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惡意串通購房合同無效即使已經(jīng)過戶也須返還
案情：
2006年7月，嘉美公司與興發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，以120萬的價格購買了興發(fā)公司位于上地三街的一套房屋，嘉美公司依約支付了定金2萬元。雙方約定：興發(fā)公司須盡快辦理房產(chǎn)證，并于取得房產(chǎn)證后三個月內(nèi)將該套房屋過戶至嘉美公司名下；興發(fā)公司取得房產(chǎn)證后，雙方共同委托房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司辦理過戶，屆時嘉美公司須交齊房款；如興發(fā)公司未在合同約定時間內(nèi)將該套房屋過戶到嘉美公司名下，則須支付違約金4萬元，屆時是否續(xù)約以嘉美公司的決定為準(zhǔn)；本合同經(jīng)雙方簽署后，興發(fā)公司不得再以任何形式銷售該套房屋，否則將視為嚴(yán)重違約。合同簽訂后，嘉美公司即委托了江都公司對該房屋進(jìn)行裝修，花費(fèi)裝修費(fèi)6萬元。兩個月后，興發(fā)公司取得了該房屋的所有權(quán)證。
2006年10月，興發(fā)公司的內(nèi)部會議討論了該房屋出售的情況，并在會議紀(jì)要上記載：“尚待解決的事項有：嘉美公司和興發(fā)公司簽訂的兩份購房合同的處理事宜”。參加會議的六人均在會議紀(jì)要上簽字，其中包括興發(fā)公司人力資源部經(jīng)理李某。
2007年1月，興發(fā)公司以欺詐為由起訴嘉美公司，要求撤銷雙方之間的商品房買賣合同。訴訟中，嘉美公司提出反訴，以興發(fā)公司不履行過戶手續(xù)為由要求判令解除該合同，后申請撤回反訴，法院于2007年8月22日裁定準(zhǔn)許撤回反訴。2008年1月，法院判決駁回了興發(fā)公司的訴訟請求，后興發(fā)公司上訴，一中院于2008年4月判決維持了一審判決。
嘉美公司拿著勝訴的判決，要求興發(fā)公司繼續(xù)履行雙方簽訂的合同，卻被告知房屋已經(jīng)不在興發(fā)公司名下了。原來在2007年9月，也即上述訴訟進(jìn)行的過程中，興發(fā)公司與之前在會議紀(jì)要上簽字的興發(fā)公司人力資源部經(jīng)理李某簽訂了買賣合同，以121萬的價格將該房屋出售給李某，并于當(dāng)月29日將該房屋過戶至了李某名下。
嘉美公司認(rèn)為，李某是興發(fā)公司的高級管理人員，對此房產(chǎn)的情況非常清楚，卻搶先將該房屋過了戶，明顯是李某與興發(fā)公司惡意串通，遂訴至海淀法院，請求判令興發(fā)公司與李某簽訂的房屋買賣合同無效；由于興發(fā)公司與李某將房屋過戶至其名下，故其應(yīng)支付相應(yīng)違約金4萬元。
審理中，興發(fā)公司和李某辯稱：由于興發(fā)公司起訴表明不履行合同，嘉美公司依據(jù)合同法第94條享有了法定解除權(quán)，在上述撤銷權(quán)訴訟中，嘉美公司曾經(jīng)提出反訴要求解除合同，該行為即是行使解除權(quán)的行為，足以導(dǎo)致合同的實際解除，興發(fā)公司再將房屋出售給李某不存在惡意串通；興發(fā)公司與李某簽訂“房屋買賣合同”后房屋已經(jīng)過戶，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，嘉美公司無權(quán)主張該房屋。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然嘉美公司曾提出過反訴，但當(dāng)事人的訴訟行為具有撤銷性，嘉美公司撤回反訴請求的行為已經(jīng)法院裁定準(zhǔn)許，該行為不產(chǎn)生解除合同的效力，即興發(fā)公司與李某簽訂“房屋買賣合同”時，興發(fā)公司與嘉美公司簽訂的合同仍然有效。最后，法院判決支持了嘉美公司的全部訴訟請求。
點(diǎn)評：
物權(quán)法的頒布施行使民眾對登記與獲得不動產(chǎn)物權(quán)之間的關(guān)系有了更廣泛的了解，但本案的當(dāng)事人在對不動產(chǎn)物權(quán)有效轉(zhuǎn)讓的條件的認(rèn)識上存在疏漏，未認(rèn)識到不動產(chǎn)物權(quán)的有效轉(zhuǎn)讓并不僅僅只需要滿足登記這一個條件，還需要考慮引起物權(quán)變動的原因。物權(quán)的變動是指物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。引起物權(quán)變動的原因包括法律行為和法律行為以外的事實兩類，其中法律行為主要有買賣、贈與等，法律行為以外的事實主要有繼承、添附、征用、沒收等，這些行為可以統(tǒng)稱為債權(quán)行為。
基于法律行為的物權(quán)變動，我國物權(quán)法采用以意思主義與登記或交付相結(jié)合為原則，以單獨(dú)的意思主義為例外。對于不動產(chǎn)來說，則是適用上述原則的規(guī)定，即需要有效的債權(quán)行為及登記兩個條件才能構(gòu)成不動產(chǎn)物權(quán)的變動。本案中，根據(jù)查明的事實足以認(rèn)定，興發(fā)公司與李某簽訂該“房屋買賣合同”存在惡意串通的行為，理由如下：興發(fā)公司與李某簽訂“房屋買賣合同”，從締約時間上看，是在興發(fā)公司與嘉美公司針對該套房屋買賣提出的撤銷權(quán)訴訟過程中；從締約主體看，李某是興發(fā)公司的人力資源部經(jīng)理，與興發(fā)公司存在利害關(guān)系，且在有李某參與的公司會議上，興發(fā)公司對其與嘉美公司的房屋買賣事項進(jìn)行了討論，會議紀(jì)要上李某的簽字表明其對該事項是知情的。在主觀上，興發(fā)公司想要達(dá)到撤銷其與嘉美公司的合同的目的；在客觀上，興發(fā)公司以與李某簽訂合同并進(jìn)行過戶登記的形式轉(zhuǎn)移了房屋的所有權(quán)。我國《合同法》規(guī)定：“惡意串通損害第三人利益的合同無效。”故興發(fā)公司與李某的“房屋買賣合同”因違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。合同無效就造成了該物權(quán)變動缺乏有效的債權(quán)行為這一必要條件，即使進(jìn)行了過戶登記，李某也不能取得該房屋的所有權(quán)，反而應(yīng)當(dāng)適用不當(dāng)?shù)美枰苑颠€的結(jié)果。
因此，依據(jù)興發(fā)公司與嘉美公司的合同約定，嘉美公司應(yīng)于雙方共同委托房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司辦理過戶時履行付款義務(wù)，同時，興發(fā)公司提起撤銷合同的訴訟導(dǎo)致嘉美公司未支付房款，嘉美公司并無違約的故意，不構(gòu)成違約，而興發(fā)公司違反合同約定，未將房屋過戶至嘉美公司名下，應(yīng)依約支付違約金4萬元。沙月亮唐盈盈