上周五，住建部、央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)出通知，就商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確的規(guī)范。在二套房的認(rèn)定上，實(shí)行以家庭為單位，以“認(rèn)房”為主，同時(shí)又輔之“認(rèn)貸”。消息并不意外，但市場(chǎng)的反應(yīng)還是非常迅速，一是今天開盤的股市受挫，大幅度低開50多點(diǎn)，說明政策對(duì)股市的影響繼續(xù)發(fā)酵，投資者利益再次受損。二是有觀點(diǎn)認(rèn)為樓市拐點(diǎn)即將到來，房?jī)r(jià)下跌不可避免。
今天早上本報(bào)還有兩條值得關(guān)注的消息，一條是截至昨晚7點(diǎn)，本市掛牌出售的二手房數(shù)量突破12萬套，說明投機(jī)商們大概也意識(shí)到了此政策出臺(tái)后未來房?jī)r(jià)一定會(huì)下降;二是成交持續(xù)低迷降至冰點(diǎn)，買家觀望氣氛更加濃厚，短期看來僵局似乎難以打破，買賣雙方對(duì)峙還將持續(xù)。北京、深圳等地的樓市信息也顯示，房?jī)r(jià)已經(jīng)開始明顯松動(dòng)，本市外環(huán)線房?jī)r(jià)也開始下降，為避開新一輪樓市降價(jià)潮，開發(fā)商紛紛推遲開盤。
從4月17日頒布“國(guó)十條”到6月4日出臺(tái)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，政府花了如此大的氣力，終于使未來樓市降價(jià)預(yù)期達(dá)到共識(shí)，接下來應(yīng)該不會(huì)再有更嚴(yán)厲政策措施出臺(tái)了，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎可以讓政府松口氣了。
回顧政府調(diào)控樓市的初衷，是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，防止樓市暴漲暴跌。但從已經(jīng)出臺(tái)的政策看，降低房?jī)r(jià)成為了調(diào)控的目的，一系列政策出臺(tái)后，降低房?jī)r(jià)的預(yù)期看似達(dá)到，但政策帶來的負(fù)面效應(yīng)是將合理的消費(fèi)需求也一網(wǎng)打盡，雖然我們不能準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)合理需求消費(fèi)的數(shù)量，但這個(gè)時(shí)候持幣待購的一定是合理需求者，統(tǒng)計(jì)顯示在我國(guó)所有商品住宅的購買者中，三分之二使用按揭貸款。
高房?jī)r(jià)的源頭首先是高地價(jià)，其次是剛性合理的購買需求和投機(jī)炒房者。從環(huán)節(jié)上看，政府最需要打擊的是投機(jī)炒房者和處在高房?jī)r(jià)源頭的 “土地王”，做到這一點(diǎn)稅收政策似乎更能見效。投機(jī)炒房者的存在空間首先是有利可圖，投機(jī)的利潤(rùn)就在于利用銀行貸款賺取買賣差價(jià)，如果政府對(duì)買賣差價(jià)實(shí)行全額征稅，或者更細(xì)一點(diǎn)，僅對(duì)二套以上的房屋實(shí)行，對(duì)第三套以上房實(shí)行全額付款。看它投機(jī)商還敢不敢炒房。這樣既可以堵住投機(jī)炒房者的空間，又不會(huì)影響百姓剛性合理的居住消費(fèi)。
現(xiàn)行政策留下的擔(dān)心有二，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的速度將加快，而且內(nèi)涵也將發(fā)生變化。 “國(guó)十條”發(fā)布以來，主要一線城市商品住宅成交量大幅萎縮，但新房?jī)r(jià)格總體仍在高位，上周杭州還爆發(fā)豪宅瘋搶的場(chǎng)面。去年房產(chǎn)市場(chǎng)火爆，開發(fā)商銷售資金回籠量很大，因此企業(yè)暫時(shí)不差錢，盡管未來降價(jià)預(yù)期明顯，但短期買賣雙方博弈還將繼續(xù)。
二是政策高壓能持續(xù)多久，剛性合理需求的買家的耐心有多久，一旦平衡被打破，大量買方出手，即便是已經(jīng)下降到合理價(jià)位的樓市，不知道會(huì)否再次被合理需求扳回原位。
