不懂買房？看下文。
* 商品房的銷售面積如何計算?
商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建筑面積(即套內建筑面積)與應分攤的公用建筑面積之和。
即：商品房銷售面積=套內建筑面積十分攤的公用建筑面積之和
(l)套內建筑面積的計算方法：
套內建筑面積：套內使用面積十套內墻體面積十陽臺建筑面積
①套內使用面積：住宅按《住宅建筑設計規范》(GBJ96—86)規定的方法計算;其他建筑，按照專用建筑設計規范規定的方法或參照《住宅建筑設計規范》計算;
?、谔變葔w面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：
a.共用墻包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻);共用墻墻體水平投影面積的一半計入內墻體面積;
b.非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。
(2)商品房分攤的公用建筑面積的計算方法主要包括以下兩部分：
?、匐娞菥?、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積;
②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。
下列空間不得計入公用建筑面積：
?、僮鳛楠毩⑹褂每臻g租、售的地下室、車棚等;
?、谧鳛槿朔拦こ痰牡叵率摇?/p>
公用建筑面積計算公式：
公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室
公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和
分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數
一般高層住宅公用建筑面積分攤系數為0.4左右。
因此，商品房銷售面積公式還可表達為：
商品房銷售面積=套內建筑面積(l十公用建筑面積分攤系數<約為0.4>)
* 商品房銷售應具備哪“五證”?
無論是期房、現房，作為銷售方的房地產開發經營企業都必須具備下列五證，才能證明它是合法的銷售主體，其銷售行為合法，購房者與之簽訂合同合法有效，這樣才能保證購房者在付款入住之后拿到房屋的產權證，這五證是：
(l)市房屋土地管理局的“中華人民共和國國有土地使用證”;
(2)市城市規劃管理局的“中華人民共和國建設用地規劃許可證”;
(3)市城市規劃管理局的“中華人民共和國建設工程規劃許可證”;
(4)市城鄉建設委員會的“建設工程開工證”;
(5)市房屋土地管理局的“商品房銷售許可證”;
a.屬于期房預售的，應取得“商品房預售許可證”;
b.屬于外銷商品房的，應取得“商品房外銷許可證”;
c.屬于外銷商品房預售的，應取得“商品房外銷預售許可證”。
* 法律禁止轉讓的房地產有哪些?
商品房買賣中，有的商品房由于屬于下列情形，實質上是國家法律禁止進行轉讓的：
(l)以出讓方式取得土地使用權的，未取得土地使用權證書并未按規定完成開發投資總額的25%以上的;
(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(3)依法收回土地使用權的：
(4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;
(5)權屬有爭議的;
(6)未依法登記領取權屬證書的;
(7)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
* 購買商品房的基本程序是什么?
商品房購買因商品房性質不同而有所差異，但總的來講，以下基本步驟是每個購房者都必須經歷的：
(l)簽訂認購書，并按開發商要求交納定金或預付款;
(2)簽訂商品房買賣契約，按契約約定交付房價款;
(3)辦理商品房抵押貸款的，應與銀行簽訂《個人住房貸款借款合同》;
(4)買賣雙方到北京市房屋土地管理局辦理登記備案;
(5)購房者與開發商辦理入住手續;
(6)購房者按照與開發商協議在入往前或入住后與有關物業管理公司簽訂有關物業管理公約及其有關附件;
(7)辦理產權過戶手續，購房者領取房屋產權證。
* 簽訂認購書時，購房者應注意哪些問題?
購房者在確立購房意向之后，一般都要與售樓處的銷售經理建立聯系，在雙方初步意向達成一致后，銷售經理都會向購房者出示該公司的認購書，并按認購書要求購房者簽訂并交納定金或預付款。購房者應認真、仔細地審閱認購書，并向銷售經理索取有關房屋的宣傳資料及有關文件，在問清楚房屋建筑的進展情況后，有條件的還應實地考察一下。在此基礎上，購房者可簽訂認購書并交納定金或預付款，定金各開發商定的標準不一，幾千到幾萬的都有，一般與商品房價格成正比。認購書一般包括以下基本條款：
(l)當事人雙方基本情況：
賣方，即發展商名稱、地址、電話，銷售代理方名稱、地址、電話;有的開發商將銷售工作完全委托給一個房地產中介公司進行代理。因此購房者購房時應弄清楚與之簽約的銷售經理是哪個公司的，如屬于中介代理銷售，應注意在合同中表明其代理關系;
買方，即認購方名稱、姓名、地址、電話、身份證件種類;代理律師事務所名稱、地址，代理律師姓名、電話;
(2)認購物業名稱、房號、地址;
(3)房價：包括房屋戶型、建筑面積、單位價格(幣種)、總價額;
(4)付款方式：一般規定是一次性付款還是分期付款，一般現房可用一次性支付，期房按分期付款方式，辦理按揭貸款手續的，還要就有關付款方式作詳細約定;
(5)認購條件：一般包括簽訂認購書的注意事項;關于定金或預付款數額，購房者應與賣方約定一定期限內，買方不買房時由賣方歸還定金或預付款本金，并形成書面協議。有的銷售方僅以口頭表示同意，一旦發生糾紛難以討還，所以為避免麻煩，最好都以書面形式約定;簽訂正式契約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。
* 抵押貸款的具體操作程序是什么?
(l)貸款人申請;
