近年來(lái)，由于小區(qū)公用配套設(shè)施而引發(fā)的爭(zhēng)議很多，小區(qū)開發(fā)商、業(yè)主(業(yè)委會(huì))、物業(yè)管理公司之間常常由于小區(qū)公用配套設(shè)施的使用、歸屬等對(duì)簿公堂。
對(duì)小區(qū)公用配套設(shè)施的歸屬應(yīng)作具體分析
小區(qū)公用設(shè)施的歸屬?gòu)奈餀?quán)法理論來(lái)看屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)問題的范疇，小區(qū)公用設(shè)施的歸屬主要區(qū)分以下幾種情況：
(一)小區(qū)的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺(tái)等。這類公用配套設(shè)施是構(gòu)成住宅小區(qū)整體不可缺少的，這些公用配套設(shè)施與整個(gè)住宅小區(qū)構(gòu)成不可分割的整體，其本身并不具備獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的意義。事實(shí)上，這類公共配套設(shè)施的面積已作為公攤面積分?jǐn)偟綐I(yè)主所購(gòu)房屋的建筑面積中。對(duì)于此類公用配套設(shè)施，無(wú)論購(gòu)房合同對(duì)其歸屬作出如何約定，都屬于小區(qū)全體業(yè)主共同共有。
(二)小區(qū)的停車場(chǎng)、會(huì)所、戶外廣告位等。這類公用配套設(shè)施也與小區(qū)業(yè)主的生活有重大關(guān)系，但相比以上其他的公用配套設(shè)施，該類公用配套設(shè)施還不足以重大到對(duì)業(yè)主的日常生活具有決定意義，離開這類公用配套設(shè)施，小區(qū)業(yè)主也不至于無(wú)從使用自己的房屋。更為重要的是，這類公用配套設(shè)施并不作為公攤面積分?jǐn)偟綐I(yè)主所購(gòu)房屋的建筑面積當(dāng)中。因此，對(duì)于這類公用配套設(shè)施，允許開發(fā)商與業(yè)主在買賣合同中就其歸屬作出約定。
小區(qū)公用配套設(shè)施必須按照規(guī)劃用途提供給業(yè)主共同使用
無(wú)論小區(qū)的公用配套設(shè)施是屬于全體業(yè)主所有，還是由開發(fā)商保留權(quán)利，小區(qū)的公用配套設(shè)施都必須按照規(guī)劃用途提供給全體業(yè)主共同使用。某些公共設(shè)施在權(quán)屬上屬開發(fā)商，但作為所有權(quán)人的開發(fā)商不得自由處分這類公用配套設(shè)施，而應(yīng)當(dāng)將公用配套設(shè)施提供給全體業(yè)主使用，當(dāng)然這種使用可以是有償?shù)摹ｉ_發(fā)商對(duì)小區(qū)公用配套設(shè)施所有權(quán)的行使受小區(qū)業(yè)主公共利益的限制，必須服從于小區(qū)業(yè)主使用公用配套設(shè)施的需要。因?yàn)槟軌蚴褂眯^(qū)的所有公用配套設(shè)施是每位業(yè)主在購(gòu)買房屋時(shí)的合理期待，這一點(diǎn)無(wú)論在購(gòu)房合同中是否作了約定，都應(yīng)當(dāng)是不言而喻的，開發(fā)商負(fù)擔(dān)有擔(dān)保購(gòu)房業(yè)主使用小區(qū)的所有公用配套設(shè)施的義務(wù)。
因此，即使某些公用配套設(shè)施約定由開發(fā)商保留權(quán)利，開發(fā)商也不得擅自改變?cè)擃惞门涮自O(shè)施用途或不將該類公用配套設(shè)施不開放給業(yè)主使用。擅自改變小區(qū)公用配套設(shè)施的用途即構(gòu)成侵權(quán)，侵犯了業(yè)主對(duì)小區(qū)公用配套設(shè)施的共同使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)立即停止侵權(quán)并恢復(fù)小區(qū)公用配套設(shè)施原狀的法律責(zé)任。
改變小區(qū)公用配套設(shè)施用途須征得業(yè)主同意，并經(jīng)規(guī)劃部門審批
小區(qū)公用配套設(shè)施用途的改變必須符合兩個(gè)方面條件：(1)取得小區(qū)全部業(yè)主(至少是大多數(shù))的書面簽名同意;(2)征得國(guó)土規(guī)劃主管部門的審批同意。
實(shí)踐中，小區(qū)公用配套設(shè)施用途被改變的情形往往是開發(fā)商或者物業(yè)管理公司擅自將小區(qū)公用配套設(shè)施改變?yōu)樯虡I(yè)用途用于出租謀利。這種行為一方面構(gòu)成對(duì)小區(qū)業(yè)主的侵權(quán)，屬侵權(quán)行為;另一方面又違反了相關(guān)規(guī)劃法律法規(guī)，屬違法行為。因侵權(quán)行為給業(yè)主造成的損害，業(yè)主可主張損害賠償;因違法行為獲得的租金收益屬于非法所得，應(yīng)予以沒收。損害賠償與沒收非法所得是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，損害賠償?shù)臄?shù)額絕非等同于非法的租金所得。對(duì)于損害賠償?shù)臄?shù)額，業(yè)主應(yīng)當(dāng)舉證證明，但是業(yè)主無(wú)權(quán)要求返還租金收益或以租金收益直接沖抵損害賠償。否則將非法的租金所得轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主享有，違背了任何人不得基于違法行為獲得利益的這一法律原則。
《物權(quán)法》第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
第七十條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
第七十一條 業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第七十二條 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
