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論唯一房產的認定及執行
楊東
房產作為被執行人的一項重要財產，除了因我國法律規范體系對農村集體土地的混亂規定導致了農村房屋的處理難題之外，是不存在執行中的阻卻事由的。對被執行人而言，房產同其它財產并無什么不同，在其未履行法定義務之前，隨時有被人民法院強制處理房產的危險，而不論該房屋是否為被執行人的唯一住房。因為，被執行人的所有財產均是其所負債務的擔保，被執行人應當承擔廣泛的財產責任。2005年1月1日隨著《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱《查封規定》）的正式施行，根據該《查封規定》第五條、第六條的規定，社會各界得出被執行人唯一住房不得執行的結論，唯一住房的執行問題從而產生。如果被執行人的唯一住房不能夠得到強制執行，當被執行人沒有其它財產或財產權益可供執行時，申請執行人的權益將得不到實現。針對社會各界對《查封規定》的各種爭議式理解，最高人民法院又于2005年12月14日出臺了司法解釋《最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》（以下簡稱《抵押規定》）。
然而，唯一房產如何認定，能否執行，如何執行的問題仍然未能徹底解決，在民事執行中仍存在不少困惑。
一、對法律規定、司法解釋的不同理解
上述兩個解釋的制定依據同《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱《民事訴訟法》）的規定相關。筆者暫將該幾個條文整理如下。
（一）、《民事訴訟法》的規定：
（1）、“第二百二十二條，被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權利扣留、提取被執行人應當履行義務部分的收入。但應當保留被執行人及其所撫養家屬的生活必需費用。……”
（2）、“第二百二十三條，被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權查封、扣押、凍結、拍賣、變賣被執行人應當履行義務部分的財產。但應當保留被執行人及其所撫養家屬的生活必需品。”
（二）、《查封規定》的規定：
（1）“第五條，人民法院對被執行人下列的財產不得查封、扣押、凍結：
（一）被執行人及其所撫養家屬生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；
（二）被執行人及其所撫養家屬所必需的生活費用。當地有最低生活保障標準的，必需的生活費用依照該標準確定；
（三）被執行人及其所撫養家屬完成義務教育所必需的物品；
……
（八）法律或者司法解釋規定的其它不得查封、扣押、凍結的財產。”
（2）“第六條，對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”
（3）“第七條，對于超過被執行人及其所撫養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所撫養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行。”
（三）、《抵押規定》的規定：
（1）“第一條，對于被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或抵債。”
（2）第二條，“人民法院對已經依法設定抵押的被執行人及其所撫養家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執行人六個月的寬限期。在此期限內，被執行人應當主動騰空房屋，人民法院不得強制被執行人嘉所撫養家屬遷出該房屋。”
（3）第六條，“被執行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出。”
可以說，上述幾個法律及司法解釋的規定，對被執行人的唯一住房執行問題作了較全面的規定。有不得查封、扣押、凍結財產的一般規定，也有對房屋這一特殊財產的特別規定；有不得執行財產的變通執行之一般規定，又有對設定抵押的唯一住房的特殊處理方式。然而，事先制定的自認為包羅萬象沒有缺憾的規定，在執行中卻遇到了各方面的質疑。
對《查封規定》反應最大的，不是法院執行人員，而是金融部門。近十幾年來，房屋抵押借款合同的簽訂，大大促進了房地產行業的發展，許多無法一次性付款的買家得以支付首期后按揭買房。然而，買家事后不能按時供款，被銀行起訴并申請執行后，如果法院發現被執行人僅有該套按揭房屋，也就是說該套房屋為被執行人及其所撫養家屬的唯一住房，為其生活所必需居住的房屋時，法院就會依據最高人民法院的上述司法解釋而對該房屋停止執行措施。如果被執行人也無其它財產可供執行的話，銀行就要啞巴吃黃連，有苦說不出。銀行提供貸款，被執行人得以按揭買房，從而有了安身之住所，但當被執行人違約不再按期償還借款時，如該房屋不能被法院強制執行以變現款項來歸還借款的話，銀行如何敢再去做按揭業務。如果唯一住房一律不得執行的話，不但銀行不敢冒被執行人的道德風險去繼續在房屋抵押借款中發放貸款，就是其已經發放的貸款能否收回也成了問題。金融部門的緊張是現實的，是迫切的。
在其后最高人民法院發布專門針對設定抵押房屋處理的規定，不言而喻，是同金融部門的不安有關系的。雖然后一個司法解釋中并沒有指出是專門針對銀行享有抵押權的房屋處理問題，但現實生活中民間借貸等各種其它關系中去做房屋抵押手續的微乎其微，至少筆者在工作中尚未有遇到過一個這樣的例子。對于普通債權人來說，《查封規定》也增加了其債權實現的風險。對于債務人來講，則似乎找到了一種逃避執行的好途徑。
在人民法院，執行人員對上述《查封規定》有不同看法。一部分人認為，上述規定是出于保護人權的需要，是被執行人的基本人權在執行中的具體體現。執行工作要適度，不可以對被執行人“趕盡殺絕”，要考慮到被執行人的利益同申請執行人利益之間的相互平衡。不能因為強制執行造成被執行人的極度貧困，不能將被執行人趕到街上，要保護被執行人及其所撫養家屬的生存權、人格權。所以，上述規定的幾個條文，可以理解為“唯一房產不得執行”。另一部分人則持不同意見，其認為，要辨證看待上述規定，《查封規定》明確列舉了對被執行人不得執行的各種財產，又作了兜底的其它情形規定，但這并不能簡單得出“唯一房產不得執行”的結論。從整體上看，《查封規定》在第五條根據《民事訴訟法》第二百二十二條、第二百二十三條的規定，分別列舉了對被執行人不得執行的生活必需費用及生活必需品，在第六條規定了住房這一特殊生活必需品不得執行的一般規定，在第七條規定了對上述兩條的例外情形的處理，即超過生活必需品的房屋、超過生活必需用品的普通生活用品可以執行。也即，《查封規定》并未確認唯一住房不得執行，而是表明人民法院在執行中要保護被執行人賴以生存的唯一住房。也就是說，對唯一住房要先判斷該房屋是否為被執行人及其所撫養家屬生活所必需的住房，然后才能決定是否對該房采取進一步執行措施。在認定之前，可以先控制該房屋，對其采取查封措施。由于兩種思路中，第二種處理方法顯然繁瑣得多，遇到的問題可能無法預料，具體的矛盾處理要執行法院自行摸索。這就造成了大部分執行法院，大部分執行人員在心理上傾向于選擇對《查封規定》的第一種理解，以減少執行工作，減少當事人投訴。法院及其執行人員的傾向性做法，造成社會形成了“唯一房產不得執行”這一錯誤觀念。從而，唯一房產在執行中遇到了前所未有的困境。