小產權房一直是中國城市發(fā)展的一塊心病。小產權房不受法律保護，沒有房產證，但為何這么多百姓樂意購買小產權房?11日國土資源部部長稱，今年國家將會大規(guī)模清理小產權房。
什么是小產權房
“小產權房”不是法律上的概念，而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。通常所謂的“小產權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產權證的房產，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。和一般意義上的商品房相比，“小產權房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產權房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低。
小產權房清理的序幕拉開?
2月底，北京法院判處了一例國土官員對小產權房不作為的瀆職案，北京市國土局懷柔分局執(zhí)法隊負責人曹建明對水岸江南的小產權房項目視而不見，被法院以玩忽職守罪判刑。該案為國土部督辦案件，此案亦被一些關注小產權房問題的人士解讀為小產權房治理從“打雷”開始“下雨”。
日前，國土部徐部長在列席十一屆全國人大五次會議時表示，過去多年里，雖然在法律和政策層面，各部門均申明小產權房的非法性，但小產權房的面積卻越來越大。今年開始試點的治理小產權房，將為下一步大規(guī)模的清理做準備。
小產房全該何去何從呢?
國土部徐部長是在列席十一屆全國人大五次會議時作上述表示的。在過去的多年里，雖然在法律和政策層面，各部門均申明小產權的非法性，但小產權房的面積卻越來越大。他坦言，小產權房由來已久，在大中城市城鄉(xiāng)接合部、城中村、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)都有，情況比較復雜。對于今年小產權房的工作，他表示將在調查研究、清理試點和執(zhí)法監(jiān)察、嚴格防范、不讓小產權房繼續(xù)蔓延等方面同步推進。對于清理的原則，徐紹史透露，清理會嚴格保護農民的正當權益，但要依法依規(guī)行政，而此次試點是為將來大規(guī)模的清理做準備。
小產權遍布全國各大城鎮(zhèn)城鄉(xiāng)結合部，是中國房地產行業(yè)一大盛景。中國的小產權房總規(guī)模到底有多大，目前各方都沒有統(tǒng)一的數(shù)據(jù)。根據(jù)機構初步估算，1995-2010年間全國小產權房建筑面積累計約7.6億平方米，相當于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。但也有券商研究團隊聲稱，小產權房總面積相當于住房總面積的25%。而據(jù)地產商潘石屹的透露，北京的小產權房涉及的家庭就超過30萬戶。
對于如此龐大的存量，清理工作艱難。其合理的解決途徑可能只有一個：已住進去的小產權房住戶，繳納相關稅款后，其房產可以轉正。因為商品房的使用土地，是政府征收過來后一級市場出售給地產商的，本身所含的土地出讓金收益，其實就是地產稅，不過是70年一次性收清而已。而小產權房，是城郊農民自建住宅賣給城里人的住房，漏掉的就是土地出讓金一項。二者區(qū)別，不過如此。
目前各方熱議的房地產稅，本質應該是交易稅，而非財產稅。因為中國財稅體系是中間稅為主的財稅體系，財產稅征收的成本極高，稅務局只能是當商品房轉讓過戶的時候，讓房主一次性繳清。
對于小產權房，無論是土地出讓金，還是后來的房地產稅，都處于地方財稅征收范疇以外。在目前土地出讓收益日益枯竭的今天，商品房的房地產稅征收成本又極其高昂，小產權房規(guī)模又過大，繳納稅款后轉正應該是地方政府的合理選擇。這個稅款當然不可能太高，但也不會太低，否則就是讓商品房消費者不平衡。怎么平衡其中關系，是考驗當?shù)卣膱?zhí)政經(jīng)驗。
清理“小產權房”的問題 除了遵循法律之外，重點還需權衡各方利益
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡先生分析表示：從物權法的角度分析，由于對應的土地使用權不能正常交易，小產權房屬于“不完全產權”的不動產，不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)。因此，在城鄉(xiāng)二元體制短時間內難于改變的前提下，清理“小產權房”過程中除了遵循現(xiàn)行法律之外，重點還需平衡各方利益。具體清理辦法包括：
(1)建設過程中，如果小產權房符合農民集體土地使用制度，有利于土地節(jié)約集約利用，并給與農民集體合理合法的補償，可以嘗試通過租賃方式實現(xiàn)小產權房權力的轉移;同時，可將此類住房納入城市保障房建設計劃之中，解決當前社會發(fā)展面臨的主要問題。
(2)建設過程中，如果小產權房屬于違法占用耕地，或者不利于土地節(jié)約集約利用，或者農民集體未得到合理合法的補償，小產權房項目需要堅決予以撤銷。
胡先生指出，出現(xiàn)“小產權房”，以及清理“小產權房”面臨較大困難的根源在于我們當下土地制度的城鄉(xiāng)二元體制。所以要想徹底解決小產權房等一系列問題的關鍵，在于大膽進行相關制度的改革和創(chuàng)新，打破城鄉(xiāng)二元制度結構，加速推進城鄉(xiāng)一體化建設，建立健全農村土地流轉制度。
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