好不容易買了套房，但拿到房基本需等上一兩年;好不容易收了房，請來驗房師檢驗，問題接二連三。那么驗出來的問題，業主該如何處理?開發商是否有責任對房屋問題進行整改?本期居柳州就為讀者講講驗房當中的二三事。
新房驗出問題，
開發商是否有責任整改
案例1：眼看著自己購買的房子終于交付，市民韋女士特意請來驗房師幫忙檢驗，結果卻讓她感到吃驚：空鼓、開裂、滲水等問題達20多處。對此韋女士表示不解，為何房屋經過多個部門驗收合格之后才交房，卻仍然存在那么多問題，如果向開發商反映的話，開發商是否會幫忙解決?
居柳州答復：關于為何房屋通過相關部門驗收后卻還會存在如此多的問題，廣西精良驗房咨詢有限公司注冊驗房師毛建權表示，相關部門出具的竣工驗收備案證明書等驗收材料，是從程序和流程上證明整棟樓的合法性，表明該樓棟施工程序合法，主體質量沒有問題。但這并不表明該樓棟里的每一套房子質量都能夠 100%合格，因此房屋在經過專業驗房師檢驗后仍會發現不少質量問題。
那么如果發現房屋質量存在問題，業主是否可以拒絕收房?
對此，廣西天際律師事務所鄒仁麗律師表示，法律上(除購房合同有特別約定外)業主可以拒絕收房的情形一般有三種：項目沒有完成規劃、單體工程質量、消防、人防、燃氣等專項驗收沒有達到合同約定的“三通”(通水、通電、通氣)條件;房屋存在地基基礎工程;或主體結構工程質量問題。按照規定，一般房屋的防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線安裝工程，供水、供熱、供冷系統工程等，都不屬于地基基礎工程或主體結構工程。所以，除非購房合同中有“房屋漏水、裂縫可拒絕收房”等特別約定的條款，否則購房人不能僅僅以這類工程質量問題拒絕收房。
如果房屋存在滲水、裂縫等問題應該怎么辦?鄒仁麗律師建議，業主可在收房后，向開發商主張保修責任;如果開發商拒絕或拖延，業主可自行整改，再將整改費用向開發商反映，主張賠償經濟損失。
收房時如何認定房屋質量是否合格?
廣西精良驗房咨詢有限公司注冊驗房師毛建權答復：根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條和第13條，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人有權解除合同，并要求出賣人賠償損失。因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人有權請求解除合同和賠償損失。那么，應如何認定房屋的“主體結構”、“不合格”和“嚴重影響正常居住使用”這些概念呢?
從技術角度看，所謂“主體結構”是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體。主體結構必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現結構性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應當視為主體結構存在問題。
所謂“不合格”，應指房屋未能通過驗收或經核驗被認定為不符合質量要求的情形。
“嚴重影響正常居住使用”應指由于房屋質量問題，嚴重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等，不屬于房屋的主體結構性問題，而屬于非結構性的質量瑕疵，出賣人應當對此予以修復，買受人不能因此要求退房。
樓房外墻剝落或開裂，
責任誰承擔?
案例2：王先生家住在某住宅小區內，最近他發現從外面看自家所在樓棟的外墻有很明顯的裂縫，一些地方抹灰層都有所脫落。王先生認為外墻脫落存在一定的危險性，應該及時修復，但他不知道這個整修的責任應該由誰來承擔。
廣西精良驗房咨詢有限公司注冊驗房師毛建權答復：第一，要確定外墻剝落或者開裂的原因。可以由購房者自行委托或者與開發商協商共同委托專業鑒定機構進行鑒定。
如果鑒定結果開裂原因是使用過程中如裝修、改造等造成，則責任由購房者自負，但若是因為房屋本身的設計、施工或者材質等原因造成，則開發商須根據《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》承擔保修責任。
第二，要確定墻體開裂是否是房屋主體結構質量問題。如果不是房屋的主體結構質量問題，在保修期內，由開發商承擔修復責任。如果開裂原因是房屋的主體結構質量問題，購房者可以要求開發商采取修復措施或者調換房屋等措施，甚至可以要求開發商解除合同和賠償損失。但一般超過樓齡20年的舊樓都已超過保修期，已不在開發商保修范圍，則根據《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，修復費用由房屋公共維修資金承擔。如老舊房屋沒有公共維修資金的，則由全體業主共同分攤。
第三，如果經鑒定房屋已成危舊房屋，影響居住安全，建議向當地街道辦和安監、房管、規劃建設部門反映，由政府部門考慮是否納入危舊房改造范圍。
