近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，因宅基地引發(fā)的糾紛越來越多，其中，最突出的還是宅基地能否轉(zhuǎn)讓的問題。那么，農(nóng)村宅基地能否轉(zhuǎn)讓?我國現(xiàn)行的法律是怎樣規(guī)定的?宅基地轉(zhuǎn)讓后會產(chǎn)生怎樣的法律后果?！段餀?quán)法》草案中曾對農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓作出過詳細規(guī)定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關(guān)條款，導致目前農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓仍然缺少具有可操作性的法律依據(jù)。為了減少對涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力認定問題的爭議，更好地維護和促進社會主義新農(nóng)村建設(shè)，本文試從法律應用層面及理論上、司法實踐等方面提出解決農(nóng)村房屋買賣法律適用問題的個人見解。
一、農(nóng)村宅基地的特點
農(nóng)村宅基地使用權(quán)的享有是與集體經(jīng)濟組織成員的資格聯(lián)系在一起的，在一定程度上具有福利性質(zhì)和社會保障的功能。因此，宅基地使用權(quán)具有以下幾個特點：
第一，宅基地使用權(quán)的主體為集體經(jīng)濟組織成員，具有人身屬性。農(nóng)民申請宅基地很大程度上因為其是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，每一個成員都有權(quán)以個人或戶的名義申請宅基地，并且農(nóng)村宅基地的性質(zhì)不會隨村民身份變化而改變。
第二，宅基地使用權(quán)的用途具有限制性。農(nóng)民獲得宅基地使用權(quán)后，只能在該土地上建造房屋，并作為生活資料使用的自用住房。
第三，宅基地使用權(quán)具有福利性和無期限性。宅基地具有一定的福利性質(zhì)，這種福利主要表現(xiàn)在農(nóng)民能夠廉價取得宅基地，獲取基本的生活條件，從而享有的最低限度的福利。因為提供了無期限的宅基地，農(nóng)村居民享有了基本穩(wěn)定的居住條件，客觀上維護了農(nóng)村生活的穩(wěn)定。因此，宅基地使用權(quán)只是基于集體經(jīng)濟組織成員資格而享有的一項福利性權(quán)利，只能在本集體經(jīng)濟組織成員之間流轉(zhuǎn)。
二、農(nóng)村宅基地、房屋買賣相關(guān)立法狀況
(一)國家立法
1、憲法
《憲法》第十條第四款規(guī)定：“任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。”該條確立了宅基地所有權(quán)嚴格禁止買賣，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需依照法律規(guī)定的原則。
2、法律
《土地管理法》作為現(xiàn)行調(diào)整土地管理方面的專項法律，第八條確立了包括宅基地所有權(quán)在內(nèi)的各種類型土地的所有權(quán)，規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”
該法第六十二條對村民建房用地(宅基地)作了規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積，不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”
“農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。”“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準;其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。”“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”
該法第六十三條對涉及宅基地使用權(quán)在內(nèi)的集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作了規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”
關(guān)于宅基地能否抵押，我國《擔保法》第三十七條規(guī)定：“下列財產(chǎn)不得抵押：……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規(guī)定的除外……。”第三十四條規(guī)定：“下列財產(chǎn)可以抵押：……(五)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)……。”依據(jù)該法，宅基地使用權(quán)不能單獨抵押。
3、行政法規(guī)和部門規(guī)章
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規(guī)定：“依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。”表明包括宅基地使用權(quán)在內(nèi)的土地使用權(quán)的變更需進行相應的變更登記。
1995年，國家土地管理局印發(fā)了《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》。其中關(guān)于農(nóng)村房屋和宅基地買賣方面主要涉及流轉(zhuǎn)完成后宅基地使用權(quán)面積超標的處理原則。第四十九條規(guī)定：“接受轉(zhuǎn)讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當?shù)卣?guī)定標準，按照有關(guān)規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的，可暫確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)……。”第五十一條規(guī)定：“按照本規(guī)定第四十五條至第四十九條的規(guī)定確定農(nóng)村居民宅基地集體土地建設(shè)用地使用權(quán)時，其面積超過當?shù)卣?guī)定標準的，可在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標準面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權(quán)，其超過部分退還集體。”
1996年5月6日國務院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》為了加強對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，明確了禁止農(nóng)村房屋向城市市民出售。該通知第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”
4、司法解釋
關(guān)于調(diào)整農(nóng)村房屋、宅基地買賣行為的司法解釋主要集中在最高人民法院審判委員會1984年8月30日討論通過的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》中。其中第60條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應根據(jù)國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定的審查、批準手續(xù)辦理。”
第64條規(guī)定：“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋時，該房屋宅基地的使用權(quán)應隨房屋所有權(quán)一起轉(zhuǎn)歸新房主使用。”上述司法解釋作為審判實踐中確認農(nóng)村房屋和宅基地買賣糾紛的法律依據(jù)，較為常用。
(二)地方立法和政策
國家雖然對涉及農(nóng)村房屋、宅基地買賣做了一些規(guī)定，但較為原則，實踐中的地方性法規(guī)、規(guī)章乃至按照政策制定的章程、規(guī)約成為調(diào)整上述糾紛的主要依據(jù)。
如上海市《關(guān)于鼓勵本市村民宅基地讓出給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的實施細則(試行)》規(guī)定了依法享有宅基地使用權(quán)的村民和村民住房所有權(quán)人可以申請宅基地讓出。
《蘇州市宅基地管理暫行辦法》規(guī)定進城農(nóng)民的住宅可以出售給符合宅基地享受條件的本集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民，同時鼓勵集體經(jīng)濟組織興建農(nóng)民公寓住宅，進城農(nóng)民自愿退出依法取得的宅基地使用權(quán)的，可與自購的農(nóng)民公寓住宅用地等價置換。該辦法還規(guī)定購買農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶應當符合申請建房用地條件”
從上述規(guī)定來看，一般認為宅基地取得權(quán)是一種基于身份的權(quán)利，失去集體經(jīng)濟組織成員這一身份，其宅基地取得權(quán)也就失去了存在基礎(chǔ)。因此非成員不能取得宅基地使用權(quán)，也不能通過受讓房屋所有權(quán)來取得宅基地使用權(quán)。此外在各農(nóng)村組織的規(guī)約、章程中也體現(xiàn)了這一精神。
另對于農(nóng)村房屋買賣，一些地區(qū)也規(guī)定了農(nóng)村房屋須在特定主體間轉(zhuǎn)讓。如《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第13條第1款第2項規(guī)定，集體所有土地上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓的，居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請條件的個人。該條第2款規(guī)定，集體所有土地上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓給前款第(2)項規(guī)定以外的受讓人的，應當在依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)后，方可依照本辦法的規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
(三)、對相關(guān)法律法規(guī)的思考
1、規(guī)定原則，層次較低
調(diào)整農(nóng)村房屋、宅基地使用權(quán)的法律規(guī)范數(shù)量少，且效力層次較低，很大一部分依靠文件和地方政策調(diào)整，其中關(guān)于買賣方面的規(guī)范數(shù)量就更少。目前，我國還沒有一部調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的民事法律，從國家立法上，僅靠《民法通則》、《土地管理法》中的極少規(guī)范進行調(diào)整。國務院雖于1993年頒布了《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》，但其僅規(guī)定了申請建房的程序和審批權(quán)限，而對農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)和糾紛解決問題未作規(guī)定。國家土地管理局《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理工作的請示》雖然直接調(diào)整農(nóng)民宅基地的使用，但其效力層次較低，對房屋的流轉(zhuǎn)和登記同樣未作規(guī)定。與豐富、成熟的城市房地產(chǎn)立法相比，農(nóng)村房地產(chǎn)立法不僅存在大量的法律真空，而且內(nèi)容也比較粗淺。
2、內(nèi)容不明，沖突嚴重
由于法律及法規(guī)的規(guī)定原則及效力不高，實際調(diào)整農(nóng)村房屋和宅基地流轉(zhuǎn)的大多是各地政府及相關(guān)職能部門的文件，不僅系統(tǒng)性差，而且存在矛盾、沖突、權(quán)責不清等問題。
(1)關(guān)于宅基地單獨買賣
根據(jù)前述法律規(guī)定，原則上禁止集體土地使用權(quán)進入市場用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地使用權(quán)。但宅基地作為村民建房用地，其可直接用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，對宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)法律未作絕對禁止性規(guī)定，但在具體如何轉(zhuǎn)讓方面，《土地管理法》只是從行政管理的角度規(guī)定了宅基地使用權(quán)的批準或者不予批準，僅是規(guī)范建房行為而非買賣行為。導致各地在實踐中出現(xiàn)了不統(tǒng)一的情形。
(2)關(guān)于宅基地和房屋抵押
根據(jù)《擔保法》規(guī)定，宅基地使用權(quán)不能抵押，但房屋可以抵押。當房屋與宅基地結(jié)合之后，如何確定房屋抵押后宅基地使用權(quán)是否隨之抵押，《擔保法》未作規(guī)定。實踐中有觀點認為抵押的仍然只能是房屋，而不能當然將宅基地使用權(quán)納入抵押物范圍，但按照我國目前“房地一致”的原則，如果禁止宅基地使用權(quán)抵押，則宅基地上房屋所有權(quán)抵押行為也應無效。這顯然又與房屋所有權(quán)人的自由處分原則相悖。
(3)關(guān)于宅基地能否連同房屋一起移轉(zhuǎn)
《土地管理法》第六十二條雖然承認了農(nóng)村房屋可以買賣和出租，但對于農(nóng)村房屋買賣時其宅基地使用權(quán)是否同時流轉(zhuǎn)未作明確規(guī)定，理解上易產(chǎn)生歧義。
如果農(nóng)村居民買賣房屋包括同時轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，則不利于宅基地使用權(quán)的管理，且受讓人很可能違反《土地管理法中》中關(guān)于宅基地取得主體資格的限定，借房屋買賣取得宅基地使用權(quán)，進行房地產(chǎn)開發(fā)投資，使宅基地的原有功能發(fā)生改變;如果要對買受人資格加以限制，那么應該如何限制?法無明文規(guī)定。
有人認為，應限制在本村范圍內(nèi)，因為只有本村農(nóng)民才是本集體土地所有權(quán)主體的成員，才有權(quán)享有宅基地無償分配使用的福利。也有人認為，應限制在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)，因為在一個鄉(xiāng)范圍內(nèi)政府對農(nóng)民宅基地實施管理最為有效。還有人認為應限制在本縣范圍內(nèi)，因為農(nóng)民宅基地的地籍管理的最大可控制范圍為一個縣境內(nèi)。認識上的不統(tǒng)一必然導致做法的不一致。
如果不包括轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，僅房屋買賣行為從表面分析因不涉及宅基地的流轉(zhuǎn)而合法有效，但又違反了“房地一致”原則。
通過以上規(guī)定可以看出，宅基地使用主體僅限于農(nóng)民，不得向城鎮(zhèn)居民出售，但須滿足下列條件：(1)轉(zhuǎn)讓人擁有一處以上的農(nóng)村住房;(2)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;(3)轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;(4)宅基地使用隨房一并轉(zhuǎn)讓。
三、農(nóng)村宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力及處理原則
從前文可以看出，宅基地使用權(quán)通常與地上房屋一并轉(zhuǎn)讓，單獨轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的情形非常少見。因此，實踐中多見的是因宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓而引發(fā)的糾紛。根據(jù)農(nóng)村宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓合同主體的差異，可以將農(nóng)村宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓合同糾紛分為三類：一是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛;二是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛;三是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。因為合同主體的不同，在適用法律認定宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓合同效力時也會得出不同的結(jié)論。
1、對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同應認定有效。
因購買者是本集體經(jīng)濟組織成員，宅基地使用權(quán)可以在本集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)。因此，對本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，只要轉(zhuǎn)讓雙方所訂立的轉(zhuǎn)讓合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應當認定轉(zhuǎn)讓合同有效。
2、本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同，傾向于無效。
我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋，根據(jù)“房地一致”原則，必然涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。另外，宅基地使用權(quán)具有人身屬性，如果任由其自由買賣，將違反《土地管理法中》中關(guān)于宅基地取得主體資格的限定，必然造成所有權(quán)與使用權(quán)的永久分離。
依照《物權(quán)法》第五十八條第(一)項、第五十九條第一款“農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。”的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬本集體成員集體所有，是一類特殊的所有權(quán)。依照《物權(quán)法》第一百五十二條“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”和第一百五十三條“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”的規(guī)定，只有宅基地使用權(quán)人才有權(quán)利用宅基地建造住宅，而作為集體經(jīng)濟組織成員的宅基地使用權(quán)人要轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，除遵守《土地管理法》等法律外，還要遵守國家有關(guān)規(guī)定。
財產(chǎn)權(quán)是可以對價交換的，而集體成員針對宅基地這一集體財產(chǎn)所享有的權(quán)利卻無法轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟組織成員之外的人。換言之，農(nóng)村宅基地雖屬本集體經(jīng)濟組織成員集體所有，但其使用權(quán)僅限于本集體經(jīng)濟組織成員行使，以戶為行權(quán)單位，使用權(quán)主體應是本戶的所有村民。農(nóng)村宅基地使用權(quán)與宅基地集體所有權(quán)的區(qū)別在于，宅基地使用權(quán)屬于一種特殊的用益物權(quán)，該權(quán)利行使主體具有特定性。最高人民法院法官由上述規(guī)定歸納出轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)必須同時具備五個條件，即轉(zhuǎn)讓人與受讓人應為同一集體成員;受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件;轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟組織成員同意;宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓(黃松有主編、最高人民法院物權(quán)法研究小組編著：《〈中華人民共和國物權(quán)法〉條文理解與適用》，第463頁，人民法院出版社 2007年3月第1版)。村民對其建造私房的所有權(quán)與該房占用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)具有不可分割性，村民單獨將私房轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織成員以外的人，無疑導致受讓人不能完整地行使該房所有權(quán)。比如，申請翻建或擴建或拆建或在私房損毀、滅失后再建時，因其不是本集體成員的身份或不具備本集體村民資格，將難以獲得私房所在村集體成員的同意。
根據(jù)最高人民法院 《2011年全國民事審判工作會議紀要(討論稿)》(法辦[2011]442號)第15條第2款“將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟組織成員以外的人的合同，不具有法律效力。
3、對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應認定無效。
國務院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴禁炒賣土地通知》和國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》均有明確規(guī)定，農(nóng)民住宅不得向城市居民出售。因此，對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應認定無效。
對于農(nóng)村宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生后如何處理的問題，審判實踐中通常存在以下幾種情形：
第一，對于發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，如果查明無欺詐、顯失公平情形存在，應當認定房屋轉(zhuǎn)讓合同有效，駁回當事人要求退房退款的訴訟請求。
第二，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可認定合同有效，判決駁回當事人要求確認合同無效的訴訟請求。
第三，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。
第四，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，如果認定合同無效，在決定退房退款時，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原轉(zhuǎn)讓價格的差異造成的損失;其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。
四、司法對策
(一)宅基地使用權(quán)連同房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移應符合一定條件
1、履行相關(guān)審批手續(xù)
《房屋所有權(quán)證》是確認房屋所有權(quán)的合法憑證，《宅基地使用證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》是農(nóng)民合法取得宅基地使用權(quán)的重要憑據(jù)，因買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化，應當依照《土地管理法》、《土地管理法實施條例》及其他規(guī)定履行審查、批準等手續(xù)，并完成權(quán)利主體的變更登記。實踐中有些地區(qū)的房屋管理部門和土地管理部門對房、地管理脫節(jié)，有些當事人在進行變更登記時，只到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，沒有進行宅基地使用權(quán)的主體變更，從而使土地管理部門的工作陷入被動。還有的當事人在買賣時未經(jīng)任何部門批準，既沒有進行房屋產(chǎn)權(quán)的變更登記，又沒有完成宅基地的變更登記。此類情況下宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。
2、受讓人主體資格應受限制
宅基地分配制度的福利性必然產(chǎn)生權(quán)利主體的身份特定性與權(quán)利取得的受限性，使用權(quán)主體應是該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規(guī)定的身份。因經(jīng)濟發(fā)展、人口流動等，原使用權(quán)人不再使用宅基地，依法可以轉(zhuǎn)讓，但是，對于宅基地使用權(quán)的受讓主體，應當有所限制。即宅基地使用權(quán)只可在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部自由轉(zhuǎn)讓，因為一旦轉(zhuǎn)讓給城市居民或其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織成員，受讓主體便不再符合法定的條件，除非轉(zhuǎn)讓時，該受讓人已經(jīng)將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員。
3、轉(zhuǎn)讓后原則上仍遵循“一戶一宅”
《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定明確了宅基地“一戶一宅”的原則。因此農(nóng)民買賣房屋涉及到宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移時，還應當滿足宅基地標準的限制。當取得宅基地超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定標準的，應在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超標的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權(quán)，超過部分歸還集體經(jīng)濟組織。實踐中還有對超標部分由本集體經(jīng)濟組織收回，并對收回宅基地上的房屋給予適當補償?shù)淖龇ā?/p>
(二)下列條件不應影響房屋買賣合同的效力。
1、是否辦理過戶登記不影響買賣合同效力。
有觀點認為農(nóng)村宅基地、房屋買賣合同違反了法律關(guān)于此類合同在訂立前后應當辦理申請、審查、批準和登記手續(xù)的規(guī)定，因此應當認定房屋買賣合同無效。其理由是，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應辦理變更登記;根據(jù)《土地管理法實施條例》第六條和《土地登記規(guī)則》第二十五條的規(guī)定，土地使用權(quán)的變更自登記之日起生效，不辦理變更登記的不具有法律效力。
應當指出，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是否經(jīng)過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力，只要買賣合同符合合同的有效要件，合同即為有效。根據(jù)我國《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效，法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”
首先，依據(jù)該規(guī)定需要辦理批準、登記等手續(xù)后生效的合同，必須要有法律或者行政法上的依據(jù)，因此《土地登記規(guī)則》并不能作為認定合同須依法登記后生效的依據(jù)。其次，《城市房地產(chǎn)管理法》調(diào)整的是城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，其不應適用于農(nóng)村宅基地使用權(quán);再次，《土地管理法實施條例》雖可適用，但相關(guān)條文規(guī)定的是土地使用權(quán)自登記之日起生效，因而規(guī)范的是物權(quán)行為，而非規(guī)范屬于債權(quán)行為的買賣合同。最后，從登記設(shè)立的目的考察，登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式，就宅基地房屋買賣行為而言，登記的只能是宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的變動，而非房屋買賣合同本身。從登記的性質(zhì)而言，登記是生效房屋買賣合同的履行內(nèi)容之一，如果認為房屋買賣合同自登記之日起生效，則混淆了物權(quán)行為和債權(quán)行為的生效要件。進行過戶登記是生效房屋買賣合同當事人的義務之一，而不是合同有效的要件。
2、主體條件和“一戶一宅”標準不影響買賣合同效力
合同的效力的判斷應以法律規(guī)定的合同有效要件為標準。可能導致農(nóng)村宅基地房屋買賣合同無效的理由是其違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，此外即使合同的訂立違背了其他部門頒布的規(guī)范性文件的強制性規(guī)定，也不能據(jù)此認定合同無效。雖然《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁土地炒賣的通知》規(guī)定“農(nóng)村房屋不得向城市居民出售。”但其發(fā)文機關(guān)是國務院辦公廳，并非行政法規(guī)，不能作為判斷合同效力的依據(jù);而《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”并未禁止農(nóng)村宅基地上房屋的出售和出租。至于第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”其立法目的是為限制農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，而農(nóng)村宅基地上的房屋即使出售也未改變宅基地的性質(zhì)，其仍屬于農(nóng)村建設(shè)用地的性質(zhì)。
故農(nóng)村宅基地房屋買賣合同并不存在法定的無效事由，因此如果違反了“一戶一宅”的標準，買賣合同仍應認定有效，如果取得了有關(guān)組織或部門批準并辦理了過戶登記手續(xù)的，應繼續(xù)履行;經(jīng)過有關(guān)組織或部門批準但未辦理過戶登記手續(xù)的，可責令補辦;未經(jīng)批準而無法辦理過戶登記手續(xù)的，屬于合同無法履行，如出賣方要求解除合同返還房屋的，應當支持其主張，判決返還房屋。由此造成買受方損失的，買受方可要求出賣方賠償損失。
(三)出租農(nóng)村房屋、宅基地行為的效力認定
農(nóng)民將經(jīng)依法批準修建的房屋出租的，如其宅基地使用權(quán)與建設(shè)報批時的手續(xù)齊全，可認定合同有效。農(nóng)村居民僅出租住房，因不涉及宅基地使用權(quán)主體變更，故不受承租人身份條件和“一戶一宅”原則的限定。
