北京青年報(bào)記者近日梳理了去年幾類比較集中的物業(yè)糾紛，并結(jié)合本市最新判決的涉及物業(yè)公司和業(yè)主的幾宗法院案件，請市住建委主管部門相關(guān)人士進(jìn)行了權(quán)威解讀，以供業(yè)主和物業(yè)公司在2015年遭遇物業(yè)糾紛時(shí)做參考。
關(guān)鍵詞：漏雨 不交物業(yè)費(fèi)
案例
2010年1月2日業(yè)主宋某與北京市某物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議(住宅)》，根據(jù)合同約定，某物業(yè)公司為宋某所居住的小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，宋某按年向物業(yè)服務(wù)公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。合同簽訂后，某物業(yè)公司向宋某所居住小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，宋某因?qū)ξ飿I(yè)公司提供的服務(wù)不滿意，未交納 2011年至2012年8月31日期間的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司向人民法院提起訴訟，要求宋某支付其拖欠的物業(yè)費(fèi)。宋某辯稱的理由之一是宋某房屋的廚房及陽臺窗戶漏雨，某物業(yè)公司對此一直沒有解決，因此，不同意交納服務(wù)費(fèi)。
判決
法院認(rèn)為，宋某所稱其房屋窗戶封閉不嚴(yán)漏雨的問題，系房屋質(zhì)量問題，是其與房屋的建設(shè)單位之間的爭議，與本案并非同一法律關(guān)系，宋某應(yīng)向有關(guān)責(zé)任主體主張權(quán)利。故宋某拒交物業(yè)費(fèi)的答辯意見，法院不予采納。
解讀
本案是一起因房屋漏水所導(dǎo)致的業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的典型案例。在日常生活中，當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)其所居住的房屋存在房屋漏水等質(zhì)量問題時(shí)，其往往首先想到的是物業(yè)公司，并在第一時(shí)間向物業(yè)公司進(jìn)行報(bào)修。如果物業(yè)公司無法為其解決房屋漏水等質(zhì)量問題時(shí)，業(yè)主通常認(rèn)為物業(yè)公司未盡到物業(yè)服務(wù)義務(wù)，違反物業(yè)合同的相關(guān)約定，并往往采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式進(jìn)行維權(quán)。目前，因房屋漏水等質(zhì)量問題導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的案件屢見不鮮。
對于房屋存在漏水等質(zhì)量問題，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第31條的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。因此，如果房屋在保修期內(nèi)，房屋的質(zhì)量問題應(yīng)由房屋的建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行維修。
正如題述案例中法院所持觀點(diǎn)，對于房屋漏雨等房屋質(zhì)量問題，是業(yè)主與房屋建設(shè)單位之間的爭議，與物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系不屬于同一法律關(guān)系，業(yè)主應(yīng)向房屋的建設(shè)單位主張權(quán)利。這里特別要提醒的是，根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第7條的規(guī)定，在正常使用條件下，房屋防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏最低保修期限為5年，因此，如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋存在漏水等質(zhì)量問題，應(yīng)及時(shí)向房屋的建設(shè)單位主張權(quán)利，以避免錯過維權(quán)的時(shí)間，造成不必要的損失。房屋的保修期滿后，則應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)房屋修繕責(zé)任并承擔(dān)修繕費(fèi)用。
關(guān)鍵詞：違建 侵占綠地
案例
2004年1月，張某入住北京市海淀區(qū)某小區(qū)。2009年11月20日海淀區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會與某物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，由某物業(yè)公司負(fù)責(zé)該小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。2011年4月張某在自家北面砌上實(shí)體墻，侵占了公共道路及綠地。2011年11月張某又在其房屋南面小花園砌起實(shí)體墻，侵占公共道路和綠地。某物業(yè)公司多次要求張某退出侵占的公共道路及綠地，拆除其建在公共道路及綠地內(nèi)的墻體，均遭到張某拒絕，物業(yè)公司遂將張某起訴至法院。
判決
法院認(rèn)為，張某作為小區(qū)的業(yè)主，入住該小區(qū)，就應(yīng)當(dāng)自覺地遵守《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》及《小區(qū)管理公約》的相關(guān)規(guī)定。物業(yè)公司要求張某退出侵占的公共道路及綠地，拆除建在公共道路及綠地內(nèi)的墻體的訴訟請求，符合事實(shí)及法律依據(jù)，依法予以支持。
解讀
因違章建筑侵占的是小區(qū)內(nèi)的公共道路和公共空間，侵害的往往是全體業(yè)主的共有權(quán)益，而非某一家業(yè)主的合法權(quán)益，因此，某一業(yè)主往往不愿單方采取訴訟等方式解決其他業(yè)主違法建設(shè)問題。而由于物業(yè)公司對于小區(qū)內(nèi)的公共道路和公共空間并無所有權(quán)，因此，在通常情況下，物業(yè)公司對于某一業(yè)主違法建設(shè)的行為往往進(jìn)行勸阻制止，并向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，但在很多情形下物業(yè)公司的這一做法并不能夠及時(shí)有效地解決業(yè)主違法建設(shè)問題。如何破解這一窘境，是當(dāng)今社會一大熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題。上述案件的典型意義在于為解決違法建設(shè)問題提供了一條行之有效的合理、合法的司法救濟(jì)途徑。
根據(jù)《物權(quán)法》第73條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地及其他公共場所、共用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等，屬于業(yè)主共有。因此，如果小區(qū)內(nèi)某一業(yè)主在物業(yè)共用部位搭建自用設(shè)施，占有共有道路、綠地，其行為已經(jīng)侵害了小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主的共有權(quán)利，小區(qū)內(nèi)的其他業(yè)主和業(yè)主委員會有權(quán)對私搭亂建的業(yè)主進(jìn)行起訴，要求其拆除違法建設(shè)、恢復(fù)原狀。
上述案例的典型意義在于其進(jìn)一步明確了物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)管理人的訴權(quán)，為解決日漸增多的小區(qū)內(nèi)違法建設(shè)問題提供了一條合法、有效的司法救濟(jì)途徑。對于某一業(yè)主違反物業(yè)管理規(guī)約，違法建設(shè)侵犯業(yè)主共同權(quán)益的行為，物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)管理人，其行為不再局限于勸阻制止和向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，在特殊情形下，其亦可以向人民法院提起訴訟，要求違法建設(shè)業(yè)主拆除違法建設(shè)，恢復(fù)原狀。
關(guān)鍵詞:小區(qū)停車 受損
案例
王某系北京市豐臺區(qū)某小區(qū)業(yè)主，某物業(yè)公司系該小區(qū)的物業(yè)公司。2012年3月6日，王某與物業(yè)公司簽訂《某小區(qū)二期地庫車位(租用)協(xié)議》，約定物業(yè)公司為王某提供地下停車場第097號車位租用服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月350元，王某車輛憑物業(yè)公司核發(fā)的有效車卡進(jìn)出小區(qū)停車場，物業(yè)公司秩序維護(hù)人員及工作人員有權(quán)檢查進(jìn)出車輛，對違章行駛和違章停放車輛有權(quán)檢查糾正;協(xié)議只涉及車位場地租賃及行車、停車秩序的管理，協(xié)議期限至2015年3 月4日。2014年2月16日，王某發(fā)現(xiàn)車輛后視鏡被盜，與物業(yè)公司協(xié)商未果，故訴至法院要求物業(yè)公司進(jìn)行賠償。
判決
法院認(rèn)為：王某將車輛停放在物業(yè)公司經(jīng)營管理的停車場內(nèi)，并交納停車費(fèi)用，物業(yè)公司經(jīng)營停車場并收取停車費(fèi)用，雙方之間形成了事實(shí)上的保管合同關(guān)系，法院判決物業(yè)公司賠償原告相關(guān)損失。
解讀
物業(yè)公司是否應(yīng)對小區(qū)內(nèi)停放的車輛所發(fā)生的損害或者被盜承擔(dān)賠償責(zé)任，應(yīng)視具體情況而定，而不能一概而論。業(yè)主就其車輛在小區(qū)內(nèi)所遭受的損害要求物業(yè)公司進(jìn)行賠償要么基于物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，要么基于保管合同關(guān)系。業(yè)主與物業(yè)公司就車輛停放所形成法律關(guān)系的不同，雙方的權(quán)利、義務(wù)亦有所不同。
第一種情形，業(yè)主與物業(yè)公司就車輛停放形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。在這一法律關(guān)系下，業(yè)主的車輛雖停放在指定的位置，但是，實(shí)際上，車輛管理權(quán)還是由車主本人掌控，車輛的占有并沒有實(shí)際發(fā)生轉(zhuǎn)移，車主仍可隨時(shí)使用車輛，并不需要事先通知物業(yè)公司。物業(yè)公司只是基于物業(yè)合同，僅對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛停放秩序而實(shí)施必要的正常防范性安全保衛(wèi)活動。
在這種情形下，如果物業(yè)公司對小區(qū)應(yīng)盡的基本安全義務(wù)，包括安排保安對小區(qū)進(jìn)行連續(xù)巡邏，安置必要的小區(qū)周邊監(jiān)視裝置，實(shí)行門衛(wèi)登記制度等等，物業(yè)公司一般對小區(qū)內(nèi)車輛所發(fā)生的損害不需承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，如果物業(yè)公司存在故意或者重大過失，違反物業(yè)合同中所約定的物業(yè)安保義務(wù)，那么物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)其違約程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第二種情形，業(yè)主與物業(yè)公司就車輛停放形成保管合同關(guān)系。如果根據(jù)物業(yè)合同的約定或者根據(jù)實(shí)際情況可以推定業(yè)主和物業(yè)公司就車輛停放成立保管合同關(guān)系，那物業(yè)公司應(yīng)按照保管合同的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因保管合同為實(shí)踐性合同，因此，車輛停放人是否將車輛交付給場地提供者實(shí)際控制成為判斷是否成立保管合同的關(guān)鍵。司法實(shí)踐中，一般以車輛的停放是否必須經(jīng)場地提供者同意作為判斷車輛是否交付給場地提供者實(shí)際控制的標(biāo)準(zhǔn)。上述案例符合第二種情況，因此判物業(yè)公司賠償。
