2001年1月，阿明(化名)看好了城區(qū)的一套二手房，并與屋主簽訂一份《房屋半產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。協(xié)議書約定，屋主將位于某單位內(nèi)的一套面積為50多平方米房屋轉(zhuǎn)讓給他。協(xié)議簽訂后，阿明如約將購房款16000元付給屋主，屋主將房屋交付阿明使用，并將與該房屋有關(guān)的《半產(chǎn)權(quán)證》、屋主與該單位之間簽訂的《公有住房買賣協(xié)議公證書》、《公有住房出售價格評估表》、《購房發(fā)票(收據(jù))》等相關(guān)票證交付給阿明收執(zhí)。
2004年6月，為了明確雙方的權(quán)利義務(wù)，阿明與屋主就該房屋轉(zhuǎn)讓事宜進(jìn)一步簽訂了更為詳細(xì)的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。并經(jīng)原出售房屋單位鑒證。該協(xié)議第四條約定，辦理房屋過戶手續(xù)時，作為賣房的屋主應(yīng)予以協(xié)助。2006年，阿明補(bǔ)交購全產(chǎn)權(quán)差額8000多元、房屋所有權(quán)登記費(fèi)及工本費(fèi)和測繪費(fèi)。
2007年4月，該房屋取得了全產(chǎn)權(quán)證書，但該證書在屋主手中收執(zhí)，并且仍登記在屋主名下。阿明得知情況后，隨即持《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》及相關(guān)證件到房屋產(chǎn)權(quán)登記管理部門辦理過戶登記手續(xù)，工作人員告知這需要屋主簽字才能完成。阿明找到屋主，要求屋主協(xié)助他辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給他，但屋主卻不樂意了，經(jīng)過多次交涉，屋主拒不履行合同約定的辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)義務(wù)。
交了錢，卻拿不到房屋的產(chǎn)權(quán)過戶證書，阿明非常郁悶。既然屋主不能根據(jù)雙方的約定及誠實(shí)信用的原則，協(xié)助自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，阿明隨后向法院提起了訴訟，維護(hù)了自己的合法權(quán)益。
常見三種情況，容易成為延期交易原因
因不能及時辦理房權(quán)過戶手續(xù)而遭遇一方不愿配合，最后不得不對簿公堂解決問題。廣西典圣律師事務(wù)所陳兆福律師說，其實(shí)，買賣雙方通常在簽訂了房屋買賣合同后，并不急于辦理房屋過戶手續(xù)，大多是因?yàn)橐韵氯N情況的存在——
無證二手房的買賣
無證二手房的買賣是出賣人尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，即將房屋轉(zhuǎn)讓。買賣的雙方在房屋買賣合同中作了待出賣人取得房屋產(chǎn)權(quán)證后再辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的約定。
此情形所面臨的最大法律障礙是，《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。但是，實(shí)踐中對于無證的二手房買賣合同的法律效力，不同法院存在不同的看法，有的法院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”而直接認(rèn)定合同無效，也有的法院認(rèn)為該規(guī)定只是管理性規(guī)定，而非強(qiáng)制性規(guī)定，只是規(guī)范房屋權(quán)屬不能發(fā)生變更，但是對合同效力沒有影響。
陳律師認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”，對于無權(quán)處分的合同效力待定。所謂處分權(quán)，是所有權(quán)的四大權(quán)能之一，對于二手房買賣來說，賣房人只有取得房屋權(quán)屬證書，才依法取得房屋所有權(quán)而有權(quán)處分該房屋，因此，如果賣房人在取得房屋權(quán)屬證書前出賣房屋，二手房買賣合同的效力待定，如果發(fā)生爭議時賣房人仍未取得房屋權(quán)屬證書，則二手房買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。
按揭房屋的買賣
按揭房屋買賣受多種合同關(guān)系約束，存在多個房地產(chǎn)權(quán)利人：一是房屋買賣合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓人和受讓人之間的買賣關(guān)系，二是借款合同約定的借款人與貸款人之間的借貸關(guān)系以及相關(guān)的第三方保證人、抵押人與借款人之間的擔(dān)保關(guān)系。最常見的情形是，貸款銀行作為抵押權(quán)人，對賣房人的房屋享有抵押權(quán)，未經(jīng)貸款銀行同意，賣房人不能辦理房屋買賣過戶手續(xù)。買賣的雙方為了避免煩瑣的轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，常在房屋買賣合同中作了待全部清償銀行貸款贖回抵押權(quán)后再辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的約定。此情形所面臨的最大法律風(fēng)險是，買受人以出賣人的名義長期按月清償銀行的貸款，而買受人自己的權(quán)利無任何法律保障，以及買受人不按時還款時，出賣人背上不良信用記錄的污點(diǎn)。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定：“個人購買商品住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅。”因此，有些取得所有權(quán)還不足5年的房屋轉(zhuǎn)讓，買賣雙方為了避免全額繳納營業(yè)稅，在房屋買賣合同中作了延期辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的約定。
為避稅故意延期房屋交易
陳律師針對上述三種情形，認(rèn)為所面臨的共同的法律風(fēng)險是，由于交易時間過長，甚至權(quán)屬變更登記時間不確定，增加了交易過程中出現(xiàn)意外及一方違約的可能。如在上世紀(jì)90年代中期，一買房人與賣方簽訂了二手房交易合同后，一直沒有及時辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，買受人直到最近想起要辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時發(fā)現(xiàn)，出賣人之一由于健康原因已于數(shù)年前病故。物是人非，買受人不得不一一找到該出賣人的眾多繼承人，先辦理房屋繼承登記，再辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。在此過程中，有些繼承人坐地起價，可想而知，買受人不得不忍受額外的支出以及煩瑣的公證、過戶手續(xù)，弄得身心疲憊。
交易時間過于延長還須提防一房二賣
二手房交易時間過于延長，買賣雙方不僅要面臨難以預(yù)料的風(fēng)險，還要提防一房二賣的可能，即使將合同進(jìn)行公證，也不能排除出賣人將房屋再次轉(zhuǎn)讓的可能，這樣一來，買方所蒙受的損失也就更大了。
我國的相關(guān)法律對房屋等不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，在出現(xiàn)一房二賣的情況時，并不是誰的合同簽訂在先房屋就歸誰所有，誰先占有房屋就歸誰所有，而是誰先登記過戶房屋就歸誰所有，因此即便房屋買賣合同經(jīng)過了公證，但出賣人又將房屋轉(zhuǎn)賣他人，并辦理了房屋登記過戶手續(xù)，則該房屋就只能為他人所有，而先前簽訂合同的買受人就只能是依據(jù)房屋買賣合同要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任了。由此可見延遲辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的二手房交易，實(shí)際上增加了交易雙方的風(fēng)險，尤其是買受人的風(fēng)險。
陳兆福律師就此提醒說，目前市場上二手房交易的數(shù)量大，情況復(fù)雜，建議二手房交易的當(dāng)事人在簽訂合同時對延期辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記進(jìn)行理性的思考，充分了解其中所蘊(yùn)涵的法律風(fēng)險，選擇更為有利于自身的交易客體及交易方式，減少糾紛的發(fā)生。
