二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，依據(jù)擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實(shí)際擁有成套住房數(shù)量認(rèn)定。
二套房貸認(rèn)定終于有了明確的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。作為"新國十條"的配套政策，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)日前聯(lián)合發(fā)文規(guī)范二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對個(gè)人申請商業(yè)性住房貸款的二套房認(rèn)定遵循“以家庭為單位、認(rèn)房又認(rèn)貸”原則。
"二套房政策精準(zhǔn)遏制了投資者。
省會(huì)業(yè)內(nèi)人士指出，標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)將會(huì)讓投資者面對樓市望而卻步。改善型購房者為避免誤傷，買房時(shí)間適當(dāng)延后，等到八九月相關(guān)政策明朗后再買也不遲。
二套房"認(rèn)房又認(rèn)貸"
根據(jù)新的規(guī)定，三種情況將被認(rèn)定二套房：借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng))中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的;貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時(shí)居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
可以看出，新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)更為嚴(yán)格。此前，我市各家銀行認(rèn)定"二套房"均參照全國聯(lián)網(wǎng)的征信記錄，只要有銀行貸款記錄即視為二套房。如果按我市銀行原來的認(rèn)定方式，購房者名下即使有多套房產(chǎn)，只要沒有貸款過，到銀行申請房貸都將視為首套房，而現(xiàn)在這個(gè)方法就行不通了。
"我們現(xiàn)在還沒有接到關(guān)于二套房認(rèn)房又認(rèn)貸的通知，目前還在執(zhí)行原有規(guī)定，接到新通知后將按新規(guī)定執(zhí)行。"昨日，記者從省會(huì)多家銀行獲悉，由于沒有新通知，目前多家銀行還暫按原有的規(guī)定辦理個(gè)貸業(yè)務(wù)。"我們沒有接到通知要求停辦個(gè)貸業(yè)務(wù)，因此暫時(shí)先按照原來的規(guī)定執(zhí)行，以"貸款套數(shù)"為準(zhǔn)來認(rèn)定是幾套房。
"對于銀行來說，新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施難度不小。"不少銀行工作人員紛紛表示，目前銀行所能做到的也就是通過全國聯(lián)網(wǎng)的銀行征信系統(tǒng)來查找及判斷客戶所購房產(chǎn)是否屬于第二套住房。"沒有一套成熟的居民住房信息系統(tǒng)供我們查詢。"
"目前住房系統(tǒng)和銀行系統(tǒng)的信息尚未聯(lián)網(wǎng)，不能共享。政策剛下來，還需要去推動(dòng)、協(xié)調(diào)。" 市房管部門有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，長期來看，銀行和房管部門信息共享是大趨勢，不過具體實(shí)施起來還面臨不少操作細(xì)則上的難題。
炒房者新政面前望而卻步
面對"認(rèn)房又認(rèn)貸"的第二套房的界定標(biāo)準(zhǔn)，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將會(huì)精準(zhǔn)遏制投資者，使不少炒房者面對政策望而卻步，不過，政策在遏制投資的同時(shí)，也在一定程度上提高了購房的門檻，近期樓市觀望氛圍將會(huì)更濃。
自今年年初開始，房地產(chǎn)領(lǐng)域就不斷傳聞二套房首付將提高的消息。4月初，"貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍"的政策正式出臺(tái)。6月4日，國家三部門又正式對商業(yè)性個(gè)人住房的第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范，執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的嚴(yán)厲政策。
"這應(yīng)該是直接針對投機(jī)性購房者最嚴(yán)厲的一項(xiàng)調(diào)控政策。"省會(huì)嘉美中介總經(jīng)理劉某表示，二套房"認(rèn)房又認(rèn)貸"，不僅使一部分購房者要提高首付比例，貸款利率也要上浮，打擊力度很大。政策上所謂的"買房者"，其實(shí)就是買房居住和買房投資兩大類，二套房相關(guān)政策的出臺(tái)，首付款的提升、貸款利率上浮，這讓投資者們在一段時(shí)間內(nèi)有所'收斂'，計(jì)算投資是否合算，精準(zhǔn)遏制了買房投資者。"
劉某還認(rèn)為，這項(xiàng)政策在打擊房地產(chǎn)投資的同時(shí)，也將會(huì)嚴(yán)重打擊"以小換大"、"以舊換新"的改善型購房者，二手房市場可能將進(jìn)入更為濃厚的觀望狀態(tài)。
"如果被認(rèn)定為二套房，100萬元的房子首付就多出20萬元，很多人真的買不起房了。"面對持續(xù)低迷的成交量，最著急的莫過于開發(fā)商，不少開發(fā)商表示，第二套房標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，將會(huì)抬高購房的門檻，降低市民購房的熱情，對開發(fā)商來說將會(huì)又是一次嚴(yán)峻的考驗(yàn)。省會(huì)某樓盤銷售總監(jiān)告訴記者，在去年的市場環(huán)境下，出現(xiàn)一些為抗通脹而貸款買房的人群，如果再次購房，五成首付將成為其不能承受的負(fù)擔(dān)，至少會(huì)影響一半購房人。
改善型購房者受影響
省會(huì)不少中介負(fù)責(zé)人表示，"新二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)"的出臺(tái)在有效抑制以非自住為前提的購房需求入市從而遏制房價(jià)過快上漲的同時(shí)，也使得市場中改善型需求購房者面臨尷尬選擇，尤其首套住房無貸款記錄，需要貸款購買第二套住房的購房者將受到直接的影響。
"沒有貸款記錄的改善型購房者買房也被視為二套房，除了會(huì)對這類客戶產(chǎn)生資金壓力，還會(huì)對他們產(chǎn)生心理影響。"劉輝表示，若購房者家庭首套住房無貸款記錄，按照原"認(rèn)貸不認(rèn)房"的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，再次貸款購買第二套住房，則不算作第二套房，可以享受首次購房優(yōu)惠;而按照目前的"認(rèn)房不認(rèn)貸"新細(xì)則來看，購房者貸款購房的首付及利率均將大幅提升。
"現(xiàn)在房屋單價(jià)高，住房改善的目標(biāo)以120平方米以上的中大戶型為主，總價(jià)高的情況下拿出50%首付，壓力可想而知。"業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場上推出的新盤多數(shù)都把目標(biāo)瞄準(zhǔn)了改善型置業(yè)者，新標(biāo)準(zhǔn)一出，改善型置業(yè)者再置業(yè)幾乎都被納入"二套房"范疇，對中大戶型住房銷售很可能"雪上加霜"。不過，新的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)對首次置業(yè)的90平方米以下中小戶型或針對高端客戶的住宅品種如200平方米以上大戶豪宅及別墅，影響相對較小。
面對"史上最嚴(yán)厲的二套房"政策，讓不少首次購房者看到了國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心以及房價(jià)下降的希望。"本來以為國家對樓市的政策已經(jīng)夠多了，沒想到又出來了更嚴(yán)厲的政策，說明買房的最佳時(shí)機(jī)還沒有到，可以再等等。"原來準(zhǔn)備近期購房的省會(huì)市民許陽表示，隨著國家一系列樓市政策的出臺(tái)，最受影響的就是投資客和開發(fā)商，投資者被有效打擊后，必然會(huì)影響開發(fā)商樓盤銷售，這會(huì)使得房價(jià)回歸到更合理的位置，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出來后，省城樓市的觀望氛圍將會(huì)更加濃厚，買房時(shí)機(jī)會(huì)在不久后到來，但不是現(xiàn)在。
專家表示， "二套房"認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)技術(shù)性措施，短期內(nèi)的打壓可以讓老百姓有一個(gè)購房的空間和條件，房價(jià)上漲有所緩解。對自住改善型購房者，專家則建議：為避免誤傷，買房時(shí)間適當(dāng)延后，等到八九月相關(guān)政策明朗后再買也不遲。
國家二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
(一)借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;
(二)借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的;
(三)貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時(shí)居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的;
(四)對能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按“第三條”執(zhí)行差別化住房信貸政策。
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