采用拍賣方式進行房地產交易，是實施“陽光行政”的一項重大舉措，不但杜絕了因幕后交易、暗箱操作等引發的腐敗現象的發生，而且最大限度地顯化了房地產地價值，深得民心、盡得民意。目前，房地產拍賣熱火朝天，社會各界越來越關注房地產拍賣，有關房地產拍賣方面的咨詢也越來越多，同時，房地產拍賣引出的法律問題也越來越突出，有關房地產拍賣的熱點問題也不得不引發一些思考。
土地使用權拍賣屬不屬《拍賣法》調整范圍?
隨著我國市場經濟的不斷深化，土地市場越來越活躍，土地使用權交易日益頻繁，房地產拍賣發展迅速。然而，在房地產拍賣的實際操作中，有些拍賣企業及相關人員將土地使用權拍賣等同于《拍賣法》所調整的拍賣行為。事實上，土地使用權拍賣是不屬于《拍賣法》的調整范圍。雖然土地使用權進入市場，理所當然要通過市場進行配置，但是由于土地是一種有限的、稀缺的、不可再生資源，它具有不同于一般商品的許多屬性。因而，它必須受制于政府的宏觀調控，土地使用權拍賣不是單純的市場行為。
《拍賣法》規定，《拍賣法》適用于我國境內拍賣企業進行的拍賣活動。對此規定，全國人大法律委員會主任委員薛駒1996年7月4日在全國人大常委會審議通過的《拍賣法》時所作的《關于拍賣法(草案修改稿)修改意見的匯報》中明確指出：國有資產的產權交易、土地使用權出讓與轉讓、人民法院強制執行的物品的拍賣應當由其他有關法律調整，并非都由拍賣企業拍賣。土地使用權拍賣不屬《拍賣法》調整范圍,應由《土地管理法》、《城市房地產管理法》《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律、法規調整，由市、縣人民政府負責，由市、縣人民政府國土資源部門組織實施。因此，土地使用權拍賣，非由市、縣人民政府國土資源部門組織實施，或根據需要由國土資源部門在組織實施土地使用權拍賣過程中將部分工作委托經省級以上國土資源部門認證的具有土地使用權拍賣資格的拍賣企業承擔，其他任何組織和個人的拍賣行為應屬無效。
房地產拍賣中涉及劃撥國有土地使用權的，能否事先不經依法報批直接拍賣?
由于我國長期實行的是計劃經濟體制，目前，無償、無期限、無流動的劃撥土地使用權仍大量存在。因此，在進行房地產拍賣的過程中遇到相關實際問題很難把握，特別是劃撥地能否事先不經依法報批而直接拍賣?
我國《城市房地產管理法》第三十九條規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批，有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。《拍賣法》規定，依照法律或者按照國務院規定需經審批才能轉讓的物品或者財產、權利，在拍賣前，應當依法辦理審批手續;《拍賣法》還規定，拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產權利。在我國，土地使用者所擁有的劃撥國有土地使用權不具備最終的處分權能，因此，房地產拍賣中涉及劃撥國有土地使用權，事先應當依法報經批準。
房產可否單獨拍賣?
長期以來，理論界對于“房隨地走，地隨房走”的問題，爭論不休。我國現行的立法，一方面認為房產和地產為兩個獨立的權利，另一方面又把房產和地產緊緊地“綁在一起”。事實上，房屋與土地密不可分，土地使用權人應當與地上物所有權人為同一人。盡管在我國的絕大多數地方房地是分管的，但絲毫不影響房地一致的屬性。房屋所有權是完整物權，所有權人可以處置房產，受讓方可相應取得房屋所有權，土地使用權是從所有權中派生出來的一種權能,可以成為一種獨立權能，但始終不能享有土地所有權人獨有的最終處分權，受讓人通過拍賣方式取得房產所有權，并不意味著就直接取得了土地使用權，往往要先通過辦理有關用地手續后方可取得。房產單獨拍賣，受讓人一般要以比房屋重置價高得多的價格才能取得房產，這個拍賣價格中超出重置價的部分其實就是土地價格，這部分價款本應上繳國家，但在拍賣中卻給了拍賣委托人，當房產競得人再來辦理土地有償使用手續時，根據規定要支付土地出讓金，這樣，房產競得人就得重復支付土地價款。房產單獨拍賣，房產競得人是不是一定可以通過法定程序取得土地使用權呢?也不一定。《江蘇省國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓辦法》第四條規定，商業、旅游和商品住宅等經營性項目用地以及其他具有競投(買)條件地項目用地，擬以出讓方式供地地，應當采用招標、拍賣或者掛牌方式進行。拍賣房產涉及的土地如屬于該規定情形的，有誰能保證房產競得人能夠競得該房屋占用范圍內的土地使用權呢?因此，有地面建筑物的房地產，房產不宜單獨拍賣(房產作為動產的除外)，應與國土資源部門協商一致后連同土地一起按照現行的法律法規進行拍賣。我國《城市房地產管理法》第31條也規定：房地產轉讓、抵押時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。又如，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條規定：土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物由國家無償取得。由此可見，無論從理論上、法律上還是在實際操作過程中，房產都是不能單獨拍賣的。
沒有權屬證書的房地產能否拍賣?
權屬證書是房地產產權人持有的法律憑證，依法登記的權屬受法律保護。就土地來說，土地證書是土地使用者、所有者和他項權利者持有的法律憑證，只有具備“權屬合法、面積準確、界址清楚”，才能通過法定程序申領到土地證書。土地作為不動產，有著區別于其他財產的特性，不能簡單地用“元”、“平方米”來度量，而必須用一系列的屬性來描述。拍賣所涉及的財產，必須是合法且可以處置的，沒有土地證書，以什么為標準來認定拍賣所涉及的土地權屬是合法的、面積是準確的、界址是清楚的、相關權利人和利害關系人無異議呢?《城市房地產管理法》第三十七條規定，未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。《拍賣法》也規定，法律、行政法規禁止買賣的物品或者財產權利，不得作為拍賣標的。因此，沒有權屬證書的房地產不得拍賣。
