隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的逐步落地，小產(chǎn)權(quán)房再次牽動(dòng)大眾的神經(jīng)。浙江住建廳的一位人士對(duì)外透露，2015年，住建部將從城市規(guī)劃角度處理違法違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房解決的系列方案也將不斷出爐。喊了多年，小產(chǎn)權(quán)房仍轉(zhuǎn)正無(wú)望。在此背景之下，小產(chǎn)權(quán)房或“背腹受敵”，購(gòu)房者出手仍須謹(jǐn)慎。
政策出臺(tái)
小產(chǎn)權(quán)房解決方案將出爐
小產(chǎn)權(quán)房的命運(yùn)，從一生下來(lái)就充滿坎坷，被人視為沒(méi)有“戶口”的“黑戶”。日前，關(guān)于清理小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)聲再度緊張起來(lái)。浙江住建廳的一位人士對(duì)外透露，住建部已經(jīng)明確提出從城市規(guī)劃角度處理違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房，并將其作為2015年需要重點(diǎn)突破的工作之一。此外，小產(chǎn)權(quán)房解決的系列方案亦在不斷出爐，其中首推即將在3月1日正式執(zhí)行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》。國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心法律處處長(zhǎng)蔡衛(wèi)華表示，小產(chǎn)權(quán)房是不合法的，不會(huì)登記也不會(huì)發(fā)證。在未發(fā)證的情況下，小產(chǎn)權(quán)房無(wú)產(chǎn)權(quán)保證，未來(lái)也很難上市交易。目前針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的思路是控制增量，處理存量。
值得關(guān)注的是，農(nóng)村土地與小產(chǎn)權(quán)房有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，由中共中央辦公廳和國(guó)務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，明確了完善土地征收制度，建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度，完善農(nóng)村宅基地制度三大政策。1月10日，國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明答記者問(wèn)時(shí)， 也找不到任何允許小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的字句。這意味著，等待了多年，小產(chǎn)權(quán)房意欲曲線轉(zhuǎn)正幾乎無(wú)望。
放眼全國(guó)，當(dāng)下浙江、河南等地，均開(kāi)展土地違法違規(guī)政治，嚴(yán)查開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房。
聚焦南寧
“2”字頭起
西鄉(xiāng)塘是供應(yīng)大戶
名不正言不順的小產(chǎn)權(quán)房，喊了多年仍轉(zhuǎn)正無(wú)望。有關(guān)部門(mén)保守估計(jì)，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房建筑面積高達(dá)66億平方米。一面是中央或?qū)π‘a(chǎn)權(quán)房“動(dòng)刀子”，另一面，則是小產(chǎn)權(quán)房不斷涌現(xiàn)。放眼南寧，小產(chǎn)權(quán)房也是如割韭菜一般，一茬接一茬地冒出來(lái)。一些城中村，村集體或個(gè)人以合作開(kāi)發(fā)、建設(shè)新農(nóng)村屋舍、代建房子等方式，將土地出租給開(kāi)發(fā)商來(lái)開(kāi)發(fā)。如雙擁路上的廣西國(guó)際金融投資大廈，便是這類開(kāi)發(fā)模式。
西鄉(xiāng)塘高新區(qū)一帶看似住宅項(xiàng)目幾乎斷檔，但實(shí)則“糧草充足”，不少小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目扎堆。金悅陽(yáng)光里、華商時(shí)代廣場(chǎng)、智亞·SOHO、正桂名庭、嘉信時(shí)代廣場(chǎng)等項(xiàng)目皆匯聚于此。初步統(tǒng)計(jì)，西鄉(xiāng)塘現(xiàn)有15個(gè)小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目在售，規(guī)模從4畝~100畝不等。興寧則有鉆石夢(mèng)想園、通昊·創(chuàng)智天地等。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止，皆因有利可圖。小產(chǎn)權(quán)房不用繳納相關(guān)土地價(jià)款及稅款，租地、拿地成本比商品房要低得多。
“‘2’、‘3’字頭的房?jī)r(jià)確實(shí)吸引人，甚至不到商品房的一半。”作為城市里的“夾心層”，楊女士日前向記者咨詢小產(chǎn)權(quán)房的內(nèi)容時(shí)，言語(yǔ)中流露出些許心動(dòng)。“低價(jià)的誘惑”確實(shí)是小產(chǎn)權(quán)房在市面上的最大吸引力。華商時(shí)代廣場(chǎng)均價(jià)3700元/平方米，惠賢小筑均價(jià)3500元/平方米，智亞·SOHO最低價(jià)2500元/平方米……即便是商業(yè)產(chǎn)品，其價(jià)格也有極大優(yōu)勢(shì)。“我們的寫(xiě)字樓，起步價(jià)2588元/平方米，均價(jià)也不過(guò)2600多元/平方米，平均月租賃價(jià)20元/平方米。”通昊·創(chuàng)智天地的置業(yè)顧問(wèn)表示，一次性買(mǎi)下便可擁有10年使用權(quán)，性價(jià)比頗高。
購(gòu)買(mǎi)須謹(jǐn)慎
當(dāng)心賠了夫人又折兵
3年前，何女士在江南五一路購(gòu)買(mǎi)一套小產(chǎn)權(quán)房，以她的說(shuō)法便是，只是用來(lái)過(guò)渡，以后還可以出租。不過(guò)，入住以后，她一直比較苦惱，相關(guān)的配套都沒(méi)跟上，沒(méi)有物業(yè)不說(shuō)，舒適度也大大打折扣，現(xiàn)在正打算換房。同樣是購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，梁女士則沒(méi)有何女士“幸運(yùn)”，幾年前她在西鄉(xiāng)塘買(mǎi)了一套小產(chǎn)權(quán)房，入住沒(méi)多久，就因是違法建筑慘遭拆除，辛辛苦苦攢下的房款打了水漂，只能無(wú)奈地走上維權(quán)路。
走訪嘉信時(shí)代廣場(chǎng)、鳳嶺中央廣場(chǎng)等項(xiàng)目，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房“感冒”的購(gòu)房者，多為夾心層、過(guò)渡性購(gòu)房者或者投資者。小產(chǎn)權(quán)房總價(jià)低等特點(diǎn)，正符合這類客群的特質(zhì)。但是價(jià)格雖便宜，卻并不是天上掉餡餅，其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，往往不可小覷。
“近幾年我們接到了不少關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房糾紛的案子，有的購(gòu)房者是‘賠了夫人又折兵’。”廣西思貝律師事務(wù)所律師滿文勇分析，這類房子，如遇國(guó)家征地拆遷，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，很有可能得不到拆遷補(bǔ)償。同時(shí)，因建設(shè)房屋用地未繳納土地出讓金，如被整頓，則可能面臨停建甚至被強(qiáng)迫拆除。屆時(shí)，購(gòu)房者可能既無(wú)法取得房屋，又不能索回房款，即便索回房款，那也是“勞神傷財(cái)”的事。南寧寶資嘉項(xiàng)目咨詢有限公司總經(jīng)理陳偉也認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房存在的安全與風(fēng)險(xiǎn)，需要購(gòu)房者權(quán)衡利弊，考慮清楚后再出手。
