李先生看過(guò)新房后，發(fā)現(xiàn)墻體開裂，于是拒絕收房，與開發(fā)商產(chǎn)生爭(zhēng)議。于是來(lái)電咨詢，作為開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)什么樣的法律后果？業(yè)主又如何來(lái)維護(hù)自身的合法權(quán)利？
律師說(shuō)法
江蘇天哲律師事務(wù)所王惠兵律師認(rèn)為：目前因房屋質(zhì)量問(wèn)題而引發(fā)的糾紛主要有兩種情況：
一、房屋交付后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主要求開發(fā)商履行維修義務(wù)遭到開發(fā)商拒絕或開發(fā)商無(wú)故拖延而引發(fā)爭(zhēng)議。
二、商品房交付時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，而拒收房屋而引發(fā)的爭(zhēng)議。
關(guān)于第一種糾紛，解決起來(lái)相對(duì)較為簡(jiǎn)單。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干規(guī)定問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用和修復(fù)期間造成的損失由出賣人承擔(dān)。”
根據(jù)該司法解釋的規(guī)定，對(duì)于已經(jīng)交付使用的房屋只要在保修期限內(nèi)，開發(fā)商都有義務(wù)進(jìn)行維修，如果開發(fā)商不履行維修義務(wù)或者在業(yè)主正式通知后在合理期限內(nèi)仍沒(méi)有上門維修，那么，業(yè)主可以找第三人進(jìn)行維修，由此所產(chǎn)生的維修費(fèi)用和給業(yè)主造成的損失都應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商來(lái)承擔(dān)。
第二種房屋質(zhì)量糾紛。如何確定開發(fā)商向業(yè)主交付房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，就成了解決開發(fā)商與業(yè)主之間此類爭(zhēng)議的關(guān)鍵。
（一）如果房屋的確存在質(zhì)量問(wèn)題，而且該質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)嚴(yán)重影響業(yè)主對(duì)房屋的正常使用，即使業(yè)主接收了房屋也無(wú)法進(jìn)行正常的裝修、入住，那么這種情況下，作為業(yè)主完全有權(quán)拒收房屋并可要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。
根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十條之規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”
根據(jù)該規(guī)定，開發(fā)商向業(yè)主交付商品房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)除了滿足前面所講的應(yīng)當(dāng)是“竣工驗(yàn)收合格”的房屋之外，還必須是具備使用條件的房屋，即業(yè)主在收房后就能夠正常入住使用。
另外，我國(guó)《合同法》第六十二條對(duì)于合同標(biāo)的質(zhì)量要求約定不明確時(shí)，如何確定標(biāo)的物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上也有明確的規(guī)定，根據(jù)該條規(guī)定“對(duì)于質(zhì)量要求不明確的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行，沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按通常標(biāo)準(zhǔn)或符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行”，而作為業(yè)主來(lái)說(shuō)，購(gòu)買商品房的主要目的大多數(shù)情況下是為了居住使用，因此，如果業(yè)主所購(gòu)買的房屋不能入住使用，那么其購(gòu)房目的顯然不能實(shí)現(xiàn)。因此，從業(yè)主與開發(fā)商訂立《商品房買賣合同》的特定目的角度來(lái)分析這個(gè)問(wèn)題，開發(fā)商交付的商品房也應(yīng)當(dāng)具備使用條件。否則業(yè)主有權(quán)拒收房屋，同時(shí)要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。
（二）如果開發(fā)商向業(yè)主交付的商品房?jī)H存在一些小的質(zhì)量問(wèn)題，比如小的質(zhì)量瑕疵，而該瑕疵又并不影響到業(yè)主對(duì)房屋的正常使用，那么此種情況下，業(yè)主拒收房屋，并要求開發(fā)商承擔(dān)“逾期交房的違約責(zé)任”，顯然也不具有合理性。
因?yàn)椋_發(fā)商對(duì)其所售出的每一套商品房在保修期限內(nèi)都承擔(dān)法定的保修義務(wù)，此種情況下，業(yè)主可以先行收房，然后根據(jù)合同約定要求開發(fā)商承擔(dān)保修義務(wù)，如果因維修而對(duì)其正常使用房屋造成一定影響的可以要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
