對(duì)于商品房的外墻面，有的購(gòu)房合同約定屬于所有權(quán)人，有的約定歸屬于物業(yè)公司，有的未作約定。實(shí)踐中，因廣告、裝修等事由常發(fā)生糾紛，理論界對(duì)商品房外墻面權(quán)利歸屬也有爭(zhēng)議。按照《物權(quán)法》建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，商品房外墻面屬于該幢房屋全體購(gòu)房人所有，購(gòu)房人(區(qū)分所有權(quán)人)基于其對(duì)所購(gòu)房屋單元享有的專(zhuān)有權(quán)而對(duì)建筑物共有部分及附屬部分享有區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)，而且所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金、改善小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)等共同利益。
首先，全體購(gòu)房人享有對(duì)外墻的所有權(quán)。在房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系中，外墻作為房屋結(jié)構(gòu)部分，是合同標(biāo)的物不可缺少的部分，應(yīng)該隨房屋完整交付。實(shí)際上根據(jù)《商品房銷(xiāo)售公攤規(guī)則》本幢房屋購(gòu)房人全體為外墻支付了全部面積價(jià)款，外墻成為受讓人產(chǎn)權(quán)的一部分，出讓人開(kāi)發(fā)商對(duì)外墻已經(jīng)實(shí)際進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓?zhuān)敬睒菂^(qū)分所有權(quán)人全體因取得各自專(zhuān)有產(chǎn)權(quán)而享有對(duì)外墻的區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)。由于房屋出讓?zhuān)_(kāi)發(fā)商成為非所有權(quán)人或區(qū)分所有權(quán)人，其均不享有對(duì)外墻面的“單獨(dú)”處分權(quán)。基于物權(quán)法定原理，即使在每一份購(gòu)房合同中對(duì)外墻面的使用權(quán)約定歸屬于非所有權(quán)人，也因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的無(wú)處分權(quán)而無(wú)效，除非事前開(kāi)發(fā)商與區(qū)分所有人全體對(duì)此達(dá)成了一致意見(jiàn)。
其次，外墻面應(yīng)該由全體購(gòu)房人使用管理。理論上，專(zhuān)有部分的范圍劃至房屋單元界壁最后粉刷表層，而在外部關(guān)系上，比如買(mǎi)賣(mài)、保險(xiǎn)、納稅等計(jì)算房屋面積時(shí)則計(jì)算至界壁中心的面積，而依照《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》，外墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)面積另一半則記入公攤面積，但并不能因此簡(jiǎn)單地認(rèn)為外墻一半專(zhuān)有一半共有。事實(shí)上，建設(shè)部《住宅共有部位共有設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第三條規(guī)定的共有部位包括了內(nèi)外墻體和戶外墻面，而且，從對(duì)外墻使用管理上看，外墻仍屬于共有部分。這是因?yàn)椋瑝Ρ趦?nèi)預(yù)先設(shè)有維持建筑物正常使用必需的各種管線，如果作為專(zhuān)有使用則不利于整體建筑物的維護(hù)和管理。
再者，對(duì)外墻面使用權(quán)的行使及所得收益有法律規(guī)定。建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第七條規(guī)定：“異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部分時(shí)，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書(shū)面協(xié)議。”《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條也規(guī)定了“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。”
總之，針對(duì)外墻面的使用權(quán)問(wèn)題，只有全體區(qū)分所有權(quán)人基于所有權(quán)的身份可以使用、受益，而且這種權(quán)利的行使必須經(jīng)過(guò)區(qū)分所有權(quán)人的集體同意。
