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關于房地產的查封期限問題，法釋[2004]15號《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱《查封規定》）和法發[2004]5號《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（以下簡稱《房地產執行通知》）均規定：人民法院對房地產的查封期限為二年。2006年7月11日，最高人民法院又做出法函[2006]76號《關于民事執行中查封、扣押、凍結財產有關期限問題的答復》（以下簡稱2006年復函），其中提到：《查封規定》施行前采取的查封、扣押、凍結措施，“除了當時法律、司法解釋及有關通知對期限問題有專門規定的以外，沒有期限限制。”關于2006年復函與前述規定和通知在不動產查封期限問題上的關系如何理解把握，目前在實務界仍存在一定的困惑。 有人提出2006年復函與前兩個司法文件存在矛盾。以2000年進行的房地產查封為例，如果該項查封此后一直沒有再辦理續封手續，到現在是否仍有效？按照前兩個司法文件，查封效力應當已經消滅。而按照2006年復函，似乎因沒有期限限制而仍有效。筆者對該問題的理解，結論是：2006年復函與《查封規定》及《房地產執行通知》并不矛盾，而是對他們的合理解釋和補充。《查封規定》施行前所作的房地產查封，適用《房地產執行通知》的規定，有期限限制。 這里關鍵是對2006年復函中“除了當時法律、司法解釋及有關通知對期限問題有專門規定的以外”這一除外條款如何理解的問題。 首先，對該除外條款中的“當時”，正確的理解應當是：這里的“當時”，應該是指《查封規定》施行前的整個時間段，而不是指查封實施的當時。2000年進行房地產查封的時候，確實沒有查封期限限制。但還要看《查封規定》施行之前這個階段是否還有其他文件對房地產查封的期限做了規定。 其次，在這個時間段內，如果法律、司法解釋及有關通知對期限問題有專門規定，則應按照其規定處理，而不屬于2006年復函中所說的沒有期限限制。《房地產執行通知》就是在《查封規定》施行前所發的通知，該通知第十一條已規定：“人民法院對土地使用權、房屋的查封期限不得超過二年。……查封期限屆滿，人民法院未辦理繼續查封手續的，查封的效力消滅”。該通知自2004年3月1日起實施，且第二十九條明確了“本通知下發前已經進行的查封，自本通知實施之日起計算期限”。2006年復函明確將“有關通知”與法律、司法解釋并列，實際上已經充分注意到《房地產執行通知》的適用問題。《房地產執行通知》的上述規定是對房地產查封期限問題的專門規定，因此在《查封規定》之前對房地產的查封應當自2004年3月1日起開始計算查封期限?！恫榉庖幎ā穼Ψ康禺a查封的期限做了和《房地產執行通知》一致的規定，但沒有明確以前所做的查封從該規定下發之日起計算查封期限。因此關于房地產的查封期限的問題，應繼續受《房地產執行通知》的約束?！斗康禺a執行通知》下發前已經進行的房地產查封（以2000年查封為例），至2006年3月1日前沒有辦理續封手續的，應視為查封的效力已經消滅。 全面地看，2006年復函中關于“沒有期限限制”的規定，實際上不能適用于房地產的查封。這一點在該復函中沒有正面提到，是為了避免全面列舉的麻煩。因為除了房地產以外，在《查封規定》之前還有其他司法文件設定了查封凍結的期限，如對銀行存款的凍結適用最高人民法院與人民銀行聯合通知中規定的半年的凍結期限，對上市公司國有股和社會法人股的凍結適用1年的期限。做出2006年復函時對此問題是有共識的，即復函只是表示《查封規定》下發前的一部分財產，具體是指動產、債權、非上市公司國有股和社會法人股的股權、其他財產權的查封，沒有期限限制。 詳細請咨詢房產糾紛律師