當前我國房地產市場形勢嚴峻，房價不斷攀升，價格相對低廉的小產權房開始受到青睞，然而小產權房的合法性問題至今還沒得到有效的解決，一系列相關問題也逐漸浮出水面，成為社會熱點話題。介于此，國土資源部出臺規定重點對小產權房進行清理。
一、小產權房的概念
小產權房通常指建造在農村集體所有土地上，出售給非本集體經濟成員的房屋，購房人只能擁有該集體土地所有權的鄉(鎮)合作經濟聯社或者鄉政府頒發的簽署證書。而沒有取得合法房產證的房屋，構不成真正意義的上產權房。目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。
(一)小產權房的特征
有小產權房的概念可以看出有如下幾點特征：第一，小產權房是建造在農村集體土地上的房屋，若是建造其他土地上構不成小產權房;第二，出售給農村集體組織成員之外的人，在農村集體組織成員之間流轉則是屬于合法行為;第三，購房者取得的是由擁有該集體土地所有權的鄉政府或則鄉鎮合作經濟社頒發的證書，而不具有縣級及以上政府頒發的土地使用權證，而對房屋進行正常的占有、使用、收益和處分的權利就會受到限制。
(二)小產權與完全產權的區別
完全產權即大產權，1988年國務院《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中規定：凡按市場價購買的公房，購房者能夠擁有全部產權。市場價也就是住宅市場的行市價格或牌價價格，由買賣雙方商定，國家和地方政府不得予以壓低和抬高。按照市場價購得住宅的房主，擁有對住宅的占有、使用、收益和處分的權利。
小產權即只具有部分產權，強調永久使用權和繼承權，而收益和處分權的行使則限定在一定范圍之內。小產權的房屋所有者擁有的權力較完全產權少，對房屋的處分受限制，得不到現有法律的有效保護。總之，大產權房和小產權房的區別就是業主是否擁有完全產權，小產權房是不完全的產權，大產權房業主擁有土地使用證，小產權房沒有土地使用證。
二、小產權房產生的原因
小產權房的產生及其呈現的不可遏制之勢有深刻的根源以及助推其發展的因素，只有深刻分析其產生的原因，才能為小產權房問題的解決提供理論基礎。
(一)根源是我國的二元土地制度
在我國土地所有權有兩種形式，城市市區的土地是國家所有;農村和郊區的土地屬于集體所有，這種城鄉有別的土地制度從根本上限制了農村土地的流轉，也是小產權房問題的根源。我國對于這兩種所有權形式是由不同的法律加以規范的，《土地承包法》及相關司法解釋只對集體土地的使用權和流轉進行了規定，并未規定其所有權。《土地管理法》及其《實施條例》則只對國有土地的所有權進行了明確的規定而并沒有涉及到集體土地所有權問題，這也是導致集體土地所有權權能受到限制的重要原因。根據現有法律的規定，集體土地要進行非農建設不能直接進入市場流轉，而必須經過國家征收成為國有土地。也就是說剝奪了集體土地直接進入一級市場交易的權力，造成集體土地所有者對土地的法律所有權與事實上的所有權相分離，加之國家對于征用耕地的補償標準較低。經過調查顯示，土地被征用后國家給予的補償僅夠二十多年的生活費用，造成農民的土地財產收益減少。這種二元土地所有制度和征用土地割斷了集體土地進入市場正常的流轉的渠道，出現房地產市場供不應求，而農村則存在大量閑置的宅基地和農村建設用地的矛盾現象。一些地方政府將征用的土地經過掛拍以市場價賣給房地產開發商，從中賺取巨額差價，這也是目前房價居高不下的原因之一。
(二)各個利益主體追逐自身利益
為了追逐自身利益，利益主體相互之間的博弈為小產權房的生存提供了空間
1、購房者
目前城鎮房產供不應求，房價不斷攀升，中低收入群體根本買不起房。再加上小產權房通常建造在城市周邊，交通較方便，配套設施較完善，房價又相對便宜，因此不僅受到中低收入群體青睞，更吸引了想擁有第二套房的高收入群體。小產權房的所有權雖然存在瑕疵，但有些購房者基于僥幸或者單純居住的目的，不存在投資的需求，故而對產權是否受到法律保護持無所謂的態度，從而助長了小產權房的不斷蔓延之勢。
2、房地產開發商
由于房子與土地的附隨性質，房價必然影響到土地價格。一些地方政府低價征收農民土地轉而高價賣給房地產開發商，地價漲了，建房成本隨之增加并轉嫁給購房者，勢必造成房價的不斷攀升。另一方面，小產權房以較低房價占據優勢，掩蓋其產權不完全的風險，購買小產權房成為很多人無奈的選擇。
3、農民以及農村集體組織
前文已述，土地補償費或者安置費根本不夠農民的長期生存，不管是宅基地、農村建設用地或者耕地，選擇直接將土地賣給開發商合作建造小產權房獲得的收入遠高于被征用土地后獲得的補償費用，雖然集體所有的土地并不享有轉讓權，轉讓合同無法得到法律保護，因為現有法律規定集體所有的土地只擁有三項權能，即承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權，集體成員可以在土地上建造房屋，但轉讓給本集體組織成員以外的人，合同屬無效，法律另有規定的除外。但出于利益的考慮，不少農民或者農村集體組織還是選擇將土地賣給開發商。這也是推動小產權房開發的重要因素之一。
(三)社會保障體系的不完善
隨著城鎮化的不斷加快，在國家城鄉統籌的政策指引以及制度安排下，大量農民工進城務工，然而農民工受到戶籍制度和資金限制，大多買不起城市的昂貴的商品房。雖然國家通過建設大批經濟適用房、廉租房、公租房等措施對這種情況進行改善，但仍遠遠不能滿足農民工和城市低收入群體的剛性購房需求，迫使他們選擇購買小產權房。
三、解決小產權房問題的緊迫性
(一)合法化成為難題
雖然現存法律對小產權房無明確定性，但其仍然存在合法性問題，《中華人民共和國土地管理法》第63條明確規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農建設。”《城市房地產管理法》第9條規定了城市區域內集體所有的土地使用權要有償出讓必須經依法征用轉為國有土地后才可以。也就是說集體建設用地只能用于以下三種用途：用于興辦鄉鎮企業、用于鄉村公共設施和公益事業建設。如果要在集體土地上建設商品房進行出售，就必須先經國家將集體土地征用為國有土地，然后再由國家出讓給開發商，開發商繳納土地出讓金之后才能最后建成商品房進行銷售。因此小產權房是不能辦理房產登記的，不能夠獲得有效地房屋產權，也就不能進行正常的房屋占有、使用、收益以及處分權力的行使。國家也加快了對小產權房的清理步伐，國土部召開新聞發布會，明確將選擇小產權房問題相對突出的城市開展小產權房“試點”清理，今年將一手抓調查研究清理試點，一手抓執法檢查嚴格規范，不讓小產權房繼續蔓延。據此來看，小產權房是存在合法性問題的。當出現糾紛時就很難得到法律的有效保護。
(二)存在極大購房風險
上文分析到小產權房是存在合法性問題的房屋，購房者要承擔較大的風險。首先，小產權房的購買程序缺乏法律保護，在出現糾紛時容易導致購房者利益受損。北京通州區畫家村案例就是典型的購房者利益受到損害的例子，法院最終判決購房者購買的畫家村房屋合同無效，只好把房屋退給畫家村。其次，購房者如遇國家征收土地等政策調整，房屋需要拆遷，但國家的征地補貼卻只能由農村集體組織成員獲得，購房者失去了房屋卻得不到補償，勢必造成損害。第三，小產權房多數是由村鎮自行組織開發，并沒有取得建設工程規劃許可、施工許可、房屋竣工許可等合法的許可證書，也就得不到城市規劃部門以及建設部門的監管，埋下了房屋質量的安全隱患。此外，小產權房大多位于城市郊區，房屋周邊配套設施相對不完善，居住質量打了折扣。所以，購買小產權房的風險不言而喻。
(三)損害農民長遠利益和國家利益
土地是農民乃至整個國家生存的根本，開發小產權房獲得的利益只是眼前的，而農民失去了土地將失去基本的生活保障，無一技之長的在城鎮生活的失地農民在城市根本就無立足之地，是一種不利于長遠發展的做法。另一方面，我國擁有13億人口，人多地少，土地對于我國這個農業大國來講意義十分重要。溫家寶總理在2007年的政府工作報告中指出：“節約用地，不僅關系當前經濟社會發展，而且關系國家長遠利益和民族生存根基……守住18億畝耕地紅線，意味著嚴格控制耕地轉為建設用地，制止建設用地的過度擴張，約束盲目建設、濫上項目、固定資產投資過熱、經濟增長方式粗放等行為，保證經濟的健康發展。守不住還將會威脅糧食安全。”可見，如果繼續放任對土地的過度開發，危害是不言而喻的。同時，小產權房逃避了各種稅收，也沒有繳納土地出讓金，大大減少了國家的財政收入。
四、通過法律解決小產權房問題的幾點建議
畢竟小產權房的存在是多方面原因引起的，目前社會上主要有兩種觀點：一種是嚴格清查處理;一種則是感情復雜化很難用支持或者反對來描述。但是對小產權房的處理都是普遍關注的事情。
(一)充分考慮小產權房大受歡迎的成因完善住房保障體系
我國現有的住房保障體系主要由廉租房制度、經濟適用房制度、住房公積金制度構成。
具有保障性質的有廉租房、經濟適用房、兩限商品房、政策性租賃房等。首先，可以推出多種形式的保障性住房類型，擴大保障范圍，使城市低收入群體及進城務工者受到切實的保障;其次，加大保障性住房和公租房建設力度，安排暫時買不起房屋的群體入住公租房，有利于社會的安定有序;第三，要不斷創新保障性住房的資金支持方式，引導社會資金投資保障性工程，積極組織成立管理保障性住房機構，確保資金及時到位，降低建設成本，有效將資金投入到保障性住房建設中;最后，要加強監管，各個地方應該制定完成保障性住房的目標，并納入地方績效考核范疇。建立問責制、明確各級政府在保障性住房建設方面的職責以提高參與建設積極性，從而提高保障性住房政策的執行力度。一個較為完善的住房保障體系的建成將涵蓋大多數急需購房的中低收入和進城務工群體，將有利于房地產市場的有序發展，遏制違法占地建房的現象。
(二)重視購房人利息的保護
購買小產權房是看似一種購房行為，其實質還是反應的一種社會問題。購買小產權房的大多是沒有經濟能力購買商品房的弱勢群體。如果在治理小產權房的過程中讓這樣的弱勢群體承受了無法承受的損失，使他們的生活雪上加霜，很有可能還會導致嚴重的社會不穩定因素。即使購買小小韓全房的人應該承擔風險但也不應該是全部風險，這中間還包含了商品房價格太高，住房保障體系不完善，缺乏政府監管，開發商違規開發甚至是腐敗現象的發生等眾多原因。
(三)維護法律權威和依法治理
當制定一部好的法律后就必須要讓他具有最高的權威。依法治國是我過的基本方略，目前正是推進法治建設，培養法治文化，提高法治意識的關鍵時候。現行法律已經明確規定在集體土地上進行房地產開發是違法的就應該堅決的去嚴格執行，否則法律的尊嚴法律的權威何在?可以采取以下幾個措施：第一、依法嚴格處理相關的開發商、存集體經濟組織;第二、嚴格保證我國耕地政策，對于占用耕地開發的定艷嚴加懲罰，可以考慮拆房復墾的方法;第三、對于沒有占用的耕地符合城鄉建設需要的項目可以采用土地征收的方式補辦相關手續讓項目合法化;第四、完善我國土地管理辦法的法律法規，可以有條件的允許農村土地進入房地產市場改變商品房土地來源單一的局面。
