一家名為雪岳山的燒烤店。
１９９９年１０月２７日，李某與怡×中學(xué)（翠×中學(xué)前身）簽訂《租賃合同書》，約定：校方將該門店出租給李某，該房校方已取得臨時(shí)營業(yè)許可證；每月租金人民幣４８００元，租期為１９９９年全年；排污管理疏通費(fèi)由李某自行交付；還有其他權(quán)利義務(wù)。當(dāng)日，校方即將該門店交付李某。
此前該門店由沈×承租，據(jù)李某稱向沈支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)１４．１萬元。李某還向校方交納租賃押金９０００元。
２０００年１月，李某與翠×中學(xué)再簽訂一份《租賃合同書》，約定：因校方未取得合法營業(yè)許可證，該房屋僅租給李某居住，如李某因違法、營業(yè)引起罰款、封門等一系列后果均自行負(fù)責(zé)，其余租金等條款與前一份合同一致。同日，雙方還簽訂一份規(guī)劃國土部門提供的、格式文本的《房屋租賃合同書》，約定：此房租作商業(yè)用途，房屋建筑面積８４平方米，租期為２０００年全年，月租金４８００元，校方交付房屋時(shí)可向李某收取２個(gè)月租金數(shù)額的保證金等內(nèi)容。２０００年４月２１日，該合同進(jìn)行租賃登記。
２００１年１月，雙方再行續(xù)租，簽訂租賃合同，租期為２００１年全年，租金變更為每月５２００元，其余條款與前一致。同日，雙方再簽一份國土部門提供的格式文本的《房屋租賃合同書》，內(nèi)容與前一份合同基本一致，并于２００１年７月９日進(jìn)行租賃登記。
門店交付給李某使用后，李加以裝修，并購置部分餐飲設(shè)備進(jìn)行營業(yè)，但未領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。翠×中學(xué)亦未按合同約定提供營業(yè)執(zhí)照。
直到２００１年７月３日，因李某無照經(jīng)營，被深圳市工商局羅湖分局查封停業(yè)。
李某：校方有錯(cuò) 造成損失應(yīng)賠
校方：合同有效 原告拖欠費(fèi)用
２００１年９月７日，校方召開包括李某在內(nèi)的臨時(shí)門店租戶開會(huì)，通知李解除租賃合同。但雙方未達(dá)成一致意見，李亦未交還房屋。
李某認(rèn)為，之所以造成雙方所簽的租賃合同無效，其過錯(cuò)責(zé)任在于校方。李某認(rèn)為翠×中學(xué)給自己造成諸多損失，為此將其起訴至羅湖法院。
李某訴稱：我已付給原租戶轉(zhuǎn)讓費(fèi)１４．１萬元，投入裝修７．５萬元。１９９９年１１月１４日，我的雪岳山燒烤店正式開張營業(yè)。之后，被告并未向我提供臨時(shí)營業(yè)許可證。為保證餐廳合法經(jīng)營，我曾多次要求被告提供房屋租賃許可證等手續(xù)，以便辦理工商營業(yè)執(zhí)照，一直未果。２００１年７月３日，深圳市工商局羅湖分局查封我的商鋪。此后，我多次走訪工商等相關(guān)部門，被告知只要校方能提供房屋租賃許可證即可辦理合法證照。但我又從國土局得知，商鋪屬違章建筑，無法領(lǐng)取房屋租賃許可證。另外，被告還多收了我的水電費(fèi)。為此，李某請(qǐng)求法院判決：我與被告雙方簽訂的租賃合同無效，被告賠償我的經(jīng)濟(jì)損失２５萬余元，退還合同押金９０００元（庭審期間變更為３９２８．９３元），退還多收水電費(fèi)８９８２元，并由被告承擔(dān)訴訟費(fèi)。
被告翠×中學(xué)庭審時(shí)口頭答辯并反訴稱：校方興建的商鋪有租賃許可證、建筑許可證、深圳市土地使用費(fèi)登記證，與原告簽訂的合同書完全符合《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃合同》；原告要求被告賠償?shù)馁M(fèi)用主要是轉(zhuǎn)讓費(fèi)、裝修費(fèi)和購買物品費(fèi)用，這些費(fèi)用完全與校方無關(guān)，是原告的自主行為，租賃合同書中并無約定，雙方又未簽訂其他的協(xié)議，不應(yīng)該由我方承擔(dān)；校方向自來水公司交納的水費(fèi)是每立方米２．７７８元，其向原告收取的是每立方米２．５元，原告應(yīng)向我校補(bǔ)交０．２７８元的差額水費(fèi)。我校向供電局繳納的電費(fèi)每度０．９３元，考慮到總電表和分電表的分擔(dān)不合理，我校按每度１．１元向原告收取。
為此，被告提出反訴，請(qǐng)求判令：原告補(bǔ)還所欠我方租金水電費(fèi)４．２萬余元；終止《租賃合同書》，限時(shí)原告退還房屋，并保證房屋及內(nèi)部設(shè)施完好；由原告承擔(dān)訴訟費(fèi)。
查明：案涉門店系臨時(shí)建筑
評(píng)估：李某裝修花費(fèi)４萬余元
除前述情況外，羅湖法院還查明了下述事實(shí)：
案涉臨街門店位于羅湖區(qū)德智路的一側(cè)，系原怡×中學(xué)（翠×中學(xué)前身）于１９９４年４月報(bào)建的臨時(shí)建筑。被告向國土規(guī)劃部門交納土地使用費(fèi)至２０００年度。２００１年７月１２日，被告領(lǐng)取了房屋租賃許可證，注明臨時(shí)門店用途為商業(yè)，有效期自２００１年７月１２日至２００２年１２月３１日。
法院還委托相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)原告的裝修、裝飾工程進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估價(jià)值為人民幣４萬余元。另外，２００２年１月１３日，被告按深圳市規(guī)劃國土局羅湖分局拆除臨時(shí)建筑的要求，自行封住了該臨時(shí)門店，原告店內(nèi)設(shè)施物品由被告原地封存。
一審：２００１年所簽合同無效
雙方結(jié)清水電費(fèi)、押金
羅湖法院審理認(rèn)為：被告申建的臨時(shí)門店，房屋性質(zhì)屬臨時(shí)建筑，經(jīng)國土部門審批進(jìn)行建造，并領(lǐng)取了商業(yè)用途的房屋租賃許可證。被告在繳納土地使用費(fèi)期間出租房屋給原告，其租賃行為有效。
２００１年１月簽訂的房屋租賃合同，雖然在租賃許可證的租期之內(nèi)，但因被告的臨時(shí)建筑并未繳納土地使用費(fèi)，被告將房屋出租給原告收取租金，無法律依據(jù)，雙方簽訂的租賃合同無效。造成合同無效雙方均有責(zé)任。
原告使用了房屋，租金不作退回；被告要求原告支付２００１年４月１日起的租金，于法無據(jù)，不予支持，但所收原告租賃押金應(yīng)予退回；被告向原告自行收取的電路損耗費(fèi)用，缺乏依據(jù)，應(yīng)退還原告；被告反訴要求原告支付實(shí)際已用的水電費(fèi)，理由充分，應(yīng)支持。
為此，羅湖法院判決：原、被告于２００１年１月簽訂的《租賃合同書》和《房屋租賃合同書》無效；原告應(yīng)于本判決生效后十五日內(nèi)將臨時(shí)門店的設(shè)施物品自行搬出，被告應(yīng)予配合辦理交接；被告應(yīng)退付原告多收的電費(fèi)３３８７．４２元，退回原告租賃押金９０００元；原告應(yīng)向被告支付水電費(fèi)５６７１．８７元；駁回原、被告其它訴訟請(qǐng)求。