約定購買房屋，開發商卻遲遲未辦下房產證，購房者該怎樣維護自己的權利?記者從濟南仲裁委得知，今年以來，涉及房產證糾紛的仲裁案件不斷增多，其中有關逾期辦證違約責任的問題較為突出。
幾年前，市民甲某與乙公司簽訂《商品房買賣合同》(期房)，約定購買乙公司開發建設的某樓盤建筑面積為126平方米的房屋，乙公司在1年內向甲某交付經驗收合格的商品房并保證甲某1年內取得房產證。合同未約定甲某未能取得房產證時乙公司應承擔的違約責任。合同簽訂后，甲某按照合同向乙公司支付全部購房款，雙方辦理商品房交接手續，但甲某4年后仍未取得商品房房產證。期間甲某得知，乙公司也是在4年后才完成其開發小區商品房的初始登記。
乙公司應否承擔逾期辦證的違約責任?濟南仲裁委員會仲裁員、山東眾成仁和律師事務所律師姚虎明介紹，此案涉及辦理房產證的義務主體、責任承擔、賠償金額、訴訟時限等多個法律問題，可供有類似疑問的消費者借鑒。
由于《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條與《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條的規定不一致，導致對辦理房屋權屬證書義務主體的理解不同，因此一般辦理房產證需要通過開發商完成初始登記(備案工作)、購房人向房管部門提出申請、房管部門審查材料發證等程序。辦理房產證的三方行為具有關聯性、順序性。乙公司在合同中約定，保證甲某在1年的約定時間內取得房產證，這種約定未明確辦理房產證的義務主體，只能按照一般辦理房產證的三方共同行為來理解，乙公司應當于1年的約定時間內完成房屋的初始登記(備案)工作，但事實上該公司卻是在4年后才完成，并且未通知甲某，依法應當承擔逾期辦證的違約責任。
由于雙方簽訂的《商品房買賣合同》(期房)未約定逾期辦證的違約責任，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
仲裁員提醒，逾期辦證的違約金請求權存在訴訟時效問題。根據《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條規定，向人民法院或仲裁委員會請求保護民事權利的訴訟時效期間為2年，法律另有規定的除外。實踐中，有的購房人買到房屋后長期無法取得房產證，應當注意2年的訴訟時效期限的規定，對超過訴訟時效期部分的違約金訴求將難以支持。
