問：從法律上如何界定“陰陽合同”?
答：所謂“陰陽合同”，是指買賣合同的備案價格與真實的成交價格不一致，雙方簽訂兩份價格不同的合同，一份專門用來備案登記，是“陽合同”;另一份是雙方實際履行的真實價格，是“陰合同”。
問：簽訂“陰陽合同”存在什么法律風(fēng)險?
答：簽訂“陰陽合同”的主要目的是為了規(guī)避稅收或者騙取貸款。從表面上看，陰陽合同確實能讓賣方或買房獲得一些“實惠”，但這種行為存在極大的法律風(fēng)險，非常容易產(chǎn)生糾紛，甚至很有可能演變成一場曠日持久的訴訟。
首先，雙方在合同中做低房價少繳稅的行為，是一種法律上明令禁止的逃稅違法行為。有關(guān)部門查實后，如果屬于一般偷稅行為，行政機關(guān)有權(quán)給予責(zé)令限期改正、罰款等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。
其次，買賣雙方在合同中做高房價多貸款的行為，是一種欺詐行為，一旦被發(fā)現(xiàn)，貸款銀行可申請此貸款合同無效，并要求貸款方賠償相應(yīng)損失。
再次，簽訂“陰陽合同”對買賣雙方還存在著其他法律風(fēng)險。對賣房者而言，如果私下簽訂的另一份合同“陰合同”約定不明確或不詳細，賣房者也有可能被買方鉆了空子，只按照“陽合同”的價格支付購房款。如果在過戶前繳納了房款，而賣方違約不賣，卻只賠付在房管部門備案的“陽合同”中標示的價格，買方將會遭受大額損失。在此，律師提醒房屋交易雙方不要為了少交稅費鋌而走險，日后難免會有更大的麻煩。
問：因簽訂“陰陽合同”引起的糾紛，在官司中以哪份合同為有效合同?
答：對“陰陽合同”的處理原則，一般可分兩種情況：
1、根據(jù)規(guī)定需要備案的合同，以備案的合同為準，這是一般原則;但是如果備案的合同沒有實際履行，而實際履行的合同中有違法利益，則價格以實際履行的合同為準，其余按照備案的合同約定，備案合同未約定的，而陰合同有相關(guān)內(nèi)容的按陰合同的約定。
2、如果簽訂的兩份合同，按照規(guī)定，既不需要批準，也無須備案，則以實際履行的合同為準。
同時，需作補充說明的是，關(guān)于二手房買賣中“陰陽合同”的效力問題上，在審判實踐中，主要存在三種觀點：
一種觀點認為“陰陽合同”均為無效合同，理由是二者均違反了我國《合同法》第52條“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”和“以合法形式掩蓋非法目的”的規(guī)定，因而是無效的，是不受法律保護的。應(yīng)當按照無效合同的處理原則來處理糾紛，并應(yīng)對買賣雙方實行民事制裁。
第二種觀點認為，“陽合同”不是合同雙方的真實意思表示，且合同內(nèi)容主要條款之一的價格條款違法進而導(dǎo)致“陽合同”整體無效，而“陰合同”系合同雙方的真實意思表示和實際履行的合同，在不存在其他影響合同效力因素的情況下應(yīng)為合法有效合同。
第三種觀點認為，“陰合同”有效，“陽合同”除價格條款內(nèi)容部分無效外，其余條款內(nèi)容應(yīng)為有效。在合同實際履行中，應(yīng)當綜合考量合同雙方的真實意思和履行的實際情況來確定雙方的權(quán)利義務(wù)。
剛才我們說到的《合同法》第52條所指“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”應(yīng)當理解為訂立合同本身的行為，而不是指合同的履行過程中客觀上會造成什么樣的后果。這一合同雖然客觀上存在”串通“的情況，但合同內(nèi)容本身不存在“惡意串通”，目的仍在于約束雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的真實記載，也為雙方所實際履行。此時的合同已經(jīng)成立并且生效，至于合同的一方主體沒有履行行政法規(guī)所規(guī)定的將該合同如實登記并依法繳納稅金的義務(wù)，并不影響合同的效力。
問：目前是否有關(guān)于“陰陽合同的”相關(guān)法律的明文規(guī)定?
答：目前還沒有針對性的法律法規(guī)及相關(guān)司法解釋，在此我們也提醒購房者，在房屋買賣中，為避稅簽訂 “陰陽合同”，既損害了國家利益，又會產(chǎn)生交易風(fēng)險，因此“陰陽合同”簽定存在極大的風(fēng)險。稅務(wù)部門與房管部門應(yīng)密切配合，對二手房交易中不如實申報成交價，惡意偷、逃稅費的行為制定嚴格的制約措施，從源頭上杜絕二手房交易價格的不實申報行為。
問：簽訂“陰陽合同”被查出后會得到什么樣的處罰?買方、賣方和中介應(yīng)承擔(dān)哪些法律責(zé)任?依據(jù)哪些法律法規(guī)?
答：買賣雙方在合同中做低房價少繳稅、做高房價多貸款的行為，一旦被有關(guān)部門查實后，可根據(jù)《合同法》、《稅收征收管理法》、《刑法》等相關(guān)法律法規(guī)予以處罰，輕則給予責(zé)令限期改正、罰款等行政處罰，重則可能構(gòu)成犯罪。而中介也有著不可推缷的的法律責(zé)任。
首先，只要中介在過戶價格確認書或補充協(xié)議上簽字或蓋章，或者同時在預(yù)約和現(xiàn)售上蓋章且兩份合同差價懸殊，就能證明中介參與了“陰陽合同”的簽訂，有了法律上所說的證據(jù)證明。
其次，只要有證據(jù)證明中介參與“陰陽合同”的簽訂，雖然現(xiàn)有民事、刑事法律對于中介這一行為并無明確規(guī)定，僅有行業(yè)規(guī)范和行政性處罰規(guī)范，法院一般不會直接判決中介因協(xié)助避稅而承擔(dān)責(zé)任，但是法院有權(quán)依職權(quán)建議有關(guān)機關(guān)追繳稅款和進行行政處罰。
最后，行政主管機關(guān)和行業(yè)協(xié)會有權(quán)對參與“陰陽合同”的中介進行行政處罰。
問：我們在購買二手房的過程中，哪些證件為法律有效證件?
答：身份證、房產(chǎn)證、土地證、結(jié)婚證、戶口簿以及經(jīng)過公證后的委托書都屬于法律有效證件。
問：在購買二手房時應(yīng)請注意哪些法律問題?
答：我們在買房的過程中應(yīng)該注意以下幾個問題：
1、房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。對于房產(chǎn)權(quán)證可以憑身份證去房產(chǎn)交易中心查詢。
2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
3、交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。
4、土地情況是否清晰
二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利。
5、市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。
6、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
7、單位房屋是否侵權(quán)
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
8、物業(yè)費用及公用事業(yè)費用是否拖欠
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。
9、戶口問題
有些二手房中會有歷史戶口問題，可能存在一戶兩本戶口本，更有甚者，還會有上上家的戶口存在，沒有遷移走。建議購買二手房的買主，聘請律師向公安戶籍部門查詢買賣的二手房戶籍信息。
對于戶口問題法院不能受理遷移戶口，但是如果在二手房買賣合同中約定，一定期限后上家將所有現(xiàn)存戶口遷移，否則需要支付違約金，則對于違約金索賠法院可以受理。
10、合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。
在二手房交易過程中，買賣雙方簽訂”陰陽合同“的現(xiàn)象較為普遍。當下二手房網(wǎng)簽的呼聲愈演愈烈，相信陰陽合同已無太久的存在空間。
“陰陽合同”或許能為二手房交易雙方省下一些稅費，但這種行為不僅損害了國家利益，也無法保障自身的權(quán)益。“陰陽”合同糾紛發(fā)生后，處理結(jié)果未必盡如人意，一旦被查實，還將依法被處罰。只有買賣雙方自覺遵守游戲規(guī)則，維護市場秩序，才能更好的保障自己的合法權(quán)益。
