分析商品房一房二賣產(chǎn)生的原因 來(lái)源：未知 作者：cindy 時(shí)間：2011-05-21
分析商品房一房二賣產(chǎn)生的原因
商品房一房二賣的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：
(一)房屋的特定性與一物一權(quán)原則
由于房屋是固定在土地上的，與土地緊密聯(lián)系在一起，其位置是固定、不可移動(dòng)的，而且周圍、鄰近房屋和環(huán)境的狀況對(duì)房屋的影響很大，因此在不同的土地上建造的房屋會(huì)因周邊的的環(huán)境、交通等各方面的不同而不同，同樣造價(jià)或造型的房屋建在不同城鄉(xiāng)、不同地段上，其用途和價(jià)格會(huì)相差很大。土地是一種有限的資源，對(duì)土地的依附使房屋具有了稀缺性與唯一性，正因?yàn)槿绱瞬乓鹆硕鄠€(gè)購(gòu)買者對(duì)同一房屋有購(gòu)買意向，并且在產(chǎn)生糾紛之后會(huì)有相互不肯讓步的情況發(fā)生，甚至有購(gòu)買者明知房屋已出售卻以更高價(jià)格與賣房人惡意串通地簽訂買賣合同，而另一方面，根據(jù)一物一權(quán)原則，即一物之上絕不得存在兩個(gè)相抵觸的物權(quán)，而所有權(quán)又具有絕對(duì)的排他性，一物之上不能有兩個(gè)所有權(quán)。因此必將有一方會(huì)得不到合同的履行，從而引起所有權(quán)糾紛。
(二)我國(guó)法律對(duì)合同生效與房屋所有權(quán)取得的規(guī)定并不一致
我國(guó)的法律將合同的生效與房屋所有權(quán)的取得作了不同的規(guī)定，正因?yàn)檫@種不一致的規(guī)定才使得合同的生效與房屋所有權(quán)取得之間存在時(shí)間差，訂立房屋買賣合同到辦理過(guò)戶登記手續(xù)通常有很長(zhǎng)的時(shí)間間隔，更易引起一房二賣的現(xiàn)象。
1、房屋買賣過(guò)戶登記不是合同的生效登記
早期，不少人對(duì)一房二賣中的買賣合同效力問(wèn)題存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，一是同一房屋，已登記的買賣合同有效，未登記的買賣合同無(wú)效，二是同一房屋，簽訂在先的的房屋買賣合同有效，簽訂在后的買賣合同無(wú)效。這一認(rèn)識(shí)誤區(qū)很長(zhǎng)一段時(shí)間左右著人們對(duì)“一房二賣”行為的判斷，甚至左右著一些法官的判斷。
2、物權(quán)的取得與否并不影響債權(quán)的成立。
賣房人與購(gòu)房人之間簽訂的商品房買賣合同是一種債權(quán)行為，合同本身體現(xiàn)的是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)才是直接導(dǎo)致房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是一種物權(quán)行為。債權(quán)是一種對(duì)人權(quán)，相對(duì)權(quán)，不能對(duì)抗合同以外的第三人，雖然在未辦理過(guò)戶登記之前，房屋的所有權(quán)是還是在賣方手里，但購(gòu)房人享有對(duì)房屋的期待權(quán)，他可以對(duì)售房方主張債權(quán)。因此在房屋買賣中債權(quán)與物權(quán)具有一定的獨(dú)立性，物權(quán)的取得與否并不影響合同的效力。即將施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》對(duì)此也做了明確地規(guī)定，其第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
(三)經(jīng)濟(jì)利益的誘導(dǎo)
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，追求最大經(jīng)濟(jì)利益是各種市場(chǎng)主體的進(jìn)行市場(chǎng)活動(dòng)的目的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也不例外。由于商品房的買賣是一項(xiàng)大宗消費(fèi)，不同于普通的消費(fèi)品，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)容易出現(xiàn)大幅度的價(jià)格波動(dòng)，尤其是目前出現(xiàn)的“房產(chǎn)熱”，使有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，為達(dá)到獲取更利潤(rùn)的目的，不惜違反誠(chéng)實(shí)信用原則，破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，采取欺詐方式簽訂合同，惡意毀約，將已出售的房屋以更高的價(jià)格出售給第三人，侵害買房人的合法利益，由此引起商品房的一房二賣。
