退房糾紛及其相關(guān)法律問題初探 來源：未知 作者：cindy 時間：2011-06-25
退房糾紛及其相關(guān)法律問題初探
內(nèi)容摘要：本文從退房糾紛產(chǎn)生的原因、退房所應(yīng)具備的十五種法定條件、退房之后的善后工作等幾方面詳細闡述了目前存在的大量退房糾紛及其所涉法律問題，力求對目前退房糾紛及其相關(guān)法律問題從理論和實踐兩方面作出初步探討。
主題詞：退房糾紛 約定條件 法定條件
目前，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，商品房交易市場日趨火熱。但由于我國相關(guān)法律、法規(guī)不完善及開發(fā)商違規(guī)操作等原因，出現(xiàn)了大量的退房糾紛。退房糾紛不僅浪費了大量的人力、物力、財力，而且給社會帶來了許多不穩(wěn)定的因素。
一、退房糾紛產(chǎn)生原因分析
退房糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的，既有開發(fā)商的原因，也有購房者自身的原因，情況錯綜復(fù)雜，案例各不相同。
由于開發(fā)商的原因致使房屋不能達到購房者的滿意是造成退房糾紛產(chǎn)生的主要原因。一般而言，由于以下原因常常導(dǎo)致購房者提出退房：
(一) 銷售廣告言過其實;
開發(fā)商為了提高所售房屋的知名度，加快銷售進度，迅速回籠資金，往往在銷售廣告中對所售房屋描繪得天花亂墜，言過其實，使購房者對所售房屋產(chǎn)生一種十全十美的理想化錯覺。而一旦房屋交付使用，廣告中的“空中花園”、“水上小鎮(zhèn)”等美好的景象卻無影無蹤，使購房者無法從“美好夢想”中一下回到現(xiàn)實，于是 “憤而退房”。
(二)售樓員的口頭承諾成為“空頭支票”;
目前，購房者在購買房屋時首先接觸到的是售樓部的售樓小姐。她們因經(jīng)濟利益的驅(qū)動，在售樓時為了促使購房者盡快簽訂合同，以拿到高額的售房提成，對樓房本來沒有的配套設(shè)施卻口頭承諾，信口開河。例如：樓房本來沒有配套使用的車庫，卻承諾房屋與車庫一同交付;規(guī)劃中本來沒有幼兒園、學(xué)校，卻承諾幼兒園和學(xué)校將大大方便孩子的入托、入學(xué)問題等。而當(dāng)房屋交付使用時，購房者才發(fā)現(xiàn)車庫無影無蹤，孩子入托、入學(xué)也困難重重時，才大呼上當(dāng)，不得不提出退房。
(三)房屋存在質(zhì)量瑕疵;
房屋交付使用后，當(dāng)業(yè)主的房屋出現(xiàn)滲水、脫皮等質(zhì)量問題時，往往難以接受，因為自己購買的是新房，應(yīng)該是十全十美的士。而當(dāng)這類問題不能得到開發(fā)商及時解決時，一氣之下，要求退房。
(四) 物業(yè)小區(qū)管理混亂。
開發(fā)商出售房屋前，根據(jù)我國有關(guān)法律規(guī)定，要先委托好物業(yè)公司進行管理。雖然《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定開發(fā)商要通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理，但在實踐中物業(yè)公司與開發(fā)商實際上是一家人，物業(yè)公司人員的從業(yè)資格大多達不到法律規(guī)定的條件，同時物業(yè)管理在我國尚處于起步階段，相關(guān)法律規(guī)定還欠完善，因此前期物業(yè)管理質(zhì)量普遍較差，導(dǎo)致業(yè)主不滿意而提出退房。
(五)開發(fā)商遲延交付房屋;
商品房的開發(fā)建設(shè)周期較長，期間又較多地受各方面因素的影響，開發(fā)商遲延交房就不足為奇了。而當(dāng)購房者在合同約定的交付期限后遲遲不能入住時，很容易提出退房。
(六) 房產(chǎn)證遲遲辦不出;
目前，房產(chǎn)證的辦理期限是開發(fā)商無法控制的，因為這要受各種因素的影響。即使開發(fā)商手繼齊備，購房人積極配合，因政府主管部門的原因不能及時辦出房產(chǎn)證的情況也大量存在，更何況有些開發(fā)商本身因各種原因不能完成初始登記，使辦理產(chǎn)權(quán)證的條件不具備，于是關(guān)系到購房者切身利益的產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不出來，導(dǎo)致購房者退房。
有時，因客戶自身的原因，也會導(dǎo)致退房糾紛的發(fā)生：
(1) 購房者簽訂商品房買賣合同后，因工作調(diào)到外地或出國定居而提出退房;
(2) 分期付款或按揭貸款的購房客戶，在還款過程中，因出現(xiàn)意外的經(jīng)濟困難無力支付余款而提出退房;
(3) 因房價下躍而提出退房。
二、雙方在合同中約定可以退房的條件
商品房買賣活動屬于民法調(diào)整的范疇，根據(jù)民法中交易雙方意思自治原則，雙方當(dāng)事人完全可以在合同中約定退房的條件。
約定退房條件是指購房者與開發(fā)商通過購房合同直接約定解除合同或通過規(guī)定解除合同的條件，當(dāng)條件成就時，雙方依約解除合同。
商品房交易雙方當(dāng)事人在合同中約定退房的具體條件時，必須符合以下要求：
(1) 雙方對所約定的退房條件達成一致意見，且是真實的意思表示;
(2) 雙方約定的退房條件不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。
(3) 該退房條件已經(jīng)寫入雙方所簽訂的購房合同而成為合同的一個有效條款。
一般而言，購房者要根據(jù)自身的實際情況來和開發(fā)商約定退房的條件，例如：自己有一部愛車，要專門購買帶有車庫的房子，就可以在合同中約定交房時車庫必須同時交付，否則可以退房，并有權(quán)要求開發(fā)商賠償損失;如果自己購房后要急于用該房做抵押向銀行貸款做生意，那么，可以在合同中約定，如果房屋交付后的一定期限內(nèi)因開發(fā)商的原因辦不下房產(chǎn)證，購房人有權(quán)退房并要求賠償損失。
總之，如果雙方當(dāng)事人在合同中約定了退房的條件，法律會首先充分尊重當(dāng)事人的個人意愿，當(dāng)所約定的條件成就時，會支持購房人退房的請求。只有當(dāng)事人在合同中對退房的條件沒有約定的情況下，才依照法律的規(guī)定來衡量是否可以退房。
三、法律規(guī)定可以退房的情形
在商品房交易實踐中，購房人很難與開發(fā)商對退房的條件充分協(xié)商達成一致意見并在合同中一一寫明，因為相對于開發(fā)商而言，購房者畢竟處于弱勢地位。那么，發(fā)生糾紛后，法院只能以法律為準繩進行衡量，以確定購房人能否退房。
由于退房會涉及到開發(fā)商、銀行、房地產(chǎn)管理部門、保險公司及購房人等各個方面的關(guān)系，因此，為了維護正常的市場交易秩序，我國法律對退房的條件有著比較嚴格的規(guī)定。
從我國現(xiàn)有法律、法規(guī)等規(guī)定來看，購房者可以退房的法定理由可歸納為以下幾點：
(一) 出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人;
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第1項之規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同;
