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冒名購買經濟適用房雞飛蛋打
記者孟國慶通訊員高晉張廣南
（新華社發）
近日，澗西區人民法院審理了一起房產權屬糾紛案件，最終以涉案私下交易經濟適用房的行為違反了國家相關強制性規定為由，判決被告返還原告房產。
私下協議購房
2004年年初，我市一家工廠按照職工的工齡、資歷排隊，向職工出售經濟適用房。
消息傳出，有人歡喜有人憂。該廠職工王某犯了愁：1973年出生的她進入該廠工作時間不長，如果按照工齡、資歷排隊，這批經濟適用房就輪不到她。
就在這時，王某打聽到一個消息：該廠工齡較長的李師傅有購房資格，可是李師傅并不準備買房。同在一個單位，王某就想和李某商量，看李某愿意不愿意將這個購房名額“轉讓”給她。
經過商談，李某同意了王某的請求，雙方私下簽訂了一份房屋轉讓協議（以下簡稱協議）。協議載明：“甲方為李某，乙方為王某。今有某院302號住房一套，建筑面積54.54平方米及樓下小屋一間，經甲、乙雙方協商，該房由甲方獲得，現有償轉讓給乙方。該房房價為14692元，乙方一次性補償給甲方6000元。該房使用權和所有權歸乙方所有，乙方有買賣和處分的權利，甲方無條件協助乙方辦理房屋所有權的一切事宜，甲方有優先購買的權利。此房的所有權證由乙方所有。此房產生的水、電、物業費等由乙方按月給甲方，但最長不超過6個月。”
按照這份協議，由李某出面申請經濟適用房并“排隊”，王某出錢買房，并一次性補償給李某6000元，從而獲得這套房子的產權。
一切按照兩人設計的方案順利進行著：2005年，李某“購買”了這套54.54平方米的經濟適用房，雖然此時李某還沒拿到房產證，但已拿到了６０００元“補償金”，隨后，王某與丈夫搬進了這套房屋入住，雙方皆大歡喜。
突生變故
2006年，一場突如其來的變故使得王某的購房計劃發生了巨大變化：這年6月，李某因病住院，8月不幸去世。
同年7月17日，這套經濟適用房的“房屋所有權證”、“國有土地使用證”辦下來了，兩證均顯示房屋的法定主人是李某。雖然簽有房屋轉讓協議，但因為當事人李某已去世，房屋的歸屬也變得撲朔迷離：按照“房屋所有權證”，房屋歸李某，他去世后，房子應歸其妻吳某和孩子；按照協議，房屋又應歸王某所有。如果王某要合法地獲得這套房子，需要李某的妻子吳某幫她辦完房屋產權的轉讓手續。問題是，在當時房價不斷攀升、這套房子不斷增值的情況下，吳某會愿意嗎？
吳某果然不認可丈夫和王某簽訂的協議，而且還要求王某搬出這套房子。王某持“協議”說：“是我出錢買的房子，李某和吳某又收了我6000元錢，這房子當然是我的。”
雙方公說公有理，婆說婆有理，鬧得不可開交，該廠負責人多次協調也沒有效果。
今年6月，吳某訴至澗西區人民法院，請求法院判令王某返還侵占原告夫妻的房屋并賠償損失9900元。王某也不甘示弱，當即反訴吳某，要求法院依法確認房屋轉讓協議有效，并判令吳某協助其辦理房產過戶手續。
協議是否有效
按照常理，只要雙方就一件民事糾紛簽訂了協議，按協議履行就行了，為什么吳某和王某還會有這么大的意見呢？雙方爭議的焦點就在于這份協議到底有沒有法律效力。
在庭審時，王某說，她與李某簽訂的房屋轉讓協議，約定了雙方的權利義務，是雙方的真實意思表示，且不違反法律規定，屬于有效合同，應受到法律的保護。
吳某的委托代理人周文光律師說，經濟適用房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房，它是具有社會保障性質的商品住宅。我國《經濟適用住房管理辦法》第２６條規定：“經濟適用住房在取得房屋所有權證和土地使用證一定年限后，方可按市場價上市出售。”王某在李某買房前就簽訂了房屋轉讓協議，明顯違反了國家相關規定，因此，該協議應當是無效的。
周文光還說，李某和吳某是合法夫妻，這套經濟適用房在婚后購買，應屬夫妻雙方的共同財產。如果要將其轉讓，不僅要李某同意，還要征得財產共有人吳某的同意。而協議上并沒有吳某的簽字，因此該協議是無效的。
澗西區人民法院審理后認為，李某在未依法取得權屬證書的情況下與王某簽訂的房屋轉讓協議，違反了《城市房地產管理法》第３７條的規定，即“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”；同時，未經共有人吳某的書面同意，其行為損害了其他符合購房條件人的購買權和社會公共利益，違反了法律強制性規定，屬于無效的民事行為。
法院最終判決：李某生前與王某簽訂的房屋轉讓協議無效；王某與丈夫在判決生效后30日內搬出該住房；吳某返還王某購房款14692元、補償款6000元。
法官釋法
此案判決后，審判長肖濤就相關問題作了說明。
肖濤說，對經濟適用房的購買資格，各地均有明確規定。本案中，企業規定以工齡、資歷為條件排隊，王某未能達到購房條件，因而不具有購買經濟適用房的主體資格。同時，工齡、資歷具有人格權的屬性，是不能進行轉讓的。王某為獲取不正當利益，冒名頂替以李某的名義購買經濟適用房，這是以合法形式掩蓋非法目的規避法律法規的行為，因而屬無效的民事法律行為。無效的民事法律行為從開始即對雙方沒有法律約束力。
他說，私下交易經濟適用房具有很大的風險。本案中，李某是法律意義上的經濟適用房所有權人，可以隨時占有、使用或處分該項房產，一旦發生糾紛，王某只能以不當得利為由，要求其返還購房款項，而不能獲取協議中約定的其他利益。如果王某要求主張利息，因為其已實際使用了該房屋，在通常情況下，租金和利息相互沖抵，一般不會得到法院的支持。