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離婚案件房改房處理的若干意見
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展，我國(guó)城市住房制度改革日趨深入，以房改優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買已承租公房全部或部分產(chǎn)權(quán)的家庭越來越多，由此產(chǎn)生的糾紛也日漸增多。結(jié)合司法實(shí)踐中的具體做法，對(duì)離婚案件中房改房的處理問題作一探討。
一、房改房的法律性質(zhì)及特點(diǎn)
房改房是指根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行房改政策的有關(guān)規(guī)定，單位將原公房通過優(yōu)惠的形式出售給已經(jīng)承租或使用該公房的職工，職工對(duì)其享有部分產(chǎn)權(quán)或者全部產(chǎn)權(quán)的居住用房。具體而言，房改房又包括部分產(chǎn)權(quán)的房改房和全部產(chǎn)權(quán)的房改房，前者指職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買住房，從而取得住房的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的收益權(quán)和處分權(quán)；后者則指職工以成本價(jià)購(gòu)買住房，擁有房屋的全部產(chǎn)權(quán)。
從法律性質(zhì)上講，部分產(chǎn)權(quán)的房改房實(shí)際上是代表國(guó)家行使國(guó)有資產(chǎn)管理權(quán)的住房單位和購(gòu)房職工間的特殊共有關(guān)系。該“共有”表現(xiàn)在：1.購(gòu)房者所購(gòu)住房的價(jià)值構(gòu)成上包含有售房單位的出資部分，并且各自占有一定比例。部分產(chǎn)權(quán)的房改房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)是已扣除土地占用等成本因素，并采取付款方式含工齡折扣等方法后的優(yōu)惠價(jià)格，故其低于成本價(jià)，更低于市場(chǎng)價(jià)，不再是房屋商品價(jià)值的完整體現(xiàn)。實(shí)際上，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)低于成本價(jià)的部分，是作為對(duì)職工的優(yōu)惠補(bǔ)貼而由售房單位負(fù)擔(dān)的，由此就形成了售房單位和購(gòu)房人對(duì)住房的不同產(chǎn)權(quán)比例。（這一點(diǎn)在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)應(yīng)有記載）2.購(gòu)房者將住房轉(zhuǎn)讓、出租所得收益在補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金、交納有關(guān)稅費(fèi)后，由售房單位和購(gòu)房者按各自產(chǎn)權(quán)比例分配。3.購(gòu)房者將該房進(jìn)入市場(chǎng)交易時(shí)，售房單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和承租權(quán)。
相對(duì)部分產(chǎn)權(quán)而言，全部產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)簡(jiǎn)單得多。購(gòu)房者以成本價(jià)購(gòu)買其承租的公房后，該公有住房就變?yōu)樗接凶》浚?gòu)房者系該房的所有權(quán)人并取得房屋所有權(quán)證，但其在行使所有權(quán)時(shí)要受到一定的限制。比如，購(gòu)房者在購(gòu)房款未付清并未住滿五年的，不得出售、出租和轉(zhuǎn)讓該房屋。
依現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定，房改房具有以下特點(diǎn)：
1.主體的特定性。房改政策明確規(guī)定，售房對(duì)象是具有城鎮(zhèn)常住戶口的公有住房的承租人或者同住成年人和符合分配住房條件的職工。
2.房?jī)r(jià)的優(yōu)惠性。亦即房屋的出售價(jià)格并未完全體現(xiàn)房屋本身的商品價(jià)值，而是具有政策優(yōu)惠和福利補(bǔ)助的雙重屬性。
3.購(gòu)房的限定性。公有住房的出售對(duì)象是家庭，并以家庭成員同意購(gòu)房為前提，且每個(gè)家庭只能享受一次。
4.產(chǎn)權(quán)的制約性。購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)公有住房行使占有、使用、收益和處分權(quán)時(shí)，受到原產(chǎn)權(quán)單位的一定的限制。
二、離婚案件中房改房的處理應(yīng)遵循的原則
鑒于房改房案件的特殊性，又由于立法的相對(duì)滯后，使得離婚案件中房改房的處理問題缺乏相應(yīng)的配套法律法規(guī)和司法解釋作有效的調(diào)整，此時(shí)，強(qiáng)調(diào)法院遵循必要的處理原則以正確、合理地解決糾紛，無疑具有非常重要的意義。
1.有利于推動(dòng)國(guó)家城市住房制度改革順利發(fā)展的原則。現(xiàn)行的房改房既區(qū)別于原有傳統(tǒng)的福利分房，又不同于商品房。因此，對(duì)于能促進(jìn)房改發(fā)展的，依據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)和政策的精神，就要大膽立案、審理，依法予以保護(hù)；凡是妨礙房改深入發(fā)展的，不應(yīng)予以保護(hù)。
2.照顧婦女兒童合法權(quán)益的原則。根據(jù)我國(guó)的婚姻法、婦女權(quán)益保障法、未成年人保護(hù)法的有關(guān)規(guī)定，處理離婚案件時(shí)，在男女雙方同等條件下，應(yīng)特別保護(hù)婦女的權(quán)益。涉及房屋及其他財(cái)產(chǎn)的分割時(shí)，要有利于未成年子女的健康成長(zhǎng)，對(duì)撫養(yǎng)子女方予以照顧。
3.保護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法利益的原則。司法實(shí)踐中，既要注意保護(hù)職工個(gè)人的產(chǎn)權(quán)利益，使職工所享有的產(chǎn)權(quán)得以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承，同時(shí)，又要注重保護(hù)售房單位的產(chǎn)權(quán)利益，并充分考慮售房單位的意見，以利于把問題處理好。比如，職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得的部分產(chǎn)權(quán)房屋中，售房單位享有一定的產(chǎn)權(quán)比例，也是房屋產(chǎn)權(quán)的共有人，其權(quán)益不容侵犯。
4.方便生活、減少矛盾的原則。住房制度改革的目的是切實(shí)解決群眾住房困難，滿足居民的住房要求。
三、審判中房改房的財(cái)產(chǎn)性質(zhì)之認(rèn)定及處理
離婚案件中有關(guān)房改房的處理中關(guān)鍵問題是，夫妻雙方所取得的全部產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的房改房是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
對(duì)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，要進(jìn)行分割；不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的歸一方所有。而認(rèn)定是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的前提是職工作為購(gòu)房人領(lǐng)取了房地產(chǎn)部門頒發(fā)的全部產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)證明書，即房屋所有權(quán)或共有權(quán)證和土地使用權(quán)證，以標(biāo)志其已實(shí)際取得了全部產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)。
對(duì)此，在實(shí)踐中要注意：第一，當(dāng)事人已實(shí)際占有、使用和支配房改房但并未取得產(chǎn)權(quán)證的，法院將其居住的房改房作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)或一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)予以判決的作法是值得商榷的。第二，有的地方在售房單位售出房屋后統(tǒng)一由房改辦制發(fā)房屋所有權(quán)證書作為購(gòu)房者取得產(chǎn)權(quán)的依據(jù)，是違反我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)的法律和法規(guī)的。因?yàn)榉扛霓k不能代替行使房地產(chǎn)管理部門的法定職能，故其制作的房屋所有權(quán)證書不具有法律效力。第三、購(gòu)房者未取得產(chǎn)權(quán)證的意味著其未取得全部產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)，故夫妻在離婚時(shí)不能對(duì)房屋進(jìn)行分割，但購(gòu)房者所繳的房款可按實(shí)際情況依法分割。對(duì)婚后雙方共同出資，或婚前一方出資婚姻關(guān)系存續(xù)5年的，或婚前一方借資購(gòu)房而婚后共同清償債務(wù)的，可將房改款作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割。同時(shí)，若夫妻雙方對(duì)該房有承租權(quán)的，可依最高院的《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》之規(guī)定，分別情形確定公房的承租權(quán)或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或經(jīng)濟(jì)幫助。
在購(gòu)房者已實(shí)際取得了全部產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的案件中，再依不同情形決定其是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)：
1.凡在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻雙方或一方以房改優(yōu)惠價(jià)所購(gòu)的房改房，均應(yīng)視為妻共同財(cái)產(chǎn)。其理由是：第一，依《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策若干問題的意見》第12條規(guī)定：“在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻各自或共同勞動(dòng)所得收入和購(gòu)置財(cái)產(chǎn)，各自或共同繼承、受贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)，都是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。”此所謂“勞動(dòng)所得收入”于本單位職工而言，除了日常工資外還應(yīng)包括各類獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼、單位分發(fā)的實(shí)物等福利，故職工以優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的房改房，其單位補(bǔ)貼的差額部分，應(yīng)視為共同財(cái)產(chǎn)的范疇。第二，“按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次”，故夫妻雙方都有參加房改的權(quán)利，但卻只能在一方單位購(gòu)買房改房，另一方參加房改的權(quán)利體現(xiàn)在購(gòu)房款的優(yōu)惠上。因此，享受住房福利待遇的對(duì)象應(yīng)是夫妻雙方，而不是售房單位的職工一方，相應(yīng)的，這種住房的產(chǎn)權(quán)也應(yīng)屬于夫妻共有。對(duì)屬于共同財(cái)產(chǎn)的房改房，若雙方有約定的，可依約處理，對(duì)沒有約定的，可據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分割具體方法見后。