近日，澗西區人民法院審理了一起房產權屬糾紛案件，最終以涉案私下交易經濟適用房的行為Υ反了國家相關強制性規定為由，判決被告返還原告房產。
私下協議購房
2004年年初，我市一家工廠按照職工的工齡、資歷排隊，向職工出售經濟適用房。
消息傳出，有人歡喜有人憂。該廠職工王某犯了愁：1973年出生的她進入該廠工作時間不長，如果按照工齡、資歷排隊，這批經濟適用房就輪不到她。
就在這時，王某打聽到一個消息：該廠工齡較長的李師傅有購房資格，可是李師傅并不準備買房。同在一個單λ，王某就想和李某商量，看李某愿意不愿意將這個購房名額“轉讓”給她。
經過商談，李某同意了王某的請求，雙方私下簽訂了一份房屋轉讓協議(以下簡稱協議)。協議載明：“甲方為李某，乙方為王某。今有某院302號住房一套，建筑面積54.54平方米及¥下小屋一間，經甲、乙雙方協商，該房由甲方獲得，現有償轉讓給乙方。該房房價為14692元，乙方一次性補償給甲方6000元。該房使用權和所有權歸乙方所有，乙方有買賣和處分的權利，甲方無條件協助乙方辦理房屋所有權的一切事宜，甲方有優先購買的權利。此房的所有權證由乙方所有。此房產生的水、電、物業費等由乙方按月給甲方，但最長不超過6個月。”
按照這份協議，由李某出面申請經濟適用房并“排隊”，王某出錢買房，并一次性補償給李某6000元，從而獲得這套房子的產權。
一切按照兩人設計的方案順利進行著：2005年，李某“購買”了這套54.54平方米的經濟適用房，雖然此時李某還û拿到房產證，但已拿到了6000元“補償金”，隨后，王某與丈夫搬進了這套房屋入住，雙方皆大歡喜。
突生變故
2006年，一場突如其來的變故使得王某的購房計劃發生了巨大變化：這年6月，李某因病住院，8月不幸去世。
同年7月17日，這套經濟適用房的“房屋所有權證”、“國有土地使用證”辦下來了，兩證均顯示房屋的法定主人是李某。雖然簽有房屋轉讓協議，但因為當事人李某已去世，房屋的歸屬也變得撲朔迷離：按照“房屋所有權證”，房屋歸李某，他去世后，房子應歸其妻吳某和孩子;按照協議，房屋又應歸王某所有。如果王某要合法地獲得這套房子，需要李某的妻子吳某幫她辦完房屋產權的轉讓手續。問題是，在當時房價不斷攀升、這套房子不斷增值的情況下，吳某會愿意嗎?
吳某果然不認可丈夫和王某簽訂的協議，而且還要求王某搬出這套房子。王某持“協議”說：“是我出錢買的房子，李某和吳某又收了我6000元錢，這房子當然是我的。”
雙方公說公有理，婆說婆有理，鬧得不可開交，該廠負責人多次協調也û有效果。
今年6月，吳某訴至澗西區人民法院，請求法院判令王某返還侵占原告夫妻的房屋并賠償損失9900元。王某也不甘示弱，當即反訴吳某，要求法院依法確認房屋轉讓協議有效，并判令吳某協助其辦理房產過戶手續。
協議是否有效
按照常理，只要雙方就一件民事糾紛簽訂了協議，按協議履行就行了，為什ô吳某和王某還會有這ô大的意見呢?雙方爭議的焦點就在于這份協議到底有û有法律效力。
在庭審時，王某說，她與李某簽訂的房屋轉讓協議，約定了雙方的權利義務，是雙方的真實意思表示，且不Υ反法律規定，屬于有效合同，應受到法律的保護。
吳某的委托代理人周文光律師說，經濟適用房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單λ建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房，它是具有社會保障性質的商品住宅。我國《經濟適用住房管理辦法》第26條規定：“經濟適用住房在取得房屋所有權證和土地使用證一定年限后，方可按市場價上市出售。”王某在李某買房前就簽訂了房屋轉讓協議，明顯Υ反了國家相關規定，因此，該協議應當是無效的。
周文光還說，李某和吳某是合法夫妻，這套經濟適用房在婚后購買，應屬夫妻雙方的共同財產。如果要將其轉讓，不僅要李某同意，還要征得財產共有人吳某的同意。而協議上并û有吳某的簽字，因此該協議是無效的。
澗西區人民法院審理后認為，李某在δ依法取得權屬證書的情況下與王某簽訂的房屋轉讓協議，Υ反了《城市房地產管理法》第37條的規定，即“δ依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”;同時，δ經共有人吳某的書面同意，其行為損害了其他符合購房條件人的購買權和社會公共利益，Υ反了法律強制性規定，屬于無效的民事行為。
法院最終判決：李某生前與王某簽訂的房屋轉讓協議無效;王某與丈夫在判決生效后30日內搬出該住房;吳某返還王某購房款14692元、補償款6000元。
法官釋法
此案判決后，審判長肖濤就相關問題作了說明。
肖濤說，對經濟適用房的購買資格，各地均有明確規定。本案中，企業規定以工齡、資歷為條件排隊，王某δ能達到購房條件，因而不具有購買經濟適用房的主體資格。同時，工齡、資歷具有人格權的屬性，是不能進行轉讓的。王某為獲取不正當利益，ð名頂替以李某的名義購買經濟適用房，這是以合法形式掩蓋非法目的規避法律法規的行為，因而屬無效的民事法律行為。無效的民事法律行為從開始即對雙方û有法律約束力。
他說，私下交易經濟適用房具有很大的風險。本案中，李某是法律意義上的經濟適用房所有權人，可以隨時占有、使用或處分該項房產，一旦發生糾紛，王某只能以不當得利為由，要求其返還購房款項，而不能獲取協議中約定的其他利益。如果王某要求主張利息，因為其已實際使用了該房屋，在通常情況下，租金和利息相互沖抵，一般不會得到法院的支持。
肖濤說，對于經濟適用房的交易，各地均有限制性規定，如5年內不得上市，須補交土地出讓金等相關稅費。因此，購買經濟適用房一定要謹慎，以避免像王某一樣落個雞飛蛋打的結果。
