刮風(fēng)、下雨，這些看似平常，但可能稍惡劣點(diǎn)的天氣都被算作了“不可抗力”。近日，河西興元嘉園在處理與客戶(hù)間的“房屋延期交付賠償”時(shí)，將南京地區(qū)下雪、大于30毫米降水、6級(jí)以上大風(fēng)的日期統(tǒng)統(tǒng)算作了“不可抗力”因素。因?yàn)檫@樣，他們就可以少付因此造成的延期交付違約金了。
開(kāi)始的時(shí)候高考也算不可抗力
劉小姐去年6月份在位于河西青石埂路的興元嘉園購(gòu)買(mǎi)了一套三居室，按照合同約定，劉小姐去年12月18日就可以拿到房子，但沒(méi)想到，到了交房的日子，開(kāi)發(fā)商不但綠化等設(shè)施沒(méi)做好，連最基本的、建工部門(mén)頒發(fā)的竣工驗(yàn)收備案表也沒(méi)拿到。
開(kāi)發(fā)商后來(lái)也承諾了按照合同賠償，但沒(méi)想到這一等又是將近一年。更沒(méi)想到的是，“前幾天開(kāi)發(fā)商通知我去收房，結(jié)果一算延期交付的時(shí)間(從去年12月18日到前日)，251天的延期開(kāi)發(fā)商只承認(rèn)60天。”劉小姐說(shuō)，大約有190天的時(shí)間被開(kāi)發(fā)商玩文字游戲，減去了。
據(jù)劉小姐介紹，開(kāi)發(fā)商減去190天的原因是：2004年1月到2008年6月10日“30毫米以上的雨天、6級(jí)風(fēng)以上的刮風(fēng)天及下雪”合計(jì)137天;因?yàn)椴糠謽I(yè)主阻撓驗(yàn)收50天;學(xué)生高考不能施工3天。“開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，這些都是樓盤(pán)施工期間遇到的‘不可抗力’，按照當(dāng)時(shí)合同中‘如因不可抗力原因，造成延期交房，甲方可免去相應(yīng)違約責(zé)任’的約定，他們可以不賠償”。
開(kāi)發(fā)商又說(shuō)不買(mǎi)車(chē)位賠償打7折
昨日，記者陪同劉小姐前往興元嘉園小區(qū)與開(kāi)發(fā)商洽談收房事宜。興元嘉園開(kāi)發(fā)公司南京興元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷(xiāo)售部的一位蘆姓負(fù)責(zé)人當(dāng)場(chǎng)出示了兩份材料：一是公司與業(yè)主簽訂合同中，有關(guān)不可抗力可以免責(zé)的那一頁(yè);二是：蓋有“江蘇省氣象科技服務(wù)中心”公章的、有關(guān)南京地區(qū)2004年1月至2007年12月以及2008年1月1日至2008年6月10日期間，下雪、大于30毫米降水、6級(jí)以上大風(fēng)日期的統(tǒng)計(jì)。
該負(fù)責(zé)人稱(chēng)，公司現(xiàn)在對(duì)于延期交付的處理已不再提學(xué)生高考以及業(yè)主阻撓等因素，但對(duì)于因“下雪、大于30毫米降水、6級(jí)以上大風(fēng)”帶來(lái)的延期交付賠償，暫不考慮;也就是說(shuō)，現(xiàn)在可以賠付的具體日期為減去137天后的114天。
不過(guò)，他同時(shí)稱(chēng)，業(yè)主拿到114天的違約賠付并且購(gòu)買(mǎi)車(chē)位(價(jià)格依據(jù)位置不同分別的核定價(jià)為7.7萬(wàn)、8.2萬(wàn)、8.7萬(wàn))還可享受1.5萬(wàn)元的優(yōu)惠;如果要領(lǐng)取現(xiàn)金則打7折。
劉小姐算了一下，如果251天全額賠付，她大約可領(lǐng)到總共4.5萬(wàn)的賠償金;但如果按照開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在的算法，她大約可沖抵1.8萬(wàn)(114天的違約金)的車(chē)位款和享受到1.5萬(wàn)的優(yōu)惠，即總共3.3萬(wàn)元。兩者相差1萬(wàn)多元不說(shuō)，自己還沒(méi)選擇賠償金如何支配的權(quán)力。
[氣象]
天氣惡劣不等于“不可抗力”
劉小姐不解，他們本身合同中沒(méi)有具體約定何為“不可抗力”，那么所謂的“下雪、大于30毫米降水、6級(jí)以上大風(fēng)”到底能不能算作“不可抗力”?
江蘇省氣象科技服務(wù)中心羅某春表示，他們的確為興元嘉園開(kāi)具過(guò)有關(guān)南京地區(qū)2004年1月至2007年12月以及2008年1月1日至2008年6月10日期間，下雪、大于30毫米降水、6級(jí)以上大風(fēng)日期的統(tǒng)計(jì)說(shuō)明。不過(guò)，他同時(shí)表示，一方面任何單位只要持介紹信都可前來(lái)開(kāi)具類(lèi)似說(shuō)明;另一方面，這樣一個(gè)說(shuō)明不具任何對(duì)“不可抗力”的證明。
羅某春說(shuō)，他們開(kāi)具的說(shuō)明只是證明這期間的確有這么多天“下雪、大
于30毫米降水、6級(jí)以上大風(fēng)”的天氣，而惡劣天氣本身不等于“不可抗力”。
[律師]
刮風(fēng)下雨難作“不可抗力”
江蘇東方瑞信律師事務(wù)所張奎律師介紹，所謂不可抗力，在我國(guó)《民法通則》上是指“不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服的客觀情況”。不可抗力主要包括地震、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害;征收、征用等政府行為以及罷工、騷亂等社會(huì)異常事件。張奎稱(chēng)，上述開(kāi)發(fā)商所提及的下雪、大于30毫米降水以及6級(jí)以上大風(fēng)顯然算不上“不可抗力”，在法律中也得不到承認(rèn)。
此外，張奎還特別提示，“不可抗力”的發(fā)生應(yīng)該是在合同約定的交付時(shí)間前即樓盤(pán)的工程期內(nèi)。如果是在約定的時(shí)間后，即本案例約定的2007年12月18日后，即便是遭遇真正的不可抗力，也不具有免責(zé)效力。
張奎稱(chēng)，興元嘉園的業(yè)主可以通過(guò)和開(kāi)發(fā)商協(xié)商、申請(qǐng)仲裁以及提起訴訟等方式爭(zhēng)取自己的合法權(quán)益。
新聞背后的新聞
開(kāi)發(fā)商文字游戲背后是資金緊張
在采訪(fǎng)中，興元嘉園開(kāi)發(fā)公司一位內(nèi)部人士，他們也知道類(lèi)似雨雪天氣算作不可抗力站不住腳，不過(guò)，去年年底以來(lái)市場(chǎng)趨冷，開(kāi)發(fā)商的日子也難過(guò)。
記者注意到，其實(shí)開(kāi)發(fā)商開(kāi)出的所有條件都是要減輕現(xiàn)金的支付。業(yè)主可以因?yàn)橘r償金少支付車(chē)位款，但就是不能再?gòu)淖约貉锾湾X(qián);而如果實(shí)在要現(xiàn)金，則只能打七折。
業(yè)內(nèi)人士提醒，隨著市場(chǎng)狀況的變化，預(yù)計(jì)有關(guān)樓盤(pán)交付、建設(shè)的更多糾紛將陸續(xù)出現(xiàn)，購(gòu)房者在這方面應(yīng)有心理準(zhǔn)備，并最好購(gòu)買(mǎi)資金實(shí)力相對(duì)雄厚、品牌較好開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)。
