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房地產(chǎn)執(zhí)行處理案外人異議應(yīng)注意的問題
來源：中國法院網(wǎng)作者：吉宏林
案情：王XX故意傷害張XX一案，一審法院于2004年5月25日作出刑事附帶民事判決，確定王XX賠償張XX醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)、傷鑒費(fèi)、傷殘補(bǔ)助費(fèi)、交通費(fèi)等經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)4萬余元。后王XX不服提起上訴，二審法院于2004年8月6日作出終審刑事附帶民事裁定，裁定駁回上訴，維持原判。該裁定生效后，法院予以立案執(zhí)行，執(zhí)行過程中，因被執(zhí)行人王XX未按執(zhí)行通知履行義務(wù)，執(zhí)行人員根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人張XX提供的線索，作出民事裁定，對(duì)王XX所有的一套房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)（以下簡稱房地產(chǎn)）予以查封、拍賣（或變賣）。2004年10月10日，案外人李XX于向法院提出執(zhí)行異議，稱，其已于2002年4月20日以40000元的價(jià)格購買了法院查封的房地產(chǎn)，并于2003年8月18日在公證機(jī)關(guān)辦理了公證，故法院無權(quán)查封該房地產(chǎn)，要求撤銷查封裁定。
民事案件執(zhí)行過程中經(jīng)常會(huì)遇到這種案外人對(duì)執(zhí)行的房地產(chǎn)提出異議的情況，這很正常。以往遇到這種情況，通常的做法是，由執(zhí)行人員按照法定程序進(jìn)行審查，然后根據(jù)查明的事實(shí)依法作出處理，理由不成立的，予以駁回，繼續(xù)進(jìn)行執(zhí)行；理由成立的，由院長批準(zhǔn)中止執(zhí)行。如果發(fā)現(xiàn)判決、裁定有錯(cuò)誤、按照審判監(jiān)督程序處理。
這種做法，為法律所允許，毋庸置疑。但司法實(shí)踐中，由于認(rèn)識(shí)水平的差異，有些執(zhí)行人員對(duì)一些問題的認(rèn)識(shí)還存在著偏差，實(shí)際操作中的一些做法還不太規(guī)范，執(zhí)行效果和社會(huì)效果還不夠好，為了確保房地產(chǎn)案件的順利執(zhí)行，下面，筆者就房地產(chǎn)執(zhí)行中案外人提出異議時(shí)，執(zhí)行人員應(yīng)注意的問題談一點(diǎn)粗淺的認(rèn)識(shí)和大家共同商討，不妥之處，請(qǐng)批評(píng)指正。
一、應(yīng)認(rèn)真、全面地審查案外人提出的執(zhí)行異議，查找可能存在的問題。
針對(duì)案外人李XX提出的執(zhí)行異議，執(zhí)行人員要求其提供相關(guān)證據(jù)，在李XX提提供了公證機(jī)關(guān)的公證文書和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等有關(guān)材料后，執(zhí)行人員進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致的審查，將有疑點(diǎn)的地方一一排列出來，制定出調(diào)查提綱，并為了防止相互之間進(jìn)行串通，立即在同一時(shí)間組織幾路執(zhí)行人員分別找有關(guān)的人員進(jìn)行了談話，取得了第一手資料，然后進(jìn)行梳理，發(fā)現(xiàn)了問題：
(一)關(guān)于房地產(chǎn)到底是買賣還是抵債不清楚。
1、異議人李XX在2004年10月10日的書面異議中稱，本院所查封的房地產(chǎn)為他2002年4月20日購買，雙方簽訂的是房地產(chǎn)買賣合同；而在法院05年1月28日的談話中，其卻稱，是王XX以房地產(chǎn)抵債的，不是買賣。
2、在法院05年1月28日和王XX之妻郭XX的談話中，郭XX稱，以前借過李XX錢，后因李XX要錢，把房地產(chǎn)給了李XX；而在本院04年9月28日和05年1月20日和王XX的談話中，其卻稱，房地產(chǎn)是賣了。
（二）房地產(chǎn)價(jià)值不清。
異議人李XX稱，房地產(chǎn)價(jià)值為40000元；而在本院05年1月28日和王XX之妻郭XX的談話中，郭XX稱，房地產(chǎn)具體錢數(shù)她記不清了，是40000多元，可能是46000元，合同上寫的是40000元，差額部分李XX斷斷續(xù)續(xù)付給她，在03年8月18日公證時(shí)將錢付清了；在2004年9月28日和2005年1月20日本院和王XX的談話中，當(dāng)問到房地產(chǎn)賣了多少錢時(shí)，李XX稱，賣了多少錢他不清楚。
（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給誰不清楚。
在本院05年1月28日和李XX的談話中，其稱，王XX分兩次從他手上借了43000元用于娃上學(xué)，還了3000元后，下余部分王XX說他沒有錢用此房地產(chǎn)抵償他的債務(wù)40000元，在2002年2、3月份和王XX及其妻子郭XX說好，在2002年4月20日簽的合同；而在本院2004年9月28日、2005年1月20日和王XX的談話中，當(dāng)問到房地產(chǎn)賣給誰時(shí)，王XX稱，他不清楚，只知道賣給城里一個(gè)人了。
（四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)間不清楚。
在本院2004年9月28日和王XX的談話中，王XX稱，去年我媳婦將房子賣了，這里的去年也就是2003年；而李XX卻稱房子抵債是在2002年2、3月份和王XX及其妻子郭XX說好的，在2002年4月20日簽的合同。由此看來，雙方陳述互相矛盾，這是其一；第二、薛XX2004年10月26日的證明，稱，受王XX家屬委托其多次調(diào)解雙方糾紛，最后一次調(diào)解是在2002年農(nóng)歷的臘月28日即2003年1月30日，并有張XX的父親張X在場，王XX家屬提出拿本院查封的房地產(chǎn)賠償，因張X不同意，故未說成，由此也可以看出，在2003年1月30日以前，該房地產(chǎn)并未進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
（五）是否簽有合同或者協(xié)議稱述不一致。
在本院05年1月28日和李XX的談話中，其稱，房地產(chǎn)買賣合同是王XX寫的，王XX之弟王X簽的字；而在本院05年1月20日和王XX的談話中，當(dāng)問到買賣房地產(chǎn)是否簽有合同或者協(xié)議時(shí)，其卻稱，不清楚。
（六）李XX稱王XX2000年、2001年分兩次從他手上借款43000元用于子女上學(xué)的理由難以成立。
經(jīng)本院調(diào)查，截止1999年8月31日，王XX共在某基金會(huì)存款20筆，共計(jì)183300萬元。其中，該基金會(huì)于2000年7月11日向王XX兌付16000元，2001年7月24日向王XX兌付30750元，2000年9月12日，基金會(huì)抵給王XX房地產(chǎn)一部（即本院查封的房地產(chǎn)），折值66000元，余款83600元他抵給其他人在基金會(huì)的借款，由此可以看出，在2000年和2001年，王XX兩次共從該基金會(huì)兌領(lǐng)存款46750元，這是其一。
第二、據(jù)本院了解，在2000年和2001年期間，王XX也未再建或再買新房。
第三、王XX有一兒一女，在2000年和2001年間，只是兒子王小X在上大學(xué)，女兒并未上大學(xué)，因此，供一個(gè)孩子上大學(xué)的開銷是不會(huì)很大。
第四、在2000年和2001年間，王XX和妻子郭XX一直做生意，每年都有一定的收入。所以，異議人李XX稱王XX2000年、2001年分兩次從他手上借款43000元用于子女上學(xué)的理由難以成立。
（七）公證文書的合法性值得懷疑。
公證最基本的原則是公證的雙方當(dāng)事人必須同時(shí)到場，雖然在公證處的談話筆錄中可以看出，王XX在場，但在本院和李XX、郭XX、王XX的談話中，都認(rèn)為公證時(shí)王XX不在場，且李XX、郭XX稱王XX的名字是王XX之弟王X所簽，所以，該公證文書的合法性也就值得懷疑。