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經(jīng)適房5年不能分家
文董軒
典型案例
韓先生因房屋拆遷購得一套經(jīng)濟(jì)適用房，至今未住滿5年。后韓先生因病過世，其兩個兒子因房屋的繼承問題訴訟至東城法院。法院委托評估機構(gòu)對房屋價值予以評估，但評估機構(gòu)卻以韓先生的房子不具備確定市場價值的條件為由，將委托材料退回了法院。
最終，東城法院判決訴爭房屋由繼承人按份共有，而沒有對房屋予以實際分割。
法官說法
東城法院郭水寬法官表示：在婚姻、繼承案件中，經(jīng)常遇到房屋分割的問題。
根據(jù)我國法律的規(guī)定，法院一般采取三種方法解決房屋分割問題：由雙方競價，出價高的一方取得房屋所有權(quán)，并給予另一方相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補償；由雙方選擇，或由市法院指定評估機構(gòu)來確定房屋的市場價值，然后根據(jù)實際情況酌情確定房屋的歸屬，取得房屋的一方給予另一方相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補償；將房屋出售變現(xiàn)，由雙方分割價款。其中，第二種方法是最常用的。
本案中，我國法律規(guī)定,已購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿5年的不得按市場價格出售住房。確需出售的，可出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購，出售單價不得高于購買時的單價。已購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭住滿5年的，可以按市場價格出售。由出售人到房屋所在地區(qū)、縣國土房管局按成交額的10%繳納綜合地價款。可見，公民取得經(jīng)濟(jì)適用房是基于國家和政府有關(guān)優(yōu)惠政策，所以在出售時，國家和政府也相應(yīng)地規(guī)定了限制條件。
因為法院采取第二種方法分割房產(chǎn)時，委托評估房屋的市場價值與房屋上市出售在確定價值方面是一致的，即評估機構(gòu)是以房屋上市出售所能達(dá)到的價款來確定房屋的市場價值。所以，對經(jīng)濟(jì)適用房這類特殊房產(chǎn)的處理，法院會遵循以下兩個原則：
五年內(nèi)房不實際分割
因經(jīng)濟(jì)適用房5年內(nèi)不得上市，所以，法院對未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，不評估其市場價值，也不實際分割房屋，而是判決房屋由雙方共同共有或按份共有。實際上，5年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房也不具備評估條件，如按購買價分割又顯失公平。
五年外房分割考慮其他費用
對可上市出售的經(jīng)濟(jì)適用房，即住滿5年的房屋，在評估和實際分割時還要考慮有關(guān)部門征收的地價款、土地出讓金等費用。如一處經(jīng)濟(jì)適用房市價50萬元，應(yīng)補繳地價款5萬元，房屋的實際價值就應(yīng)為45萬元。如果按50萬元分割，那么取得房屋的一方實際上獨立承擔(dān)了5萬元的地價款，有失公平。