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二手房買賣實用寶典
隨著全國房地產市場的日漸成熟，規范二手房買賣也越來越規范。目前，買賣雙方往往會忽視買賣中的一些細節問題和“小錢”，如屋內附屬設施的交付，入戶時是否需付手續費等，二手房買賣實踐中常見的六個實用問題提請大家注意。
一、詳細約定屋內附屬設施
如今二手房買賣中，不少買賣雙方都會約定總房價款包含房屋內部的裝飾裝修、家電家具，或是由賣方折價后賣給買方。由于屋內附屬設施的價值和房價相比相對較低，因此不少買方往往只關注買賣合同中房屋的價格、能否及時辦理過戶手續及房屋是否有質量問題等，忽略了一些細節問題，如裝飾裝修是否需要另外支付錢款，屋內的電器家具能否正常使用，承諾贈送的家電是否缺少等。
我國《合同法》第60條規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”。有些上買方在合同中如此約定：“房屋轉讓價格已經包含屋內所有裝飾、家具等，并隨房屋一并轉移交付。”據此，買方有權要求賣方把屋內所有的裝飾、家具等一并交付。但是，由于這樣的合同條款中對屋內附屬設施的約定過于模糊，對于具體有哪些家具并未一一列明，因此，如果賣方搬走了屋內的部分家具或電器，當買方要通過法律途徑維護自己的權利時會有很大難度。因為我國民事訴訟采用“誰主張，誰舉證”的原則，對于看房時屋內究竟有哪些家具，買方很難拿出過硬的書面證據。
對于買方來說，如何維護自已的權益呢？首先，在買賣合同附件二“房屋內附屬設備狀況及室內裝飾情況”中，應盡可能把隨房屋一同轉移的家電、家具的數量、種類、型號等詳細列明；其次，如果無法詳細列明的，則盡量要求買方應承諾房屋交付時屋內附屬設施保持原狀，如有損壞、缺失應承擔相應責任。房屋轉讓價格如果已包含了上述裝飾、物品，則賣方應保證能夠正常使用；如果是屬于贈送性質的，賣方對于有瑕疵的贈與物不承擔責任，但上買方最好約定贈與物能夠正常使用，否則這樣的贈送毫無意義。
二、入戶時注意“兩金兩費”
維修基金：二手房的維修基金是由一手房交易雙方即開發商和賣方按規定分別繳納金額的總和。在二手房買賣中，按照目前的有關規定，對原由開發商繳納的維修基金不受房屋產權變更的影響，買方無需補償給賣方或開發商；對于賣方繳納的維修基金，上買方有約定的，按約定處理；無約定的，買方只需向賣方繳納該維修基金賬戶內原賣方繳納部分的余額，具體數額可根據住宅小區的物業管理企業提供的《商品住宅維修基金結算交割單》確定。對于已用于住宅共用部位、共用設施的維修與更新的維修基金，買方無需結算給賣方。上買方在向維修基金開戶銀行辦理分戶賬更名手續時，需提供身份證件、房地產權證和業主委員會的證明。
裝修押金：買方入戶時無需付裝修押金。
物業管理費：《關于本市居住房屋交易期間物業管理費支付等問題的通知》規定，非新建商品房即二手房的買受人自該房屋產權轉移之日的次月起支付物業管理服務費，房屋產權轉移之日的當月及以前由房屋出售人支付。雙方另有約定的，從其約定。物業管理企業在辦理業主入住手續時，可以預收物業管理服務費，但預收期限不得超過3個月。
入戶手續費：二手房辦理入戶手續時無需繳納手續費。
三、買賣合同勿忘約定戶口遷移條款
四、代理、經紀、置換、收購的區別
房產中介最為主要的業務類型有兩種：一是委托代理。委托人和中介公司簽訂一份委托合同，由中介代為買房、賣房等。中介以委托人的名義進行活動，而且要參與合同的洽談、協商。收費方面，按照政府主管部門的規定收取傭金，而且不能賺取差價。二是居間介紹。中介公司根據業主提供的房源信息促成上買方的買賣。在這種業務中，中介公司不參與合同的洽談、協商。收費方面，中介公司只有在交易成功的情況下才可以向雙方收取費用。