農村宅基地使用權的執行
在村民及其所有的房屋作為被執行人和被執行財產的案件日益增多的情況下，很多時候法院都會發現被執行人具有經濟價值的財產就只有宅基地使用權，若不對這些財產進行處理，顯然對申請執行人不公平。然而，由于我國一直以來禁止宅基地使用權的轉讓已經成為一種慣常做法，并且我國現代立法并未明確、具體地規定允許對宅基地使用權進行轉讓;另外，即使立法上已允許對宅基地房屋進行轉讓，但對宅基地房屋轉讓后相關的宅基地使用權的轉移手續、辦證問題并沒有明確的規定，所以，宅基地房屋及其土地使用權該如何處理，是法院執行中的一大難題。
一、問題的引出
有這樣一則案例：徐某與王某系同事關系，2007年，徐某因做生意向王某借款10萬元整，雙方約定了還款期限。后由于徐某未按約定履行義務，王某將徐某告上法庭。經法院調解，雙方達成還款協議。調解協議約定的期限到期后，徐某以無能力償還為由拒絕履行義務。王某于是向人民法院申請強制執行。執行中，法院查明，徐某系農民，在城鎮居住，家里除一些普通的生活用品和電器外，無其他貴重財產，經向銀行查詢，也無存款可供執行。經查，徐某所住房屋系去年在城鎮購買的商品房，價值約15萬元，并且其在原居住村內有一塊閑置的宅基地，價值約6萬余元。因此，王某向法院申請要求拍賣徐某在農村的宅基地上的房屋以償還債務。
對于此案，若拍賣宅基地上的房屋，就必然涉及到對宅基地使用權能否隨房屋一并轉讓的問題。由于我國法律未明確規定對農村宅基地使用權可以任意轉讓。因此，如何對宅基地使用權執行成為執行實踐中有爭議的問題。
二、對農村宅基地使用權能否執行的意見分歧
本案主要是涉及能否執行宅基地使用權的問題。在理論界形成如下不同的意見。
第一種意見認為，應嚴格限制宅基地使用權的轉讓。宅基地使用權不同于土地使用權，土地使用權在交易市場可以自由轉讓，雙方之間是等價交換關系。而宅基地使用權則是農村集體無償讓與其成員的，帶有人身依附性和福利性質。如允許轉讓，則會造成進城的農民流離失所。同時我國土地管理法第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。該條明確規定農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。
第二種意見認為，可以執行宅基地的使用權。理由是：宅基地使用權屬于用益物權，既然是用益物權，就會存在被他人占有、使用和受益的可能性。雖然現行的法律保護了農民的基本生存權，但是由于土地流通的限制束縛了農村經濟區域的發展，同時也造成了城市的發展處于瓶頸狀態。因此，應當支持宅基地使用權的自由轉讓。
第三種意見認為，應當允許宅基地使用權有限制地轉讓。因為既然宅基地上的房屋所有權可以轉讓，而“地隨房走”是我國目前法律上通用的一種做法，因此就意味著宅基地使用權也可以轉讓。同時，宅基地使用權作為一種財產權利，具有一定的身份性質，即宅基地使用權與農村集體經濟組織成員的權利和利益是聯系在一起的，這是宅基地使用權的固有屬性。因此，在遵循宅基地使用權固有屬性的基礎上，可以允許宅基地在農村集體經濟組織成員之間自由轉讓。
三、我國物權法等相關法律、法規關于宅基地使用權轉讓的價值規定
我國物權法在第一百五十三條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”目前，我國農村社會保障體系尚未全面建立。農民一戶只有一處宅基地，這一點與城市居民是不同的。農民一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基本生存條件，影響社會穩定。所以，物權法規避了實踐中城鎮和鄉村之間土地流轉的做法，代之以的是通過授權性的規范來處理。
但是對于農村宅基地房屋的轉讓問題，部分地方的法規、規章作出了明確的規定，例如，上海市《關于鼓勵本市村民宅基地讓出給農村集體經濟組織的實施細則(試行)》規定了依法享有宅基地使用權的村民和村民住房所有權人可以申請宅基地讓出。《新疆維吾爾自治區農村宅基地管理辦法》第十五條規定：農村村民住宅依法轉讓、繼承、贈與等原因造成集體土地使用權變更的，向原登記機關申請集體土地使用權變更登記，由縣(市)人民政府換發《集體土地使用證》。《河北省農村宅基地管理辦法》第十四條規定了農村村民因繼承等原因形成一戶擁有二處以上宅基地的，多余的住宅應當轉讓。受讓住宅的村民必須符合申請宅基地的條件，并依照本辦法的規定辦理宅基地審批手續。農村村民一戶擁有二處以上宅基地并且滿二年未轉讓其多余的住宅的，村民委員會可以向鄉(鎮)土地管理機構提出收回集體土地使用權的申請，經縣(市)土地行政主管部門審查、縣(市)人民政府批準后收回，統一安排使用。
以上相關的地方法規、規章的規定，都有條件地表明了我國是允許宅基地房屋轉讓的。
四、執行農村宅基地使用權及其房屋的做法
一是通過拍賣宅基地房屋來實現。
但是在拍賣中要指定買受人的范圍。即下列人員不得參與拍賣：一是城市居民，國務院國辦發[1999]39號《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”二是同村有房村民，有房村民不能接受同村村民房產的轉讓,否則違反了“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”的規定。
二是通過農村宅基地轉國有土地來實現。
根據最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第24條的規定，人民法院執行集體土地使用權時，經與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理，但應當告知權利受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國有土地使用權出讓手續，繳納土地使用權出讓金及有關稅費。經法院依法強制拍賣、變賣后，農村房屋的買受人可以通過繳納一定數額的土地出讓金的形式，將集體土地轉化為國有土地，從而使該農村房屋變成可以自由流轉的商品房。
