花花視界
【案件看臺】
案例一，房東以房客違反合同拖欠租金和物業費用為由，提前解除合同，租期未到，房東就把房客的東西全都清了出來。但房客才裝修不久的店面，花了不少裝修費，誰來承擔這些損失呢?案例二，房客拖欠房租，但房東的店面卻無合法批建手續，那么房東能討回房租嗎?
【案例一】
房客違約，被“掃地出門”
法院判令房東賠償房客裝修損失60%
2007年11月一天，麗婷租下的湖濱六里一間店面被房東換掉了鑰匙，且店內所有物品被房東搬進車庫里，可是租期還沒有到。被如此“掃地出門”，麗婷心有不甘，于是就把房東小西告上法庭。
原來在2005年8月28日，麗婷和小西簽訂一份房屋租賃合同和補充協議，約定由麗婷向小西租賃位于湖濱六里一間店面，月租1400元，押金1400元，租期自2005年10月5日至2010年10月5日;租賃期間，麗婷應負擔水電費、有線電視費、衛生費、小區管理服務費等費用;租期內雙方均不得借故解除合同，違約方必須雙倍賠償對方損失。
合同簽訂后，麗婷支付押金，并交清自2005年10月5日至2008年1月5日的房屋租金，請人裝修店面以備經營。
然而2007年6月，房東小西被所在小區物業起訴，法院判令小西應當繳清物業管理費和公共維修金。小西說，這場官司是房客違約造成的，房客從沒有交過物業費，才導致自己被物業起訴，最后還要替房客墊付數千元物業費和水電費。于是同年11月16日，小西鎖了店面，請搬家公司把麗婷店內東西搬了個精光，并全部堆放在地下車庫。
麗婷認為，小西將店面關閉，導致她無法營業，應該賠償她雙倍裝修費用。
思明區人民法院一審認為，麗婷承租店面后長期未繳納水電、物業管理等費用，其主觀上具有惡意性，小西有權解除與她簽訂的租賃合同，但小西強行終止租賃合同欠妥，應賠償麗婷裝修損失并退還多收取的2007年11月16日至2008年1月5日的租金。鑒于麗婷違約在先，可酌情減輕小西的賠償責任，故法院判令房東小西應賠償裝修損失的60%，小西須返還麗婷租金和押金合計3869元，并賠償裝修損失9769元。
【案例二】
違建房屋，討不回房租
房東無法證明對房屋擁有所有權或使用權，租賃合同無效
2006年10月18日，阿旺和小曾簽訂一份《房屋租賃合同書》，約定由阿旺將位于思明區后埭溪路一間105平方米的店面出租給小曾，月租金3000元，租期15年;并約定小曾拖欠租金半個月以上，阿旺有權解除租賃合同，收回房屋及追回所欠租金、違約金。
該合同履行至2008年，阿旺認為小曾未按約支付租金，所以訴請法院解除雙方的租賃關系，并要求小曾支付拖欠的房租4.45萬元及水電費1.35萬元，共計5.8萬元。
而小曾卻認為，阿旺每月都向他收取租金和水電費，沒有所謂拖欠租金的事實。另外，阿旺承諾讓他使用店面15年且收了他的押金，然而阿旺經常停水電，導致他無法正常經營，故請求駁回阿旺訴求。
思明區人民法院經審理認為，根據阿旺提交的社區居委會及梧村街道辦事處的證明，僅能證明這間店面的建造時間為1982年，并無法證明是阿旺建造的，且阿旺也未提交這間店面的合法批建手續。因此，在阿旺沒有證明其對這間店面擁有所有權或使用權的情況下，應認定雙方簽訂的租賃合同無效，也就是說阿旺無法討回店面租金。
2008年12月下旬，經思明區法院向阿旺釋明后，阿旺未在限期內變更訴求，且由于解除合同的前提為合同有效，因此，阿旺基于合同有效所提出的訴求，與法院認定的合同效力相悖，即阿旺的店面是白白出租給陌生人了，無法通過法律手段討回房租。
【法官提醒】
思明區人民法院郭國超法官介紹說，案例一中房東小西認為租客違約，適宜通過訴訟解決問題，其單方采取清除行為是不合理的。案例二中，房東阿旺并未取得房屋產權證，也沒有相應批建手續，不適宜立即通過訴訟解決租賃糾紛，可在相應手續取得后與租客友好協商處理。近年來市民的法律維權意識趨強，在通過訴訟方式保護自身合法權益時，建議充分考慮訴訟風險和法律責任的分擔，切記明“責”保身。
