1994年5月18日，上海市人民政府批轉(zhuǎn)了市房改辦、市房管局制定的《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》，同年6月15日，上海市住房制度改革辦公室、上海市房產(chǎn)管理局印發(fā)了《關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則》，此后，上海市住房制度改革辦公室、上海市房產(chǎn)管理局還頒發(fā)了相關(guān)問題的系列解答意見等文件。這些構(gòu)成了公房出售的“94方案”。
一、主要內(nèi)容和涉及的法律問題
1、確定了公房出售的原則、范圍和購房人。“94方案”確定了出售公房應(yīng)當(dāng)貫徹購房自愿、產(chǎn)權(quán)歸己、維修自理的原則。屬于可售公房的范圍是獨(dú)用成套的公有住房，當(dāng)時(shí)限制在一般標(biāo)準(zhǔn)、獨(dú)用成套、作居住使用的多層和高層職工住宅，但列入舊城改造規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)不明、具有歷史保護(hù)價(jià)值和市政府認(rèn)為不宜出售的房屋除外；購房人應(yīng)是具有本市常住戶口的公房的承租戶或者年滿18周歲的同住人和符合分配住房條件的職工，每個(gè)家庭只能享有一次以成本價(jià)購買公房；擅自、變相轉(zhuǎn)租或者改變房屋用途的，遷離、國外定居或者逾期未歸者暫時(shí)不能購房。
2、確定了購房人可享受的優(yōu)惠條件和購房程序。“94方案”的優(yōu)惠條件有：按照規(guī)定享有工齡等優(yōu)惠，按照規(guī)定享受住房補(bǔ)貼，免繳房產(chǎn)稅、契稅、緩征地租，免繳新建公房的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等。購房人每一年工齡給予1.2%的優(yōu)惠，同時(shí)還給予5%的一次性優(yōu)惠,并仍然可以享受原有的住房補(bǔ)貼。對(duì)于購房人以現(xiàn)金一次性付清全部購房款的，一次性付款折扣為20%。中、小學(xué)教師（含已退休者）在按照成本價(jià)購買公房時(shí)，可按控制標(biāo)準(zhǔn)增加建筑面積8平方米。
“94方案”確定的購房程序?yàn)椋航?jīng)過宣傳，出售人和購房人達(dá)成合意后，雙方簽訂房屋買賣合同并付清購房款后，由市房產(chǎn)登記發(fā)證辦公室發(fā)給房屋所有權(quán)證。
3、限制權(quán)利行使遺留法律糾紛。在“94方案”中存在著用行政手段控制民事權(quán)利，限制購房人權(quán)利行使的問題，具體為：首先，對(duì)共有人的房產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行了限制。“94方案”中要求“凡承租戶內(nèi)有多人的，應(yīng)協(xié)商確定購房人；承租人死亡或遷離本處的，應(yīng)變更租賃戶名后，由同住成年人協(xié)商確定購房人”，并填寫《購買公有住房委托書》。這表明，符合購買公房條件的人中只能有一人的名字寫在房產(chǎn)證上，其他房屋共有人不能進(jìn)行登記。這一限制共有人登記公示權(quán)利的做法不僅可能使家庭成員之間產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛，而且會(huì)使售后公房在轉(zhuǎn)讓的過程中因?yàn)楣灿腥说牡怯浫笔Ф鴮?dǎo)致糾紛幾率增加。
其次，在“94方案”中對(duì)購房人所有權(quán)中的收益和處分權(quán)能進(jìn)行了限制。方案指出：“購房款未付清或購房后未住滿5年的，該房屋不得出售、出租和轉(zhuǎn)讓。”這一人為限制購房人權(quán)利的做法，既與“94方案”中的“購房者擁有全部房屋產(chǎn)權(quán)”的提法相矛盾，也使得售后公房的私下交易增加。二、“94方案”遺留問題的解決和法律出路1、“94方案”購房權(quán)利人的認(rèn)定“94方案”中的購房權(quán)利人認(rèn)定缺陷產(chǎn)生了糾紛的后果，為此，上海市房屋土地管理局滬房地技（1995）652號(hào)“通知”明確：“職工家庭購房時(shí)，可共同協(xié)商確定產(chǎn)權(quán)按份共有或共同共有。共有人必須是前款規(guī)定的購房對(duì)象。”
1996年10月31日，上海市高級(jí)人民法院印發(fā)了《處理公有住房出售后糾紛的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）指出：“按‘94’方案購買的房屋，產(chǎn)權(quán)登記為一人的，在訴訟時(shí)效內(nèi)，購房時(shí)的購房人、工齡人、職級(jí)人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產(chǎn)權(quán)的，可確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)共有。”該《意見》還明確：“對(duì)該處公房無購房資格而與有購房資格人協(xié)議出資購房的人，主張房屋產(chǎn)權(quán)的，不予支持。”這一執(zhí)法意見客觀上為“94方案”購房糾紛合法權(quán)利主體的認(rèn)定提供了依據(jù)。
2、“94方案”共有人主張權(quán)利的時(shí)效
首先，共有人提出共有主張時(shí)即為訴訟時(shí)效起算時(shí)。如果按照《意見》，權(quán)利人須在訴訟時(shí)效內(nèi)主張房屋產(chǎn)權(quán)方可確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)共有的規(guī)定。許多售后公房的共有人在知道并主張共有權(quán)利時(shí)可能已過訴訟時(shí)效。為此，1999年9月27日，上海市高級(jí)人民法院又印發(fā)《幾類民事案件的處理意見》中指出：“有些家庭中的權(quán)利人向法院提出主張房屋產(chǎn)權(quán)，有些家庭至今相安無事，權(quán)利人尚不知道自己不享有共有人的權(quán)利，由于這些人自身并無過錯(cuò)，為了保護(hù)他們的合法權(quán)利，我們考慮訴訟時(shí)效從發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)起算，有利于矛盾真正解決。”這一規(guī)定無疑是符合我國設(shè)立訴訟時(shí)效制度初衷的。
其次，共有人生前沒有主張共有產(chǎn)權(quán)，去世后繼承人無權(quán)主張共有財(cái)產(chǎn)繼承權(quán)。2003年4月20日，上海市高級(jí)人民法院在《民事法律適用問答》中回復(fù)：“如果其生前未主張房屋產(chǎn)權(quán)共有，則視為同意房屋產(chǎn)權(quán)歸于產(chǎn)權(quán)登記人。”因此，繼承人也不能主張售后公房相應(yīng)的繼承權(quán)。
3、房屋共有人之間的法律關(guān)系
第一、房屋共有的份額問題。關(guān)于售后公房的共有形式，如果共有人之間對(duì)于所購公房有占有比例約定的從約定；如果共有人之間對(duì)于所購公房沒有占有比例約定的話，共有的形式就是共同共有。第二、房屋的出租、出售程序。雖然“94方案”的共有人沒有登記在房產(chǎn)證上；但是，房屋的出租、出售仍然需要共有人一致的意思表示，在房產(chǎn)證上署名的共有人負(fù)有告知、征集意見的特別義務(wù)，否則，由此產(chǎn)生的損害后果由行為人負(fù)責(zé)賠償。不同意出租、出售的共有人在同等的條件下，有優(yōu)先承租、購買其他共有人相應(yīng)份額的權(quán)利。第三、夫妻的共有財(cái)產(chǎn)認(rèn)定。按照“94方案”購房，夫妻之間雖然只有一人的名字登記在房產(chǎn)證上；但是，婚姻存續(xù)期間購買的公房仍然屬于夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，除非雙方另有約定。第四、未成年人和放棄產(chǎn)權(quán)同住人的權(quán)利。未成年人并不是適格的購房人，因此未成年人不享有房屋的所有權(quán)。同樣，明確放棄產(chǎn)權(quán)的同住人也不擁有對(duì)房屋的所有權(quán)；但我國《婚姻法》規(guī)定的家庭成員間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系使他們對(duì)所購公房享有居住使用權(quán)。
4、“94方案”所購房屋所有權(quán)限制的取消
按照“94方案”對(duì)所購公房的收益和轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了限制，但是，這與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不相適應(yīng)。1996年6月以后，上海市出臺(tái)一系列法律文件，一方面將“94方案”中限制所有權(quán)權(quán)能的做法逐步取消，另一方面同意將購買公房和已購公房上市出售兩項(xiàng)工作同步進(jìn)行；加上本市對(duì)于售后公房首次轉(zhuǎn)讓不收取營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，推動(dòng)了本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展。
