投資篇：變量 商圈價(jià)值或成倍增長 提升昆明區(qū)域性投資優(yōu)勢
“如果通過城中村的改造，能把昆明的魂找到，從一個(gè)區(qū)域性的城市，放大到全中國甚至東南亞的一個(gè)稀缺性城市、共享性城市，在這個(gè)放大的定位和大的把握上，借助這次城中村改造的契機(jī)，進(jìn)行徹底改造升級(jí)。在新的增量的基礎(chǔ)上，再打造一個(gè)無愧于昆明作為世界級(jí)休閑目的地和旅游城市這樣一個(gè)美名，那么，可以說，這次昆明城中村改造的戰(zhàn)略意義非同一般，成功以后價(jià)值無限。”這是中國著名戰(zhàn)略咨詢專家、策劃大師王志綱對昆明改造城中村影響的評(píng)價(jià)。
城中村改造將提升周邊區(qū)域的投資價(jià)值 記者 江洋 攝
大型的商業(yè)中心里不僅有超市、酒店、餐廳、寫字樓，還有漂亮的住宅樓……未來的城中村會(huì)是啥樣，讓很多人憧憬。“規(guī)劃時(shí)，多數(shù)城中村都會(huì)考慮住宅和商業(yè)相配套。”由此，城中村改造不僅對本身的居住環(huán)境、物業(yè)價(jià)值有較大的提升，對區(qū)域優(yōu)勢的提升也將具有影響。不少業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，城中村改造對區(qū)域價(jià)值提升、激發(fā)城中村及周邊的投資者也是必然。然而，城中村改造吸引的還不僅僅是投資購房者，也為開發(fā)企業(yè)提供了投資機(jī)遇。
契機(jī)難得
眾企業(yè)迎來投資機(jī)遇
據(jù)田野咨詢機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到目前為止，已有眾多本地企業(yè)及外地企業(yè)投入或準(zhǔn)備投入到昆明市建成區(qū)內(nèi)的200多個(gè)城中村片區(qū)改造中來。
“我們之所以選擇到昆明來投資改造城中村，是經(jīng)過前期多方考察的，昆明大規(guī)模的城中村改造確實(shí)蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)，這對房地產(chǎn)企業(yè)來說是個(gè)很好的機(jī)遇。”一位不愿意透露姓名的重慶來昆投資城中村改造的開發(fā)商告訴記者。據(jù)他介紹，在去年3月，他們就與昆明市官渡區(qū)政府簽訂了官渡區(qū)街道辦事處后所社區(qū)的1至5組2495畝城中村改造投資意向協(xié)議。在他看來，昆明城中村改造最吸引他們的地方就是較好的政策和軟環(huán)境。對于其他開發(fā)企業(yè)而言，336個(gè)城中村改造給他們創(chuàng)造了很好的機(jī)遇。
昆明諾仕達(dá)企業(yè)(集團(tuán))有限公司辦公室主任徐江濤舉例說，城中村改造對于企業(yè)來說是一次難得的投資契機(jī)。“根據(jù)規(guī)劃，南亞風(fēng)情片區(qū)要做商業(yè)地產(chǎn)，從區(qū)域的成熟度和南市區(qū)的迫切需求來說，該片區(qū)的改造就顯得十分重要，有這樣的機(jī)遇，企業(yè)當(dāng)然要迎上去。”他說。
事實(shí)上，城中村改造之前，昆明二環(huán)內(nèi)的土地稀缺資源已經(jīng)很難再現(xiàn)，可大規(guī)模的城中村改造又使得許多稀缺土地資源供應(yīng)向市場，這對開發(fā)商來說，吸引力不言而喻。
市民關(guān)注
區(qū)位優(yōu)勢增加選擇性
市民王先生在接受采訪時(shí)這樣告訴記者：“城中村的樓盤位置都不錯(cuò)，加上還有很好的商業(yè)配套，無論是自住還是投資都是首選，如果價(jià)格合適當(dāng)然會(huì)考慮購買。”盡管城中村項(xiàng)目目前還沒有正式推出市場，但不少購房者都表示很看好城中村項(xiàng)目。田野分析人士也認(rèn)為，目前二環(huán)內(nèi)新增房源基本已經(jīng)很少，可對二環(huán)內(nèi)住房購房者的需求是很大的。在新增房源較少的情況下，想購買二環(huán)內(nèi)住房的購房者只有選擇二手房。但城中村項(xiàng)目推出后，將為購房者提供更多的置業(yè)選擇。
徐江濤也認(rèn)為，對于置業(yè)者來說，豐富的產(chǎn)品、優(yōu)越的區(qū)位都給購房者提供了更多的選擇，投資產(chǎn)品形態(tài)也越來越多。以往購房者買房都看戶型、位置等。而城中村改造項(xiàng)目為購房者提供的還有整體環(huán)境、配套商業(yè)、后期運(yùn)營等等，因此投資價(jià)值也會(huì)成為購房者考慮的一個(gè)重要因素。“我想將來城中村改造會(huì)向品牌化的趨勢和方向發(fā)展。”
商住一體
提升改造片區(qū)投資價(jià)值
根據(jù)規(guī)劃，目前啟動(dòng)的多個(gè)城中村主要以住宅和商業(yè)為主，例如官渡區(qū)南窯村片區(qū)城中村改造項(xiàng)目——南窯新天地，這一片區(qū)將建設(shè)成為集商業(yè)購物、商務(wù)辦公、文化休閑娛樂及居住為一體，以商貿(mào)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、金融、酒店、特色餐飲等為主導(dǎo)的城市綜合體;而南亞風(fēng)情廣場根據(jù)規(guī)劃，也將建成購物、休閑、娛樂、旅游、餐飲、商務(wù)辦公和綜合服務(wù)、住宅等多功能于一體，實(shí)現(xiàn)一站式購物、一站式休閑、一站式娛樂，代表現(xiàn)代城市最高商業(yè)水準(zhǔn)的國際化大型商業(yè)商務(wù)中心。商業(yè)中心、CBD等概念也在城中村規(guī)劃中成為主角。
“城中村改造所在的地段都是黃金地段，對周邊項(xiàng)目品質(zhì)的影響及提升片區(qū)附加值都具有很大意義。”俊發(fā)地產(chǎn)CEO趙彬說道。對于城中村改造對周邊項(xiàng)目價(jià)值的提升，他感觸頗深。他告訴記者，在鳳凰新村周邊，此前已經(jīng)有世紀(jì)俊園、星雅俊園、時(shí)光俊園、俊發(fā)中心，而鳳凰新村屬于棚戶區(qū)，未改造之前環(huán)境、衛(wèi)生等條件都很差，因此，鳳凰新村的改造對周邊物業(yè)價(jià)值的提升就起到了至關(guān)重要的作用。“鳳凰新村改造后，幾個(gè)俊園就連成一片，整個(gè)片區(qū)就都活起來了。”趙彬笑著說。
長期向好
周邊物業(yè)價(jià)值看漲
“城中村改造對周邊物業(yè)肯定是會(huì)帶來影響的。”榮城地產(chǎn)副總經(jīng)理畢永國說道。但由于目前城中村改造還沒有成型的物業(yè)，因此，影響還沒有明顯地顯現(xiàn)出來。畢永國也認(rèn)為，房地產(chǎn)的投資除了區(qū)位、發(fā)展前景外，還受大環(huán)境的影響，目前雖然市場有所回暖，但今年的投資回報(bào)已不像2007年，加之投資者追求短期就有回報(bào)，因此，在投資謹(jǐn)慎的情況下，城中村及周邊物業(yè)能否吸引大量投資者現(xiàn)在還不好說。“城中村項(xiàng)目對購房者還是一個(gè)期望的概念，但從長期來看，投資前景應(yīng)是看好的。”
形勢不明
部分開發(fā)商信心不足
盡管城中村改造為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了機(jī)遇，但由于受金融危機(jī)、國家宏觀和產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的影響，目前，開發(fā)商投資城中村改造仍然存在信心不足，實(shí)際參與企業(yè)少，項(xiàng)目落實(shí)存在一定困難等問題。另外，因?yàn)槌侵写甯脑煲?guī)劃要求公共空間、綠地面積比例大，投資商需要承擔(dān)大量基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施建設(shè)，從而也擠占了投資商的利潤。“開發(fā)商缺錢的現(xiàn)實(shí)還是存在，可城中村改造又需要大量的資金投入，因此，不少開發(fā)商想投資，可到后期卻又不得不退出。另外，目前市場狀況仍不明朗，有多少利潤也是每個(gè)企業(yè)首先要考慮的。因此，開發(fā)商對投資的預(yù)期也受到了影響。”一位不愿透露姓名的人士說道。
徐江濤也認(rèn)為，城中村改造盡管為企業(yè)提供了好的投資機(jī)會(huì)，但由于多數(shù)項(xiàng)目都是綜合性的，除了資金、實(shí)力外，對開發(fā)企業(yè)后期的營運(yùn)、管理能力都提出了更高的要求。
