導(dǎo)讀：在城市化迅猛發(fā)展的情況下，土地征收帶來(lái)巨大的拆遷利益，部分農(nóng)村居民將農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房出售后，違背誠(chéng)信和罔顧道德，以訴訟方式追討小產(chǎn)權(quán)房。按現(xiàn)行的法律規(guī)定，大多法院會(huì)確認(rèn)這類的房屋買賣合同無(wú)效，買賣雙方各自返還房屋和房款。但僅此并不能解決買賣雙方的糾紛，因房屋升值或房款貶值所造成的糾紛是現(xiàn)實(shí)存在的。
關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定
由于農(nóng)村房屋買賣合同與其他合同在本質(zhì)上是一致的，故《合同法》總則關(guān)于確定合同效力的一般性規(guī)定同樣適用于農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件。
《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，……;農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”該條規(guī)定對(duì)農(nóng)村宅基地的用地及轉(zhuǎn)讓設(shè)立了一定的限制條件，農(nóng)村房屋作為村民私有的不動(dòng)產(chǎn)，其房屋權(quán)利受制于宅基地權(quán)利，故農(nóng)村房屋買賣涉及宅基地轉(zhuǎn)讓的效力取決于是否經(jīng)過(guò)政府審批許可而使受讓方取得宅基地使用權(quán)?；谏鲜龇梢?guī)定，城市居民購(gòu)買農(nóng)民宅基地上房屋因違反法律規(guī)定而應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。農(nóng)民之間宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)限定在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，而且應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)法定審批機(jī)關(guān)審批方能有效。外村村民購(gòu)買本村宅基地上房屋買賣也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。
無(wú)效農(nóng)村房屋買賣合同的裁判標(biāo)準(zhǔn)
無(wú)效農(nóng)村房屋買賣合同，房屋尚未交付的，應(yīng)判決出賣方向買受方返還所收取的房款。房屋已經(jīng)交付的，雙方當(dāng)事人一致同意不返還房屋，而出賣方僅要求買受方支付約定購(gòu)房款的，可依當(dāng)事人一致的意思表示判決買受方向出賣方支付所欠房款;雙方當(dāng)事人一致同意返還房屋的，則判決買受方返還房屋，出賣方返還房款。
無(wú)效農(nóng)村房屋買賣合同履行后，雙方就是否返還房屋無(wú)法達(dá)成一致的，應(yīng)判決買賣合同無(wú)效，但駁回出賣方返還房屋的訴訟請(qǐng)求。如果買方反訴出賣方賠償合同無(wú)效所造成的損失時(shí)，可依雙方過(guò)錯(cuò)程度，支持相應(yīng)的訴訟請(qǐng)求。
無(wú)效農(nóng)村房屋買賣合同履行后被征地拆遷的，土地補(bǔ)償費(fèi)依照《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定，歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸附著物及青苗所有者所有。
總之，在審理無(wú)效農(nóng)村房屋買賣合同過(guò)程中，應(yīng)統(tǒng)一裁判的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，并倡導(dǎo)和諧至上、調(diào)解為主、判決為輔的司法理念，通過(guò)差價(jià)補(bǔ)償?shù)确绞骄S護(hù)交易安全。在訴訟中盡量維護(hù)合同的有效性，讓賣房者在按照現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償購(gòu)房者的前提下解除合同。
