限購令的出臺，讓商業地產風生水起。同住宅相比，購買商業地產需要相對較多的資金，風險更高，購買時需要更專業的知識和考量因素。 對于眾多要購買商業地產的消費者來說，應該要注意哪些問題呢?記者采訪了島城一些業內專家。 商業氛圍是首要因素 對購房者來說，購買某
限購令的出臺，讓商業地產風生水起。同住宅相比，購買商業地產需要相對較多的資金，風險更高，購買時需要更專業的知識和考量因素。
對于眾多要購買商業地產的消費者來說，應該要注意哪些問題呢?記者采訪了島城一些業內專家。
商業氛圍是首要因素
對購房者來說，購買某個商業物業，實際上是購買了所謂整個大商業物業項目中的小產權，而這整個大商業物業項目的定位和經營模式如何對于其中的組成部分非常關鍵。廣華置業總經理助理于湫認為，商業物業回報率較高，同樣，投資風險也比較大，如果周邊商業氛圍不是很好，商鋪便會難出租，很容易砸在手里。
而另一位島城專家則認為，地段是購買商業物業的首要因素，因為地段能夠帶來商業價值，一個成熟的商圈可以減少后期經營的不確定性。相對一個成熟的商業商圈，單體的商業項目風險更高。
15年內能夠回本就可以
投資商業地產一定要做長期持有的準備，業內人士認為，所有的商業項目從開始到成熟，都需要時間的積累。商業物業如果能在15年內回本，這樣的投資才比較理想，否則便很難達到賺錢的目的。
另外，同住宅相比，商業物業的轉手費用也較高，目前在青島，所有的商業物業轉手都要繳納3%的契稅。但是，據了解，在商業物業的交易過程中，有一項交易費用政府一直沒有執行，即凈收益30-50%的土地增值稅。據了解，目前溫州已經開始實施收取這項費用，該人士認為，隨著商業物業的紅火發展，未來各地收取這項費用的可能性比較大。
專家認為商業地產的投資回報率分為兩部分，一是租金回報率，二是商業物業本身的升值回報率。其中租金回報率平均不低于8%、商業物業自身升值回報率保持在12%左右，這樣的商業物業可以考慮購買。
政府規劃很重要
投資商業物業，一定要關注政府規劃。未來區域政府是否有打造新商圈的規劃，如市北區CBD，就是在區政府的整體規劃的推動下，許多項目凝聚而成的一個商圈。
另外，購買商鋪還要注意項目的配套設施，如停車場容量問題、用水用電問題、另外，市政施工、道路建設以及美化亮化和行車路線的規劃等都是購房者必須要提前了解的事情。
背靠大樹好乘涼
一般來說，許多商業物業項目為了吸引后期的招商，會在最初引進一些大型的商業集團，如目前，十五大街將樂購引入，之前萬達廣場將萬千百貨、大玩家、萬達影院等引入，從而借助品牌推動，將后期的招商做起來。
同樣，對購買商業物業的消費者來說，選擇購買時，不僅要注意該有商業是否已經有大型龍頭商業集團入住，而且最好在選擇購買的具體位置時要同這些龍頭集團相鄰，這就是所謂的“背靠大樹好乘涼”。
購買要量力而行
首付不低于五成，利率1.1倍，盡管在現在，隨著住宅政策的調整，這個貸款比例已經同住宅相差不大，特別是二套住宅，但是，由于一般商業物業的單價要高出住宅很多，總支出也要高。另外，購買商業物業后，無論水電氣都是按照商業費用支付，價格也比住宅要高。因此，于湫認為，購買商業物業一定要量力而行，除了前期的購買費用外，購買商業物業還特別需要考慮后期投入問題，這個投入指的是購買后空置期所交納的費用，如物業管理費、中央空調的使用費、公攤的水電費等。相比于100平方米住宅每個月數百元的投入，一個100平方米的商鋪，每月諸如此類的花費常常高達數千元。(記者 鞠培霞)
