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　　物權(quán)變動(dòng)登記主要指不動(dòng)產(chǎn)登記，屬于非許可類登記。在我國，其登記效力因物權(quán)法律制度尚未完善存在諸多分歧。當(dāng)前主要大陸法系國家的不動(dòng)產(chǎn)登記制度可分為兩類，即登記要件主義和登記對抗主義。奉行登記要件主義的國家和地區(qū)主要有德國、瑞士、韓國、我國臺灣地區(qū)等，該種登記制度要求不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪變更除有雙方合意外，還必須經(jīng)過登記，不經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)之效力。奉行登記對抗主義的國家主要有法國、日本、西班牙等，根據(jù)該主義，物權(quán)的得喪變更僅需當(dāng)事人意思表示一致即可生效，并不以登記為要件，登記的效力僅為對抗第三人。這兩項(xiàng)原則在我國現(xiàn)行法律中均有體現(xiàn)。 　　1、作為物權(quán)變動(dòng)要件的不動(dòng)產(chǎn)登記——登記要件主義 　　不動(dòng)產(chǎn)登記是指國家職能部門根據(jù)權(quán)利人的申請將有關(guān)申請人在不動(dòng)產(chǎn)上的種種物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。不動(dòng)產(chǎn)登記是世界各國民法中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一種法定公示方式，但該項(xiàng)登記在不同的國家具有不同的法律效力。在奉行登記要件主義的德國、瑞士民法典中實(shí)行登記強(qiáng)制制度，要求不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須經(jīng)登記方能生效。在這一制度下，登記具有物權(quán)變動(dòng)的要件效力，沒有登記，就沒有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅，登記成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的形式要素，因而又稱“形式主義”。但是，在如何看待物權(quán)變動(dòng)的法律行為上，德國民法與瑞士民法產(chǎn)生了分歧。德國民法以物權(quán)行為理論為根據(jù)，堅(jiān)持“物權(quán)形式主義”立場，認(rèn)為物權(quán)變動(dòng)包括前后兩個(gè)獨(dú)立的法律行為，前者為債權(quán)合意，后者為物權(quán)合意。前者是后者的原因，但前者無效或被撤銷，后者并不當(dāng)然失效；后者才是物權(quán)變動(dòng)的唯一法律根據(jù)，并以物權(quán)公示為生效要件。因此，在德國民法上，不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)法律行為的公示形式和成立要件。如臺灣民法典第758條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依法律行為而取得、設(shè)定、喪失及變更者，非經(jīng)登記，不生效力。而依瑞士民法，物權(quán)變動(dòng)的法律行為是債權(quán)行為，登記與此債權(quán)行為成立或生效無關(guān)，只是債權(quán)行為生效后，物權(quán)得以發(fā)生，變更和消滅的要件，此所謂“債權(quán)形式主義”。即登記或交付不是契約（法律行為）的形式要件，而是契約生效后，物權(quán)變動(dòng)得以完成的要件。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記并不能決定雙方當(dāng)事人所達(dá)成的不動(dòng)產(chǎn)協(xié)議的效力。 　　我國理論界一向認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記具有物權(quán)變動(dòng)要件效力，即以登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的形式要件，未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)行為不發(fā)生法律效力。如《城市房地產(chǎn)管理法》35條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理權(quán)屬登記。《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定，城市私有房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到有關(guān)部門辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記。然而，就不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)變動(dòng)基于的法律行為之成立要件，還是僅為物權(quán)變動(dòng)發(fā)生的要求存在分歧，具體體現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所基于的法律行為是在雙方當(dāng)事人意思表示一致時(shí)生效還是登記時(shí)生效，對此我國法律、法規(guī)均有不同的規(guī)定。這直接關(guān)系到未履行登記手續(xù)的法律后果。具體體現(xiàn)為兩種情形： 　　（1）不動(dòng)產(chǎn)登記不僅是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的形式要件，還是物權(quán)變動(dòng)基于的法律行為之成立要件，未履行登記手續(xù)，該法律行為與物權(quán)變動(dòng)不生效。如《擔(dān)保法》第41條規(guī)定，“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效”；即作為原因行為的抵押合同的生效與抵押權(quán)的設(shè)定均以登記為要件。抵押合同簽定后，未辦理抵押登記的，根據(jù)該條規(guī)定應(yīng)當(dāng)被確認(rèn)為無效。 　　（2）作為物權(quán)變動(dòng)根據(jù)的法律行為（債權(quán)行為）自合意生效，登記只是債權(quán)行為生效后，物權(quán)變動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的要件。如最高法院1995《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第12條規(guī)定“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)主管部門辦理土地使用權(quán)更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權(quán)變登記手續(xù)為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。”從這一司法解釋來看，不動(dòng)產(chǎn)登記并不是買賣合同的生效要件，而是其履行行為的組成部分。最高法院在1992年7月9日的有關(guān)復(fù)函中立場略有變化，“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明，按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效。”但這項(xiàng)復(fù)函中有一點(diǎn)很明確，房屋買賣一般不以契稅或過戶手續(xù)為要件，只是在要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，該項(xiàng)手續(xù)才是房屋買賣的生效要件。同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第49條規(guī)定第1款：“以尚未辦理權(quán)屬證書的財(cái)產(chǎn)抵押的，在第一審法庭辯論終結(jié)前能夠提供權(quán)利證書或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，可以認(rèn)定抵押有效。”這表明最高法院在現(xiàn)今審判實(shí)踐中對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取“債權(quán)形式主義” 立場，即債權(quán)合同于雙方當(dāng)事人意思表示一致時(shí)成立生效、登記只是債權(quán)合同生效后，當(dāng)事人履行合同實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生、變更和消滅的要件，而不是該合同的生效要件。 　　2、以登記作為對抗要件的物權(quán)登記——登記對抗主義 　　以登記作為對抗要件的相關(guān)規(guī)定體現(xiàn)為我國擔(dān)保法中有關(guān)抵押登記的規(guī)定。關(guān)于抵押權(quán)登記效力的立法體例有登記生效說與登記對抗說之分，所謂登記生效說指抵押物登記為抵押合同生效要件，若未經(jīng)登記，則合同不生效。如瑞士民法典199條。所謂登記對抗說指抵押權(quán)的成立不以登記為要件，但未經(jīng)登記的抵押不能對抗善意第三人。如法國民法典2618條、日本民法典177條。 　　我國擔(dān)保法除本法第41條所列舉的不動(dòng)產(chǎn)和特殊動(dòng)產(chǎn)之外，其他財(cái)產(chǎn)的抵押登記實(shí)行登記對抗主義，如《擔(dān)保法》第43條規(guī)定：“當(dāng)事人以其他財(cái)產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。……”。即動(dòng)產(chǎn)抵押無須登記即可生效，抵押登記為對抗第三人的要件，而不作為抵押合同和抵押權(quán)的生效要件。因此，我國擔(dān)保法關(guān)于抵押登記的法律效力折中了登記對抗說和登記生效說。不動(dòng)產(chǎn)和特殊動(dòng)產(chǎn)采取登記生效說，即未經(jīng)登記的抵押不產(chǎn)生法律效力；動(dòng)產(chǎn)抵押采取登記對抗說，即未經(jīng)登記的抵押在當(dāng)事人之間有效，但不能對抗善意第三人。