房產(chǎn)投資需要注意五大點(diǎn) 經(jīng)典案例分析： 例如，北京的一位李先生以成本價購買一套位于東城區(qū)的房改房，建筑面積60平方米，2004年底，在海淀區(qū)貸款50萬元購買一套商品房用于今后自
房產(chǎn)投資需要注意五大點(diǎn)
經(jīng)典案例分析：
例如，北京的一位李先生以成本價購買一套位于東城區(qū)的房改房，建筑面積60平方米，2004年底，在海淀區(qū)貸款50萬元購買一套商品房用于今后自住。該套房改房每年需負(fù)擔(dān)取暖費(fèi)2800元，結(jié)合目前該區(qū)域的市場狀況，其出售價格為42萬元（包含裝修），月租金2000元。現(xiàn)在我們來算算該出租房子收租金還是賣掉房子回收資金去歸還海淀房產(chǎn)的銀行貸款。
租金收益率的計算：為確保出租房屋的品質(zhì)，張先生還需要投入10000元左右購置電器和家具；此外，出租過程中每年幾乎都應(yīng)留出一個月的空置期。則年租金凈收益=2000 11-1800-900=19300元，年租金收益率=19300/（420000+10000）=4.49%。顯然，與其靠收取租金獲取4.49%的年收益率，不如將房產(chǎn)出售，回籠42萬元資金去歸還海淀那套房子的部分銀行按揭貸款，因?yàn)楹５淼姆孔铀冻龅馁Y金成本是5.51%，高于4.49%的資金收益率。
房產(chǎn)投資需要注意五大點(diǎn)
綜上所述，美麗家園建議廣大房產(chǎn)消費(fèi)者，出于當(dāng)前復(fù)雜的房地產(chǎn)市場環(huán)境，以及結(jié)合政策變動因素的考慮， 以房養(yǎng)房 應(yīng)該不再是一成不變的房產(chǎn)投資模式，而需要更加關(guān)注以下五個方面：
其一，如果擬出售的那套房產(chǎn)按揭貸款沒還清或房款付清了但沒有取得房產(chǎn)證，轉(zhuǎn)讓時將會受到很多限制。比如此次2年的時間界定以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，將會使許多因?yàn)闆]有及時辦理產(chǎn)權(quán)證的投資者造成收益損失。
其二，如果考慮長久出租，要想維持原有居住品質(zhì)和租金水平，還應(yīng)每隔5年左右重新裝修，更換部分家具家電。
其三，根據(jù)上例中的房產(chǎn)租賃市場行情，綜合考慮各種因素，目前出租房屋的投資收益率在4.5%左右，低于目前的房貸利率約1個百分點(diǎn)（5.51%-4.5%）， 以房養(yǎng)房 出租所收取的租金與一次性出售房產(chǎn)回籠資金所節(jié)約的貸款利息相比，后者每年可節(jié)省資金420000 1%=4200元。
其四，充分考慮利率變動的影響，規(guī)避利率風(fēng)險
在當(dāng)前加息背景下，對于準(zhǔn)備分次置業(yè)，尤其是以按揭貸款形式購買多套房產(chǎn)的購房者來說，應(yīng)充分考慮利率變動對房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響，規(guī)避購置房產(chǎn)過程中的利率風(fēng)險。
第一，房產(chǎn)投資負(fù)債比例不宜過高，適當(dāng)控制貸款成數(shù)，降低月供還款與收入的比例；
第二，慎用 以租抵貸 方式購房，切忌將預(yù)期的房租收入作為按揭貸款主要還款來源；
第三，如果沒有高于銀行房貸利率的投資回報項(xiàng)目，而且今后沒有大額開支計劃，可以將手頭的富余資金用于提前歸還銀行按揭貸款，以減少不必要的利息支出。
其五，有效組合房地產(chǎn)資源，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)最佳用途
當(dāng)個人擁有兩套以上房產(chǎn)，短期內(nèi)沒有轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的考慮，則需進(jìn)一步分析現(xiàn)有房產(chǎn)各自的地理區(qū)位、內(nèi)在品質(zhì)、周邊環(huán)境等特點(diǎn)，確定哪套房產(chǎn)自己居住？哪套用于出租投資？通過有效組合配置房地產(chǎn)資源，揚(yáng)長避短，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的最佳用途，創(chuàng)造最大投資收益。
