【案情】
李某在睢縣城關(guān)鎮(zhèn)康樂路219號有一處房產(chǎn)，該房屋所有權(quán)證證號為：睢縣房權(quán)證(00)字第002072號。2005年底，李某欲將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，通過中間人介紹，劉勤濤、孫敬夫婦看過該房院后欲購買，由介紹人從李某處要走該房院鑰匙交給了劉勤濤。2006年2月，劉勤濤在雙方未簽訂房屋買賣書面協(xié)議、未給付李某任何款項的情況下，擅自將該房產(chǎn)的東、西偏房扒掉，重新在院南邊建三間平房、一間門樓，并將該房產(chǎn)的主房進行部分翻新，并于2006年5月在未告知李某的情況下搬進該房產(chǎn)的房屋內(nèi)居住。李某得知后多次找劉勤濤協(xié)商解決此事，劉勤濤找介紹人調(diào)解一直未果。
李某訴到河南省睢縣人民法院，要求劉勤濤、孫敬夫婦搬出并歸還上述房產(chǎn)，并歸還房屋內(nèi)的相關(guān)物品。
【裁判】
睢縣人民法院認為，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同為要式合同，轉(zhuǎn)讓過程中出讓方和受讓方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系多而復(fù)雜，應(yīng)當(dāng)以書面形式予以明確、固定，以便權(quán)利的行使和義務(wù)的履行。本案原、被告雙方未依法簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓書面合同，應(yīng)依法認定雙方買賣合同并未成立。對二被告所主張的原告是基于已成立的合同而將房院交付、本案應(yīng)定性為房屋買賣合同糾紛的觀點因其證據(jù)不足，不予采信。在買賣合同尚未成立且未支付房地產(chǎn)價款的情況下，二被告占居原告房院的行為已構(gòu)成對原告財產(chǎn)權(quán)的侵犯，原告要求二被告返還房院和其他財物的訴訟請求，應(yīng)予支持。庭審過程中原告請求撤回要求二被告賠償從2006年元月至房地產(chǎn)交付之日損失的訴訟請求，是對自己權(quán)利的處分，符合相關(guān)法律規(guī)定，予以認可。二被告針對改建、翻新涉案房屋所支出的費用沒有提出反訴，不予合并審理。據(jù)此判決：一、被告劉勤濤、孫敬于判決生效之日起30日內(nèi)從現(xiàn)居住位于康樂路219號房產(chǎn)的房院內(nèi)搬出，并將位于康樂路219號的房院返還給原告李某;二、被告劉勤濤、孫敬于判決生效之日起30日內(nèi)返還給原告李某春蘭牌柜式空調(diào)一臺、長虹牌分體式空調(diào)一臺、上菱牌冰箱一臺、吊扇一個、浴盆一個、家用小抽水泵一臺、多用煤火爐一個。
一審宣判后，被告不服，提起上訴。
河南省商丘市中級人民法院二審審理認為，被上訴人李某對涉案房產(chǎn)持有房地產(chǎn)行政管理部門為其頒發(fā)的權(quán)屬證明，其對該房產(chǎn)享有合法物權(quán)，其他任何單位和個人不得侵害其物權(quán)，否則要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同系不動產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓且一般標(biāo)的較大，為要式合同，因此應(yīng)采用書面形式訂立。本案中上訴人劉勤濤、孫敬與被上訴人李某并未簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，且劉勤濤、孫敬也一直未支付給李某轉(zhuǎn)讓價款，其主張雙方成立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系證據(jù)不足，因此劉勤濤、孫敬在李某擁有合法物權(quán)的睢縣康樂路219號房產(chǎn)中居住沒有合法依據(jù)。
2011年4月18日，商丘中院遂終審判決：駁回上訴，維持原判。
【律師評析】
關(guān)于本案的案由在審理中有兩種觀點：一種觀點認為應(yīng)定為侵權(quán)即物權(quán)保護糾紛;另一種觀點認為構(gòu)成房屋買賣合同糾紛。兩審法院判決均采納了第一種觀點。
為何兩審法院均認為是侵權(quán)糾紛呢?理由如下：
首先，從舉證責(zé)任方面，當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。本案原告李某對涉案房產(chǎn)持有房地產(chǎn)行政管理部門為其頒發(fā)的權(quán)屬證書，證明其對涉案爭議房產(chǎn)享有合法物權(quán)。《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條規(guī)定：“在合同糾紛案件中，主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對合同訂立和生效的事實承擔(dān)舉證責(zé)任;……對代理權(quán)發(fā)生爭議的，由主張有代理權(quán)一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。”本案被告主張雙方買賣合同已經(jīng)成立，且介紹人李新義是原告的代理人，但其既提交不出充分的證據(jù)證明李新義是原告的代理人，具有出賣房屋的代理權(quán)，也沒有提交充分有力的證據(jù)證明原、被告之間是如何協(xié)商及協(xié)議的詳細條款和內(nèi)容。因此，被告對其主張應(yīng)負舉證不能的法律后果，本案原、被告雙方的買賣合同并未成立，對二被告所主張的原告是基于已成立的合同而將房院交付、本案應(yīng)定性為房屋買賣合同糾紛的觀點，應(yīng)不予采信。
其次，從訂立合同形式方面來說，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。”《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。”依據(jù)上述法律、行政規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同系不動產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓且一般標(biāo)的較大，為要式合同，轉(zhuǎn)讓過程中出讓方和受讓方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系多而復(fù)雜，應(yīng)當(dāng)以書面形式予以明確、固定，以便權(quán)利的行使和義務(wù)的履行。本案原、被告雙方?jīng)]有簽訂書面的房屋買賣合同，二被告也沒有給付房屋價款，其房屋買賣轉(zhuǎn)讓關(guān)系根本沒有成立，二被告在房屋買賣合同尚未成立且未支付房地產(chǎn)價款的情況下，占居原告李某房院的行為已構(gòu)成對李某財產(chǎn)權(quán)的侵犯。故本案應(yīng)定性為侵權(quán)即物權(quán)保護糾紛，對原告李某要求二被告劉勤濤、孫敬返還房院和其他財物的訴訟請求應(yīng)予以支持。
