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未滿五年的經適房不能過戶交易
作者：方令航發布時間：20090304責任編輯：許曉燕來源：金華晚報本報訊（記者方令航）經法院裁定的房產為什么不能過戶？難道法院的民事裁定書和協助執行通知書不管用嗎？本報2月9日報道了外來務工人員小鄭拍賣下市區一套住宅，可是遲遲辦不出房產證的煩惱。經過多方交涉，最后發現這套房屋暫時還不能過戶交易是因為該房是經濟適用房。
“這套房子現在不能受理交易辦出產權證，因為它不是普通商品房，按照有關規定享受經濟適用房優惠政策的房產，在取得房屋所有權證和土地使用證5年內不得上市交易。由于該房屋所有權證和土地使用證均未滿5年，所以暫時辦不出產權證，我們只能辦理房屋所有權轉移預告登記。”市房地產交易辦證中心副主任陳俊告訴記者，目前只能先給小鄭辦理房屋所有權轉移預告登記，滿5后再過戶辦產權證。
《物權法》第20條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機關申請預告登記。預告登記后未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的不發生物權效力。當完成預告登記后，買賣雙方成為一種準物權關系，只有完成房屋的實際登記，準物權才能轉化成現實物權。
“市區還有不少屬于安置小區的業主，也向我們咨詢經濟適用房的二手房交易問題。”市城市售樓中心有關負責人朱浩民告訴記者，如某安居小區是2003年組織建設的經濟適用房，按理說現在可以上市交易了，可有的業主卻拖著一直沒辦理房產證，直到想賣房了才來辦證，但如果取得房產證和土地使用證的時間不滿5年就不能上市交易。根據規定，購買經濟適用住房滿5年可以上市交易，但買房5年內由于各種原因需要交易只能出售給政府。朱浩民解釋說：“比如說有的家庭由于突發事件急需用錢，有的因為遷往外地不再需要這套經適房了，那么即使不滿5年，經適房也是可以交易的，但只能賣給政府。未滿5年以經濟適用住房抵償債務的，登記機關應當在5年屆滿后辦理轉移登記手續。”
未滿5年是經濟適用房上市交易的門檻，作為享受政府資源的一種保障性住房，政府實際上并不鼓勵經濟適用住房直接上市交易。對于像小鄭這樣，購買目前不能過戶交易的經適房，要辦理貸款、按揭什么肯定是不行了。小鄭以該房屋不能交易為理由，要求拍賣公司退房或者賠償相關損失。
拍賣標的原系未滿5年的經適房，這屬于拍賣標的物的瑕疵，委托人應當向拍賣人說明，然后由拍賣人向競買人說明。法院方面最后組織調解，由拍賣公司一次性向競買人小鄭支付一筆補償，以彌補該房屋要滿五年才能過戶而造成的損失。在記者的幫助下小鄭接受補償，辦好了房屋所有權的轉移預告登記。