受房?jī)r(jià)不斷高漲、銀行業(yè)個(gè)人貸款規(guī)模今年頭8個(gè)月增長(zhǎng)過(guò)快影響，不少銀行從今年下半年開始陸續(xù)加強(qiáng)對(duì)房貸發(fā)放和審批。記者22日從建行、中行、農(nóng)行、工行、光大、深發(fā)展、交行、招行在廣州地區(qū)的機(jī)構(gòu)了解到，從今年下半年起，上述銀行對(duì)借款人第二套以上住房以及二手樓房貸，執(zhí)行提高首付比例和免除借款人優(yōu)惠利率的宗數(shù)，都相比去年同期較大上升，房貸總體收緊味甚濃。建行總行近日發(fā)通知再次強(qiáng)調(diào)第二套房貸首付適當(dāng)提高至四成。銀行業(yè)被訪人士指出，相信建行對(duì)所謂第二套住房提高首付只是針對(duì)明顯的投資炒樓者，但如果建行不對(duì)借款人第二套住房進(jìn)行具體界定，則一般家庭購(gòu)買第二套住房，只要不使用同一人名義就可避免首付和利率被銀行提高。
總體情況：第二套房貸借款人屢遭提高首付
建行內(nèi)部住房貸款部門經(jīng)辦人員透露，雖然沒有正式數(shù)字統(tǒng)計(jì)，但他在實(shí)際經(jīng)辦過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，從今年下半年開始，受該行貸款規(guī)模控制影響，建行個(gè)人住房貸款審批中，借款人因?yàn)橘?gòu)買第二套住房而被要求減少貸款成數(shù)、執(zhí)行基準(zhǔn)利率而非優(yōu)惠利率，甚至有不少借款人由于隱瞞第一套住房貸款經(jīng)過(guò)銀行調(diào)查后拒絕貸款，這些個(gè)案較去年同期明顯上升。
中行、農(nóng)行、工行、光大、深發(fā)展、交行、招行在廣州地區(qū)機(jī)構(gòu)住房貸款工作人員也表示，因?yàn)榉抠J執(zhí)行更加嚴(yán)格的審批程序，建行上述情況在這些銀行也有類似發(fā)生。農(nóng)行在近日出臺(tái)的個(gè)人住房貸款政策調(diào)整的意見中則明確提出，對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶，可在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上進(jìn)行一定程度的下浮。但對(duì)于明顯屬于投機(jī)炒作購(gòu)房行為的，不予貸款支持（也就是拒貸款），以及早防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。
記者昨天走訪成交活躍的新港西路中原、合富、滿堂紅等中介的工作人員，據(jù)他們所知，各大銀行內(nèi)部對(duì)第二套住房執(zhí)行相對(duì)較高首付和利率的做法，在最近兩個(gè)月趨勢(shì)變得越來(lái)越明顯。為了避免借款人被拒貸，中介也會(huì)在借款人貸款申請(qǐng)中，“建議”借款人主動(dòng)將第二套住房和二手樓按揭的貸款成數(shù)減少到六成以下。“說(shuō)是建議，其實(shí)是要求，因?yàn)檫@樣才能確保貸款順利發(fā)放。”
房地產(chǎn)中介還表示，雖然未明確收到通知，下半年除了交行、招行外，其他股份制銀行的二手樓房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)基本很少辦理，據(jù)悉是一些銀行已在內(nèi)部操作中暫停了二手房貸審批。除此之外，上述大部分銀行貸款經(jīng)辦人員向記者透露，對(duì)于90平方米以下面積的一手樓按揭，部分銀行在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中都會(huì)要求客戶申請(qǐng)七成貸款，而非政策規(guī)定的八成貸款，從而使得一手樓貸款首付在實(shí)際操作中已有相當(dāng)部分被提高。
爭(zhēng)議問題：第二套住房如何界定
關(guān)于第二套住房的判斷標(biāo)準(zhǔn)一直是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，由于難以界定第二套住房的標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)銀行實(shí)際操作也難以嚴(yán)格執(zhí)行。從2003年以來(lái)的4年間，多家銀行都曾因?yàn)槭袌?chǎng)以及銀行本身原因，屢次提高投機(jī)性房貸、明顯的多套房貸首付，只不過(guò)在執(zhí)行過(guò)程中，又因?yàn)槭袌?chǎng)原因逐步放松限制。
據(jù)悉，關(guān)于第二套住房界定標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)議，主要存在三點(diǎn)：
一是當(dāng)時(shí)銀行聯(lián)網(wǎng)的個(gè)人征信數(shù)據(jù)庫(kù)尚未建成，跨行跨地區(qū)的借款人貸款難以調(diào)查，不過(guò)隨著個(gè)人征信系統(tǒng)的建成，這已不存在技術(shù)障礙。
二是夫妻雙方用各自名字購(gòu)買住房，同一家庭內(nèi)的子女和父母分別以不同人的名義購(gòu)買的第二套住房，是否視同為同一人住房貸款。如果不視同，那么執(zhí)行第二套住房提高首付意義不大；如果視同，對(duì)于那些因?yàn)榧彝ト丝谠黾佣_實(shí)需要提高居住生活環(huán)境質(zhì)量的家庭來(lái)說(shuō)并不公平。
三是如果借款人購(gòu)買的第一套住房是用自有資金購(gòu)買，或者貸款但已還清，又或者是單位分配的房屋，這些情況下，如果仍然按第二套住房來(lái)執(zhí)行首付，則令借款人難以接受。因?yàn)檫@部分借款人往往比購(gòu)買貸款第一套自住用房的借款人甚至收入更高，還款能力更強(qiáng)，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，貸款也更為安全，對(duì)這部分借款人限制貸款并不合情合理。
被訪中介工作人員表示，從他們今年經(jīng)辦的下半年的個(gè)案來(lái)看，銀行要求借款人重新填寫補(bǔ)充資料尤其是收入證明、資產(chǎn)狀況證明的情況比以往更多，如此一來(lái)，發(fā)放貸款的速度也比過(guò)去更慢，一筆貸款以往只要1個(gè)月就可以審批，現(xiàn)在往往要拖到兩三個(gè)月。
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