中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“減輕居民合理購(gòu)買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)”，給冬日里的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了絲絲溫暖。消息靈通人士近日透露，再次降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)、放松二套房貸限制等政策已箭在弦上，隨時(shí)可能出臺(tái)。
據(jù)透露，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已對(duì)改善型住房界定作出相應(yīng)研究，逐步放松二套房貸政策已成為政府備選政策，準(zhǔn)備適時(shí)推出。對(duì)于還清首套住房貸款的購(gòu)房對(duì)象，如具有改善住房條件的意愿和能力，有望首先在住房信貸政策上獲得優(yōu)惠。
今年10月22日，財(cái)政部和央行發(fā)出通知，下調(diào)購(gòu)買普通住房契稅稅率，暫免征收印花稅及土地增值稅，通過信貸優(yōu)惠支持“個(gè)人購(gòu)買首套普通住房和改善型住房”。這一政策推動(dòng)全國(guó)樓市在11月份出現(xiàn)“小暖冬”，成交量出現(xiàn)回升。但業(yè)界普遍認(rèn)為，金融危機(jī)尚未見底，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行，樓市前景堪憂。
在樓市調(diào)整期，如何“把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來”成為考驗(yàn)政策制定者智慧的命題。在種種關(guān)于地產(chǎn)的政策中，減免交易環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅，放松二套房貸的呼聲最高。
從已有稅種來看，房屋交易流通過程中需要繳納的稅費(fèi)包括：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅和契稅，其中比重最大的是營(yíng)業(yè)稅。眼下土地增值稅、印花稅都已免除，契稅也相應(yīng)下調(diào)。調(diào)整營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅成為減輕購(gòu)房人負(fù)擔(dān)最可能出臺(tái)的舉措，其中，減免營(yíng)業(yè)稅是“重頭戲”。目前，對(duì)于購(gòu)買不足5年的住宅，賣房人需要繳納售房收入5.5%的營(yíng)業(yè)稅；超過5年（含5年）的普通住宅，賣房人無需繳納營(yíng)業(yè)稅，非普通住宅則需繳納售房收入減去購(gòu)房?jī)r(jià)款后5.5%的稅費(fèi)。在房屋售賣交易中，營(yíng)業(yè)稅占據(jù)稅負(fù)半數(shù)比重。
增加交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)和二套房貸政策出臺(tái)原意在于打擊前幾年十分火爆的炒房現(xiàn)象，然而在實(shí)際操作中，稅負(fù)通常被轉(zhuǎn)嫁給買房人。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，依靠投機(jī)快進(jìn)快出牟取暴利的可能性在下降，繼續(xù)維持高稅率和嚴(yán)格的二套房貸政策會(huì)將有合理購(gòu)房需求的購(gòu)房人擋在門外。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅在存在意義弱化的情況下或應(yīng)完全免除，如果擔(dān)心政策調(diào)整幅度過大，則可將“5年”之限下調(diào)為“2年”，逐步降低購(gòu)房人負(fù)擔(dān)。這將有效放大成交量，避免房?jī)r(jià)過快下滑、出現(xiàn)市場(chǎng)擔(dān)憂的“崩盤”現(xiàn)象。
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