1.房屋買賣行為是否有效的問題
現代各國民法，為了保護不動產承租人的利益，承認租賃權具有物權的效力，即出現了“租賃權物權化”的趨勢：一方面，確立“買賣不破租賃”的原則，即租賃物在租賃期間內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力;另一方面，確立不動產承租人的“優先購買權”，即出租人出賣其租賃不動產時，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《合同法》第二百三十條則規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”因此，原業主與新業主之間的房屋買賣合同是屬于相對無效的房屋買賣合同。所謂相對無效的意思就是說，只有承租人可以向法院提起確認合同無效的訴訟，而且僅在承租人的訴訟請求得到法官確認的情況下，合同才無效，否則合同即是生效合同。
2.享有優先購買權的條件
承租人在行使優先購買權的時候，必須符合以下條件：
首先，承租人的優先購買權發生于出租人轉讓房屋所有權時，這是承租人享有優先購買權的前提和基礎。
其次，出租人出賣租賃房屋，應負擔通知義務。這是承租人得以行使優先購買權的必要前提。對于出租人應于何時履行通知義務，我國以往的立法和司法解釋都規定為提前3個月，即在出租人出賣房屋前3個月，現行的《合同法》則未規定明確的期限，僅限定為在出賣之前的合理期限內。同時，出租人在履行通知義務時，還必須將出賣房屋以及交易價格、交易方式等條件告知承租人，以保障承租人能夠在掌握充分信息的情況下選擇是否行使優先購買權。
承租人僅在同等條件下享有優先購買權。在審判實踐中，對同等條件的內涵歷來存在兩種不同的觀點：一是絕對同等說，認為承租人認購的條件應與其他買受人絕對相同和完全一致。二是相對同等說，認為承租人購買條件與其他買受人條件大致相等，即為有同等條件。這兩種看法都有道理，但也不完全妥當。第一種觀點在適用中過于嚴格，尤其是當其他買受人所提供的條件(如提供某機會)承租人不能做到，但承租人可以以多付金錢的辦法來彌補這些附加條件的不足時，則不能苛求承租人提出的條件必須與其他買受人的條件完全一致。第二種觀點在適用中的伸縮性過大，難以具體操作。上海市高院關于同等條件界定為：出租人已于第三人簽訂房屋買賣合同確定的權利義務。
最后，承租人應在合理期限內行使優先購買權，此項要求是承租人優先購買權的行使條件。
3.法院能否直接判決原業主將房屋按兩被告之間的成交價賣給原告的問題
當事人依法對訟爭房屋具有在同等條件下優先購買的權利，但當事人在訴訟中提出按之間的交易價格購買訟爭房屋。房屋買賣行為被確定無效后，原出租人仍是訟爭房屋的合法產權人，有權處分訟爭房屋，有權決定是否再次出售或以何種價格及方式出售訟爭房屋。且當事人雙方在民事活動中的地位平等，買賣訟爭房屋的民事活動應當遵循自愿原則，故應通過當事人之間協商一致的方式來行使優先購買權，不宜由法院進行判決。
司法實踐中，有些法院為了減少當事人訴累，直接判定承租人和出租人以出租人與第三人簽訂買賣合同條款成立買賣合同關系。
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