一、關于購房面積的相關法律風險提示
1、陷阱條款：“該房地產建筑面積91.5平方米，以房產證為準。”對買受人而言，通常會認為該房的建筑面積系出于房產證，且明確“以房產證為準”，不會存在任何風險。司法實務中，可能會認為，該條暗含著購買方已就房屋建筑面積與房產證做了核對，已對房產證原件做了審核，故在該房為抵押性質、共有性質等影響合同履行和效力的情形出現時，購買人出于明知的主觀狀態可能會得到認定，甚至后果自負。故，不管房產證是在出賣方、中介，還是銀行、房管所，都要眼見為實，而且不僅要看，還要驗明真偽。即使真實，還是要就房屋實際面積與登記面積是否可能存在差異、房屋權屬的原始取得是否合法、房屋權屬是否存在其他糾紛導致移交出現障礙，做必要的調查、核實。
2、持證權利人登記面積與實際產權面積或使用面積不一致，除了測量誤差外，還存在過戶時共有面積剔除的可能。實踐中，受讓人實地對權證面積進行測量，但對四址地界表述“以上兩證權屬界定為準”可能存在的風險未引起重視，導致法院最終認定持證人已事先對此權屬瑕疵做了披露，判決風險由買受人承擔。
3、二手房買賣協議約定總價成交，或雖有面積約定，但未約定單位平方米價格情況下，嗣后買方以實際面積與產權登記面積不符，訴請補面積差價的，一般不會得到支持。
4、二手房買賣前后，因采用的計算房屋面積標準不同，公攤面積的分攤方式計算方式不一樣，造成新、舊證確定的房屋面積產生了誤差，因房屋實際面積并未發生實質性的變化，當事人一方訴請補差價的，不予支持。
5、二手房交易前，買賣雙方實際上關注單價與總價，限于精力和測量條件，對計算基礎的房屋面積的真實性往往關注不夠，一旦出現實際面積、產權面積前后相差，容易產生紛爭。對買方而言，對房屋面積真實性的了解，應不僅限于賣方手中的購房合同對面積的記載，也不僅限于房產證上登記面積，而是有必要在現場勘查時做一簡單測量;對賣方而言，可以明確約定現有房屋面積的依據，不因將來產權證或實測面積的前后差異，而影響案涉房屋整體價格的確定。
二、怎么認定面積誤差
我們通常稱面積誤差為“房屋縮水”，實際上表現形式各有不同，房屋面積不但有“縮水”，還有“漲水”。有些是交房時房屋建筑面積與商品房預售、銷售合同中約定的建筑面積不符，比如前邊案例所提到的這位買受人的遭遇;有些是套內使用面積與約定的不符，也就是我們所說的使用率問題。
在房屋預售活動中，開發商聲稱自己房屋的使用率為75%，結果最后只有70%，這就產生了誤差，就會在買賣雙方之間產生糾紛;有些則是因為公攤面積 的問題，可能購房者最后得到的建筑面積與預售合同約定面積相符，但是由于公攤面積增加，相應地其套內建筑面積必然減少。還有一種可能，就是公攤面積絕對數 不變，但某些不應該被公攤的建筑也被作為公攤面積，消費者也會受到損害。
實際上，在建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規劃(試行)》中明確規定：商品房若按“套”或“單元”出售，則其銷售面積為購房者所購的套內或單元內建筑面積與應分攤的共有建筑面積之和。而套內建筑面積又是套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積之和。而其中任何一個面積組成部分出現誤差，都稱為面積誤差，都會給購房者帶來損失。
三、房屋面積誤差糾紛怎么解決?
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第十四條規定：
出賣人交付的房屋套內面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，而合同沒有約定或約定不明確，以面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內或以外作為是否支持解除合同及承擔不同責任的標準，即：
(一)面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內，購房者應當按照合同約定的價格據實結算支付房款，購房者不得以此為由解除合同;
(二)面積誤差比絕對值超過3%，則購房者有權解除合同并要求開發商返還已付的房款及利息。如果購房者愿意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定 面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房款由購房者按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的所有權歸購房者，并且對超出部分可不支付房款。 房屋實際面積小于合同約定面積的，購房者可要求開發商返還面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房款及利息，并雙倍返還超出3%部分的房款。
買賣雙方在簽訂商品房預售合同時，合同約定的房屋建筑面積為預測面積，買賣雙方往往約定允許與房屋實測面積有一定幅度的誤差。為避免房屋交付時出現誤差的面積超出了雙方合同約定的幅度，發生不必要的糾紛，建議雙方請專業律師在房屋買賣合同中約定相關事宜。
