房地產(chǎn)登記的兩大漏洞亟須彌補(bǔ) 作者：法律快車（這是我代理原告的一起案件，非常具有典型性，最近法院出具了一審判決書判決原告勝訴，但該案帶來的思考卻遠(yuǎn)未結(jié)束，希望敗訴能引起行政機(jī)關(guān)的高度重視，加強(qiáng)對(duì)登記人員的培訓(xùn)和管理，提供登記水平，切實(shí)保障納稅人的利益。）
案例：
劉女士在2000年買了一套市價(jià)90萬元的房產(chǎn)，2001年她和李先生在美國結(jié)婚，2005年離婚，此后，她一直居住在美國。2008年，劉女士意外得知她的房產(chǎn)已被變更成別人的名字，于是急忙回國調(diào)查。經(jīng)過了解，原來是她的前夫李先生離婚后瞞著她，憑著他們的結(jié)婚證以及委托書等文件，將劉女士的房產(chǎn)先變更到李先生名下，再轉(zhuǎn)賣給他人。由于李先生已杳無音訊，因此劉女士一紙?jiān)V狀將房地產(chǎn)交易中心的主管部門即上海市住房保障和房屋管理局、上海市規(guī)劃和國土資源管理局告上法院，要求撤銷頒發(fā)給李先生的房地產(chǎn)權(quán)證。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，李先生申請(qǐng)進(jìn)行房地產(chǎn)登記時(shí)，雖然提供了申請(qǐng)書、委托書、身份證明等文件，但該委托書并不能證明劉女士本人的真實(shí)意思表示，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記文件的真實(shí)性未盡嚴(yán)格審核的責(zé)任，因此被告房地產(chǎn)登記行為主要證據(jù)不足，且對(duì)原告的合法權(quán)益造成不利影響，因此判決撤銷頒發(fā)給李先生的房地產(chǎn)權(quán)證。
這個(gè)案件暴露出目前房地產(chǎn)登記中存在兩大漏洞，亟待彌補(bǔ)：
一、對(duì)域外形成的委托書、公證書的審核不嚴(yán)
本案中，李先生雖然向登記機(jī)關(guān)提供了署名為劉女士的委托書，并經(jīng)過美國當(dāng)?shù)毓C員公證和中國駐外使領(lǐng)館認(rèn)證，但公證員出具的公證書上清楚寫明，其公證內(nèi)容是李先生在公證員面前宣誓“所附的授權(quán)委托書復(fù)印制是本人持有的文件的真實(shí)、正確和完整的副本”，這并不能證明劉女士委托李先生辦理委托事項(xiàng)的真實(shí)意思。
簡單地說，李先生拿著一張署名為劉女士的委托書到美國當(dāng)?shù)氐墓C員面前宣誓說這個(gè)委托書是真實(shí)的，美國公證員只是對(duì)李先生的宣誓內(nèi)容做了公證，而登記機(jī)關(guān)就是憑著這個(gè)公證辦理了房地產(chǎn)登記。
登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記的原因是審核人員對(duì)美國的公證制度不了解。美國的公證制度較為寬松，當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ü帕Φ娜耸烤沙蔀楣C員，而美國是基督教國家，其公證中有一種叫“宣誓公證”，僅對(duì)宣誓內(nèi)容進(jìn)行證明，本案所涉公證就是這類公證。這類似于國內(nèi)的“聲明”，如放棄繼承權(quán)的聲明，這些都只是對(duì)被公證對(duì)象單方陳述的證明。
由于法律制度的不同，國內(nèi)公證員不會(huì)單獨(dú)對(duì)房地產(chǎn)登記委托書的“宣誓”或“聲明”進(jìn)行公證，因此審核人員誤用國內(nèi)公證的經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)致錯(cuò)誤登記，而沒有審核作為權(quán)利人的劉女士是否有委托他人辦理房地產(chǎn)登記的真實(shí)意思。
二、配偶間房地產(chǎn)變更登記應(yīng)提供現(xiàn)存婚姻狀況的證明文件
《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（試行）》規(guī)定，在“登記為配偶一方所有的房地產(chǎn)變更為配偶另一方所有”申請(qǐng)登記時(shí)，申請(qǐng)人需要提供“婚姻關(guān)系證明”等文件。此處所指的“婚姻關(guān)系證明文件”應(yīng)當(dāng)是指申請(qǐng)人在申請(qǐng)時(shí)的“婚姻關(guān)系證明文件”，而非指申請(qǐng)人曾經(jīng)有過的“婚姻關(guān)系證明文件”，這點(diǎn)應(yīng)當(dāng)不言而喻。否則任何人都可以持《結(jié)婚證》將配偶名下的房產(chǎn)變更到自己名下，這必然會(huì)引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)和大量民事糾紛。
在本案中，李先生申請(qǐng)登記時(shí)所提供的《結(jié)婚證》是2001年他和劉女士的婚姻關(guān)系證明，這只能說明他們?cè)?jīng)存在婚姻關(guān)系，而不能說明他們?cè)谏暾?qǐng)登記時(shí)還存在婚姻關(guān)系。所以，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)要求申請(qǐng)人提供至少是近期的，而不是數(shù)年前的婚姻關(guān)系證明。
