地下車位、車庫的歸屬及管理、使用的法律分析
一、法條——《物權法》
第七十四條建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
二、法條簡述
住宅小區地下車庫(規劃用于停放汽車的車位、車庫)的產權由開發商與購房者在房地產買賣合同中約定，確定其產權歸屬，沒有約定或約定不明時，推定其產權屬于購房者共有。該觀點的依據在于：其一，根據地上建筑物與土地使用權不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內土地的使用權，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權，因此地下車庫不可能單獨獲得土地使用權，地下車庫所使用的土地是業主交納土地使用費的土地，該小區土地面積已經全部分攤到全體業主，小區的土地使用權為該小區的業主所享有，開發商不再享有該小區的土地使用權。除非取得土地使用權人的同意，也不能享有該土地上建筑物的所有權和分配權。其二，地下車庫作為小區建設的配套設施之一，是建筑物的輔助設施，就應如同道路、管線一樣，是房屋的從物，應交付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒有特別約定的情況下，從物應當依從主物(房屋)一并出售、轉移。開發商根據政府規定興建地下車庫，是他的法定義務，該地下車庫不能面向社會公眾開放以謀取私利，而是為了滿足小區內業主生活需要，向特定人群提供停車位。《物權法》第74條第二款采用的就是“約定說”，但是對沒有約定或約定不明情形下如何處理，物權法并沒有作出規定。
三、有關地下車庫的產權歸屬問題的法律規定
(一)《物權法》出臺前，確認地下建筑物的所有權歸屬問題沒有明確的法律依據。
從現行房地產法律法規看，確認地下建筑物所有權歸屬問題卻缺乏法律依據。我國《城市房地產管理法》和《城市房屋權屬登記管理辦法》只是對土地上的房屋權屬登記作了規定，未包括地下建筑物。《城市房地產管理法》第二條：“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物”。這里的“土地上”當指地表之上。房地產所有權證是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。要獲得權利證書，必須要到房地局登記，而根據《中華人民共和國立法法》第八條規定，民事基本制度只能由法律規定，規章和地方法規無權對此立法。地下車位、車庫的歸屬及管理、使用的法律分析(2) 來源：未知 作者：張瑞群 時間：2010-11-11
在1995年9月8日建設部頒布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》第八條“公用建筑面積由以下兩部分組成：1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積;”第九條“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。”等規定可看出，無論部門規章還是地方性規定，都沒有強制性規定地下車庫應列為需分攤的公用建筑面積。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積，從而不進行公用建筑面積分攤。
根據建設部發布的《城市地下空間開發利用管理規定》第二十五條規定：地下工程應本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，允許建設單位對其投資開發建設的地下工程自營或者依法進行轉讓、租賃。由此來看，地下車庫可作為一個獨立的建筑部分，并可由開發商自行處分。
從以上規定可知，與地下車庫相關的法律法規是模糊的，明確界定產權并非易事。開發商之所以面對業主時強勢地位難破，難說與此無關。
(二)《物權法》第74條規定確立的“當事人約定歸屬”原則。
《物權法》第七十四條規定了三款：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
不難看出，物權法間接地承認了開發商對地下車庫產權歸屬上的主動權。但對車庫的權屬沒有直接規定，而是采用了“意思自治”原則，由當事人自行通過協商規定。但正如許多人質疑的那樣，在開發商和購房者地位不平等的情況下，怎么能夠保證約定是公平的?開發商的強勢地位在實踐中有目共賭，物權法這樣規定的可操作性又如何?因此可見，關于地下車庫的歸屬并沒有從此塵埃落定，不難想象未來的紛爭還會不斷出現。
四、《物權法》第74條規定的不足
筆者認為《物權法》第74條能夠在一定程度上解決現實生活中的糾紛，因而具有重大實踐意義。但是同時也有失誤或是遺漏，而且這些失誤很有可能會給將來的司法實踐留下諸多“隱患”。
首先，《物權法》第74條第1款雖然規定用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主需要，但是這一規定太過粗糙與原則，容易產生歧義，也缺乏可操作性。何為業主的需要?怎么才算作滿足了業主的需要?其次，《物權法》第74條第2款雖然將小區內車庫歸屬交由當事人約定，但是沒有規定約定不明或沒有約定情況下的歸屬，更不能解決約定不能的情況如何解決，留下了“隱患”。事實上，這種隱患已經出現。據報道，廣州有些小區原來每個車位月租400元，但在《物權法》實施前開發展商卻突然貼出通告，取消月租制，車位將全部出售，每個30萬元。發展商似乎也注意到了《物權法》的規定，在通告后面提到“車位將優先滿足業主購買需要”。此類事例，恰恰反映了開發商在“當事人約定”中的強勢地位，在此情況下，由當事人來約定地下車庫的歸屬談何容易。顯而易見，物權法在制定過程中關于車庫歸屬問題理論上一直存在重大爭議，起草者對待此問題也搖擺不定，多次易稿。最終出臺的《物權法》選擇了由當時人約定，事實上是回避了這一問題，不能不說是一大遺憾。地下車位、車庫的歸屬及管理、使用的法律分析(3) 來源：未知 作者：張瑞群 時間：2010-11-11
