在時下房地產市場中,購房者與開發商對比無疑是弱勢群體,此時購房合同是他們唯一的"護身符"。但由于一些購房者對合同不了解,結果在交房時吃了虧才如夢方醒。記者選取今年以來南寧樓市中有代表性的案例,以此剖析合同,希望讓購房者明明白白買房
1、違約金雙重標準
2009年8月,南寧市江南區某小區在延期近兩年之后,終于向業主交房。隨之而來便是計算違約金的數額,但業主在翻看合同的約定時才恍然大悟,自己掉進合同的陷阱里。
原來,在合同第九條(出賣人逾期交房的違約責任)中的第1條款中規定,延期交房超過60天后,開發商每天支付的違約金為已付款的2%。據了解,南寧市大部分樓盤標準為3%。而讓業主更難以接受的是,合同中約定"一旦延期超過60天,每日違約金為已付房款的萬分之二,上限為房款的5%"。也就是說,由于違約金被封頂,所以開發商在延期時間上不受束縛,而對購房者而言,拿到的違約金都一樣。有購房者算了一筆賬(以40萬購房款為例),按照別的樓盤標準,兩年的違約金為29200元,而以該小區房價5%標準計算,違約金為2萬元,少了近1萬元。
日前,記者采訪時業主鄧先生說:"原以為違約金是一道緊箍咒,能夠督促開發商按時交房,但合同的陷阱讓我們很受傷。"他認為,違約金"封頂"導致他們整天低聲下氣地"哀求"開發商盡快施工,生怕開發商一生氣,再延個半年時間。
回想當初買房時,幾名購房者表示:"沒有辦法呀,當時大家都爭著買房"。這份合同是開發商事先打印好的,購房者只有"簽"和"不簽"兩種選擇,開發商根本不同意對條款作絲毫協商。
今年9月份,記者在南寧市西鄉塘區某小區的《商品房買賣合同》上看到,乙方(購房人)如果逾期交接的,其間按每天20元向甲方(開發商)支付違約金,該房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付日起由乙方承擔。同時,又規定甲方或其委托人怠于履行該商品房工程質量保修責任的,應當承擔下列責任:按每拖延一天10元計算,向乙方支付違約金。
業主劉先生對記者表示,一般來說商品房屬于大宗消費,購房者很少有不按時交接的,開發商在合同中注明了違約金雖不近人情,但也無可厚非。但反過來,開發商不承擔保修責任,違約金卻只有業主的一半,"這不是雙重標準嗎,怎么讓業主信服"。廣西某律師事務所的楊律師介紹說,依據民法通則及合同法的規定,合同當事人應當遵循公平原則確定各方的權利義務。在上述合同中卻規定,出賣方逾期履行義務只需每天支付10元,顯然違反了民法通則及合同法的公平原則。
對于此類現象,業內人士許某振表示,由于商品房的價格較大,違約金數比例看起來差不多,但最終的差別很大。類似條款的實質是設置陷阱,違反了法律的公平原則,消費者可依法申請人民法院或仲裁機構予以撤銷或變更。
2、面積誤差不作明確限定
早在2006年,家住南寧華西路附近的羅女士為配合拆遷,與開發商簽訂了《協議書》。《協議書》約定她現住的房屋拆除后,面積按1∶1比例安置新房,建筑面積為80平方米,誤差面積按市場價互相結清差價。2009年9月,開發商正式交房,但她卻得知,這套房屋面積為92平方米,比協議中規定的多出了12平方米。她趕忙拿出協議細看,這才明白協議中沒有對超面積的范圍作出要求。
由于羅女士家中經濟緊張,購買這多出的12平方米需要5萬元,使得她不得不東奔西走借錢買房。她對記者表示,由于當初看不懂協議,就草草簽字,造成現在的進退不得。
業內人士譚先生表示,開發商交付使用的面積與合同有誤差的,如合同有約定,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,應該按照以下原則處理:面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,購房者不能解除合同。一旦誤差超出3%,購房者可以解除合同、開發商還要返還已付購房款及利息。
羅女士表示,由于該地段目前房價(6500元/平方米)比協議約定(3年前價格為4200元/平方米)的價格漲了不少,所以還是買下這12平方米。"幸虧房價上漲了,如果是下跌了,要我按當時價格買,那我肯定承受不了。"
律師提醒各位購房者,在合同或者協議中,對于面積誤差的范圍及其處罰方法一定要明確,這樣才能避免遭遇"強買強賣"時無法可依。
