“2年了，我們的房產證卻遲遲沒有到手。”近日，市民孫先生表示，他住在董家灣片區的東方上城小區，入住近2年仍然拿不到房產證。
孫先生說，2007年6月，他采用銀行按揭的方式購買了東方上城一套面積為90平方米的兩居室住宅，并于2009年年中正式入住。如今，房子已經住了近2年，所欠貸款已經全額還清，但房產證卻仍舊未辦理下來。
“經過我了解，這個小區中幾乎所有業主都沒有領到房產證。至于有關管理部門不發放房產證的原因，有的業主稱是因為小區在建蓋過程中違規改變了建筑規劃，建筑地上層數與高度均與原審批不符，所以房管部門不發放房產證;也有的業主表示，是因為開發商未及時補清土地出讓金，房管部門扣著房產證不予發放。無論是開發商方面存在什么原因，但對于業主來說，買了房卻辦不了房產證是個揪心的事情。不僅房子不能出售，就連往外租都提心吊膽。”孫先生表示，希望黃金樓市能給出相應的建議幫助業主維權。
律師說法
房屋竣工后5個月內可拿到房產證
針對此事，云南鑫金橋律師事務所劉愛國律師表示，根據建設部規定，開發商自房屋竣工之日起，3個月內應辦理初始登記，產權管理部門從受理初始登記之日起，20個工作日內核準登記并頒發房產證。如果沒有特殊原因，購房人最長應在房屋竣工后5個月內拿到房產證。開發商辦理初始登記必須同時具備土地證、建設工程規劃許可證、施工許可證、工程質量合格證明和測繪成果報告。
如果此小區的確存在未繳納土地出讓金、違規改變規劃建房的情況，此小區就不具備辦理房產證的條件。在沒有補辦相關手續、補繳出讓金、解除抵押等程序之前，小區的業主們不可能拿到房產證。建議業主們可聯合把此事向土地、房管等政府部門及開發商反映，爭取解決這個問題。
律師提醒
買到預售房購房意向金難要回
沒有預售證，還私下悄悄售房。對于不明真相的購房者來說，遇到這樣的無良開發商，面臨的有可能是交房無望、規劃變更等后續問題。近日，消費者李小姐打進本報黃金樓市維權熱線稱，7月中旬，她借用朋友的購房名額，向某開發商訂購了一套期房。后來發現這個項目的開發商沒有取得商品房預售許可證，屬于違規預售。當她反應過來時，想退還辛苦存下來的3萬元購房意向金卻遭到開發商的拒絕。
針對此事，昆明友元律師事務所李專律師表示，根據《消費者權益保護條例》有關規定，開發商未取得商品房預售許可證的，消費者提出退房要求時應當予以退房，并按照商品房買賣合同的約定賠償損失，依法承擔其他相應的法律責任。建議李小姐可以先與轄區的消費者協會取得聯系，協商退款事宜。如對方仍舊不配合，可以向昆明市規劃、房管部門舉報，要求該房地產開發公司全額退還購房意向金，并對其涉嫌未取得商品房預售許可證的違法銷售行為進行調查。
李專表示，近段時間以來，關于購房投訴的案件時有發生，建議消費者在購房時詳細了解開發商在售商品房實際情況、資質及信用再決定是否購房。如果開發商尚未取得商品房預售許可證，切莫盲目簽訂購房協議。
律師答疑
付不起首付，不能要回定金
王先生：7月初，我按照約定向開發商支付了35000元購房定金，并簽訂合同，付了20%首付。不料，日前突然接到通知，銀行方面要求首付不低于30%，因此須追加10%首付。如果交不出來這筆錢，我的訂金能退回嗎?
律師：這要看合同的具體約定。如果開發商只是幫助購房者申請銀行貸款，購房者才是貸款申請人，因支付能力方面的原因無法付清首付。那么，購房者則應承擔違約責任，無法拿回定金。
準業主不知情商鋪另售他人無效
李先生:我于去年8月在昆明北市區購買了一套商鋪,并繳納了首付款。去年9月開發商通知提交資料辦理按揭手續，我恰好在國外,電話沒有接通。在沒有得到我允許的情況下，開發商將商鋪另售他人，并單方面解除購房合同。請問，開發商的行為是否違法?
律師：《合同法》中規定當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內(按司法解釋合理期限一般視為90天)仍未履行，另一方當事人可以解除合同。此事件中，開發商雖然履行了通知李先生辦理按揭貸款手續的義務，但卻在沒有聯系到李先生的情況下將商鋪私下銷售，其單方面解除合同的行為不具有法律效力。
房價下跌
能否要求開發商補回差價?
陸先生：今年年初，我在呈貢縣城購買了一套商鋪，總價為120萬元。購房時，開發商工作人員保證此商鋪每年能有3%收益。新政出臺后，這一區域的商鋪價格有些下降，開發商是否應承擔購房人的房屋差價損失?
律師：一般情況下，開發商工作人員對購房者的說辭不視為開發商對購房者的承諾，只是行業人員對市場前景的預測，并不屬于要約的內容。即使房價大幅下跌，也不應視為開發商的違約行為，因此購房者無權要求開發商承擔房屋差價損失。除非購房者和開發商在簽訂購房合同中明確約定商鋪每年收益率在3%，故開發商才需要賠償全部房屋差價損失。
