房地產(chǎn)案件執(zhí)行實(shí)務(wù)問題
人民法院的執(zhí)行，是人民法院按照法定程序、運(yùn)用國(guó)家強(qiáng)制力，強(qiáng)制義務(wù)人履行已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定以及其他法津文書所確定的義務(wù)的執(zhí)法活動(dòng)。其任務(wù)和目的是依法強(qiáng)制義務(wù)人履行生效法律文書所確定的義務(wù)，保障權(quán)利人的權(quán)利和國(guó)家利益得以實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)案件執(zhí)行實(shí)務(wù)過程中，由于房地產(chǎn)自身在財(cái)產(chǎn)價(jià)值、使用功能、取得程序等方面存在其特殊性，所以執(zhí)行時(shí)應(yīng)根據(jù)其不同的特點(diǎn)，采取相應(yīng)的執(zhí)行措施和方法，以達(dá)到最大保護(hù)相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益的目的。下面筆者將從當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)案件執(zhí)行實(shí)務(wù)中的具體做法、存在的問題及怎樣解決等方面入手，進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析和闡述。
一、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)案件執(zhí)行實(shí)務(wù)中的具體做法
在《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》及《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》出臺(tái)以前，全國(guó)法院沒有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范，各地法院紛紛制定一些具體的規(guī)定，在處理涉案房地產(chǎn)時(shí)，遵循的原則和程序均大有不同，且存在的問題較多，侵害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為也時(shí)有發(fā)生。通知和規(guī)定實(shí)施后，使得執(zhí)行過程中財(cái)產(chǎn)的處置程序有了明確統(tǒng)一的規(guī)定。且體在房地產(chǎn)案件執(zhí)行實(shí)務(wù)中，通常有以下做法：
1、人民法院對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施查封或者進(jìn)行實(shí)體處理前，應(yīng)當(dāng)向國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢?cè)撏恋?、房屋的?quán)屬。
2、人民法院在房地產(chǎn)案件執(zhí)行過程中，土地、房屋權(quán)屬的確認(rèn)以國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門的登記或者出具的權(quán)屬證明為準(zhǔn)。
3、人民法院對(duì)土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)可以同時(shí)查封，也可以分開查封。
4、人民法院對(duì)可以分割處分的房屋應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行標(biāo)的額的范圍內(nèi)分割查封，不可分割的房屋可以整體查封。
5、人民法院可以對(duì)土地使用權(quán)、房屋實(shí)施預(yù)查封、輪侯查封。預(yù)查封的效力等同于正式查封。
6、人民法院將涉案房地產(chǎn)依法定程序拍賣或變賣后的所得價(jià)款，用于清償債務(wù)，如房地產(chǎn)已抵押給其他債權(quán)人，抵押權(quán)人應(yīng)優(yōu)先受償。
7、人民法院對(duì)涉案房地產(chǎn)經(jīng)三次拍賣仍流拍，應(yīng)當(dāng)再進(jìn)行一次變賣，如變賣不能，申請(qǐng)執(zhí)行人又不同意以物抵債的，解除查封，將房地產(chǎn)退還被執(zhí)行人。
8、人民法院對(duì)土地使用權(quán)的執(zhí)行。如果被執(zhí)行人只交了部分土地出讓金而取得土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)拍賣所得價(jià)款優(yōu)先支付土地出讓金和國(guó)家稅收，余額清償債務(wù)。如果執(zhí)行的房產(chǎn)的土地使用權(quán)是劃撥方式取得的，經(jīng)土地管理部門，房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)后該土地使用權(quán)連同地上建筑物構(gòu)筑物一并拍賣。如拍賣底價(jià)中包含土地使用權(quán)的，拍賣成交后應(yīng)將拍賣所得價(jià)款優(yōu)先支付土地出讓金及稅收，余額清償債務(wù)，受讓人直接取得土地使用權(quán)。如拍賣底價(jià)中不包含土地使用權(quán)的在拍賣成交后所得價(jià)款清償債務(wù)，買受人向政府交納土地出讓金，并與土地管理部門簽訂國(guó)有土地出讓合同，正式取得土地使用權(quán)，但不能改變?cè)幸?guī)劃土地的性質(zhì)。
二、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)案件執(zhí)行實(shí)務(wù)中存在的問題
任何一項(xiàng)法律制度都會(huì)存在一定的漏洞，這是不可避免的現(xiàn)實(shí)。在《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》及《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》實(shí)施之后，雖然對(duì)查封、拍賣、變賣房地產(chǎn)的程序進(jìn)行了明確規(guī)定，使強(qiáng)制執(zhí)行法律有了進(jìn)一步的完善，但執(zhí)行實(shí)務(wù)中仍然會(huì)遇到這樣或那樣的問題，這主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：
1、對(duì)沒有產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)應(yīng)怎樣處理?
2、對(duì)只有房屋所有權(quán)，而沒有土地使用權(quán)的房屋應(yīng)如何處理?
3、房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)不屬于同一權(quán)利人時(shí)該怎樣處理?
4、農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否予以強(qiáng)制執(zhí)行?
5、對(duì)未經(jīng)過戶登記的房地產(chǎn)應(yīng)如何執(zhí)行?
6、不同情況下的預(yù)售商品房應(yīng)如何處理?
7、對(duì)共有房地產(chǎn)應(yīng)怎樣處理?
8、對(duì)拍賣、變賣不能且申請(qǐng)執(zhí)行人又不愿以物抵債的房地產(chǎn)應(yīng)如何處理?
三、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)案件執(zhí)行實(shí)務(wù)中的措施和方法
在民事執(zhí)行程序中，人民法院采取查封、拍賣、變賣等強(qiáng)制執(zhí)行措施時(shí)，常常需要以被執(zhí)行人的房地產(chǎn)作為執(zhí)行標(biāo)的或執(zhí)行對(duì)象，對(duì)房地產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行必然涉及債權(quán)與物權(quán)法等諸多法律的種種規(guī)定，因而在實(shí)際執(zhí)行中如何正確適用法律尤為重要?，F(xiàn)就我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)案件執(zhí)行實(shí)務(wù)中存在的問題，提出一些措施和方法，與同仁們商榷。
1、對(duì)沒有產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)的處理針對(duì)此種情況，在執(zhí)行時(shí)，首先要確定被執(zhí)行的房地產(chǎn)是否屬于被執(zhí)行人所有。執(zhí)行實(shí)務(wù)中，有以下幾種情況需要引起注意：
第一是對(duì)于已進(jìn)行登記但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)，按照法定管理部門的登記確定權(quán)屬，一般來(lái)說(shuō)，登記在被執(zhí)行人名下的房地產(chǎn)，視為被執(zhí)行人所有。
第二是未登記的建筑物，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確認(rèn)權(quán)屬。
第三是對(duì)于未登記在被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)，登記名義人(案外人)與被執(zhí)行人均認(rèn)為該財(cái)產(chǎn)屬于被執(zhí)行人時(shí)，可以視為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)。
第四是登記名義人否認(rèn)該財(cái)產(chǎn)屬于被執(zhí)行人時(shí)，申請(qǐng)執(zhí)行人認(rèn)為登記為虛假的，應(yīng)提起撤銷該登記的訴訟，經(jīng)訴訟撤銷該登記并轉(zhuǎn)登記為被執(zhí)行人名下時(shí)，方可作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行執(zhí)行。
第五是被執(zhí)行人通過繼承、判決或執(zhí)行裁定取得房地產(chǎn)所有權(quán)的，雖未經(jīng)辦理過戶登記，也可以對(duì)該財(cái)產(chǎn)采取執(zhí)行措施。
第六是以房地產(chǎn)作價(jià)或入股作為公司注冊(cè)資本，并經(jīng)工商登記的，該房地產(chǎn)雖未辦理過戶登記，當(dāng)該公司作為被執(zhí)行人時(shí)，該房地產(chǎn)可以視為該公司的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行執(zhí)行。
笫七對(duì)被執(zhí)行人分期付款購(gòu)買的商品房，因其不享有完整的所有權(quán)，屬于權(quán)利瑕疵房地產(chǎn)。一般情況下，被執(zhí)行人支付了部分購(gòu)房款，從而占有、使用該房地產(chǎn)，但其并未取得產(chǎn)權(quán)證書，房地產(chǎn)權(quán)屬仍應(yīng)歸房地產(chǎn)開發(fā)商，被執(zhí)行人只享有于購(gòu)房款付清后得到房產(chǎn)所有權(quán)的期待權(quán)，因此，法院不能直接對(duì)該房地產(chǎn)予以執(zhí)行。但如被執(zhí)行人仍按期支付購(gòu)房款，法院可對(duì)該房地產(chǎn)實(shí)施預(yù)查封，如被執(zhí)行人不能按期支付購(gòu)房款，可視為購(gòu)房合同已終止履行，法院向房地產(chǎn)開發(fā)商直接送達(dá)履行到期債務(wù)通知，按執(zhí)行到期債權(quán)的方式處理，應(yīng)當(dāng)注意的是，并非被執(zhí)行人支付的購(gòu)房款須全部退還，因還存在違約責(zé)任問題。如果房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)退還部分購(gòu)房款而該開發(fā)商又拒不退還，可責(zé)令被執(zhí)行人向法院起訴，被執(zhí)行人下落不明或者怠于行使權(quán)利的，申請(qǐng)執(zhí)行人可行使代位權(quán)。
