預(yù)查封最早出現(xiàn)于最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(法發(fā)[2004]5號，以下簡稱“《聯(lián)合通知》”)中，系指對尚未在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的前置手續(xù)、被執(zhí)行人對其又享有期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性強(qiáng)制措施，其效力等同于正式查封。
土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開始計(jì)算。
之所以創(chuàng)立預(yù)查封制度，是因?yàn)楸粓?zhí)行人對未經(jīng)登記的物權(quán)或者預(yù)期物權(quán)享有的僅僅是一種期待利益，是否能夠成為完全的或者真正的權(quán)利主體，尚處于不確定的狀態(tài)。所以，參照房地產(chǎn)買受過程中的預(yù)告登記制度，創(chuàng)立了該項(xiàng)制度。
《聯(lián)合通知》第十五條對可以預(yù)查封的對象進(jìn)行了規(guī)定，其中第三款(其余兩種情形本文不作探討)明確，被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋，雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封。
筆者認(rèn)為，正是由于預(yù)告登記制度保護(hù)購房人在預(yù)售合同項(xiàng)下的請求權(quán)，使其具有物權(quán)效力，被執(zhí)行人將來得以實(shí)現(xiàn)所有權(quán)變動的可能性極大，法院才可以將該等房屋“視作”被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，對其進(jìn)行預(yù)查封。
一旦預(yù)告登記注銷，即便被執(zhí)行人仍享有預(yù)售合同項(xiàng)下要求開發(fā)商辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的請求權(quán)，其僅是一般債權(quán)，并無排他效力，法院對房屋所有權(quán)的變更、轉(zhuǎn)移進(jìn)行限制的法律基礎(chǔ)不復(fù)存在，故而預(yù)查封應(yīng)予以解除。也即，在該種情形下，預(yù)查封是建立在預(yù)告登記基礎(chǔ)之上的，就如同擔(dān)保物權(quán)通常必須依附于其所擔(dān)保的主債權(quán)一樣。
